七、現(xiàn)有的房屋產(chǎn)權(quán)有著各種不同的性質(zhì)，并按不同性質(zhì)、不同規(guī)定享有不同的權(quán)利。

如有大量的自建房，無(wú)法進(jìn)行公開的市場(chǎng)交易；如有大量的拆遷房，其中有自有產(chǎn)權(quán)，有租用產(chǎn)權(quán)不同；如有大量的經(jīng)適房，沒有土地使用年限，也未交納各種稅費(fèi)，但樓上、樓下的同樣房屋補(bǔ)交了部分費(fèi)用后，變成了有使用年限的商品房；如限價(jià)房并不能在有限的時(shí)間內(nèi)自由交易；如公有產(chǎn)權(quán)房，只能按規(guī)定進(jìn)行交易。

如房改房，有的是全部產(chǎn)權(quán)，并是由單位購(gòu)買商品房后再福利分配的，有的是非商品房（即未交納土地出讓金，甚至沒有使用年限）房改的，有的是92%~96%的非全部產(chǎn)權(quán)，有的房改房面積中并非包括全部分?jǐn)偟墓�共面積，有的則分?jǐn)偭烁鞣N公共面積，有的能自由交易，有的則不能進(jìn)行交易，只能由原分配單位回購(gòu)。

如公有的租賃住房或私有的只能租賃的住房，有的是交納了住宅的土地出讓金卻被改為公建的，有的是交納了公建的土地出讓金卻被改為住宅的，還有許多原有住房并未交納任何土地費(fèi)用，有的是解放前就留下來(lái)的祖宅。

也許許多人會(huì)以為中國(guó)的住房私有化率高是來(lái)自住房商品化，其實(shí)是來(lái)自五十多年的住房福利分配。商品房在住房總量中不過(guò)30%左右的比例，約9000萬(wàn)套至10000萬(wàn)套左右。要將所有住房按商品房市場(chǎng)價(jià)評(píng)估收稅，就必須先將所有住房性質(zhì)先統(tǒng)一、權(quán)利先統(tǒng)一，否則如何統(tǒng)一收稅？

八、由于住房分配和自建房導(dǎo)致的住房私有化率高，并不能用是否擁有住房和是否擁有兩套或以上住房來(lái)證明住房擁有者的收入水平。如拆遷房可能擁有多套住房，但不證明其收入水平高，房改房、自建房更是如此。因此只根據(jù)住房情況征稅來(lái)調(diào)節(jié)收入水平，不但不能解決貧富差距問(wèn)題，也無(wú)法解決公平問(wèn)題。

九、中國(guó)居民取得住房的成本差異巨大，并不能證明收入情況。尤其是公共資源配置的不均衡，又導(dǎo)致住房因公共資源而產(chǎn)生的價(jià)格差異巨大，且這些住房?jī)r(jià)格同樣不能證明住房者的收入差別。如學(xué)區(qū)的破舊平房也能賣個(gè)高價(jià)，如按住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格征稅，并不能證明這種收入調(diào)節(jié)的公平與合理性。并且這些公共資源的配置權(quán)在政府手中，一旦道路、橋梁、商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校改建、改遷之后，這種公共資源引發(fā)的住房?jī)r(jià)格差會(huì)因此而變化，又何來(lái)公平？

十、中國(guó)的住房福利分配并非完全按收入計(jì)算。住房福利分配時(shí)有的按職務(wù)計(jì)算，有的按家庭人口計(jì)算，有的按工齡計(jì)算，有的按職工數(shù)計(jì)算，雙職工可能各享分配權(quán)利，因此住房的數(shù)量與面積同樣與收入水平無(wú)關(guān)。尤其是當(dāng)獲得分配住房權(quán)利的人已去世，住房繼承給下一代時(shí)，就更與分配時(shí)的收入與繼承時(shí)的收入無(wú)關(guān)了。試圖用住房套數(shù)和面積進(jìn)行調(diào)節(jié)時(shí)，實(shí)際并不完全反映收入情況。

十一、有人提議用減免一定套數(shù)住房或減免一定面積的方式來(lái)調(diào)節(jié)公平問(wèn)題，這種說(shuō)法是完全不了解中國(guó)五十年分配歷史和現(xiàn)實(shí)的空想。住房福利分配時(shí)就有分配一套面積不足而不得不用分兩套住房補(bǔ)足的情況。90/70政策出臺(tái)時(shí)，也有許多人不得不在一套房無(wú)法解決住房面積時(shí)，購(gòu)買兩套的情況。開發(fā)商也有因90/70政策而故意用一門兩套的方式經(jīng)營(yíng)的。這些問(wèn)題本身都來(lái)自于政策的原因，而非自愿的原因，如今則都會(huì)變?yōu)闊o(wú)辜的征稅條件。

按套減免必然導(dǎo)致留大去小，產(chǎn)生更大的不公平。如按面積扣除，則更是可笑。全國(guó)城市的房均面積之低也許是很多人根本就沒想到的。如按人均或戶均扣除一定面積之后，可征收的住房則少之又少了�；蛟S那些獨(dú)生子女家庭、獨(dú)居老人就都成了被征稅人。而且無(wú)論按何種方式減免，都會(huì)像限購(gòu)政策逼許多人假離婚一樣，會(huì)衍生出各種各樣的避稅方式，很難實(shí)現(xiàn)真正的公平。

十二、房地產(chǎn)稅能改變地方政府對(duì)現(xiàn)有土地財(cái)政的依賴嗎？答案是非常明確的——不能！

現(xiàn)有城市住房曾被某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為有高達(dá)450萬(wàn)億元市值。且不論這個(gè)計(jì)算有多荒謬，就是按450萬(wàn)億元的1%計(jì)算也只有4.5萬(wàn)億元，低于全國(guó)2017年的土地出讓金收入水平。

現(xiàn)有城市住房約220億~240億平方米，按2018年6月公布的全國(guó)平均住房房?jī)r(jià)8687元/平方米計(jì)算，約為191.1萬(wàn)億~208萬(wàn)億元，不扣除自建房、拆遷房、25%的非成套住房的價(jià)格，按1%計(jì)算也只有2萬(wàn)億元左右，遠(yuǎn)低于現(xiàn)有的土地出讓收入。

如按合理住房?jī)r(jià)格計(jì)算最高為150萬(wàn)億元，再扣除按套或面積計(jì)算減免的部分，也就只能收到4000億元左右的房地產(chǎn)稅。加上農(nóng)村可收的房地產(chǎn)稅，也不過(guò)1萬(wàn)億元。遠(yuǎn)不能補(bǔ)足土地出讓金的缺口，更不用說(shuō)償還地方債了。

但是，若不再征收土地出讓金，則一定會(huì)降低房?jī)r(jià)。

如要繼續(xù)實(shí)行土地出讓，同時(shí)征房產(chǎn)稅，那么是否應(yīng)對(duì)未交納土地出讓金的房產(chǎn)先征收，已交納了土地出讓金的住房在期滿后征收呢？這樣再實(shí)行一定減免則可能實(shí)際可征收的稅就更少了。

十三、如在現(xiàn)有住房情況下實(shí)行普稅制，那么房地產(chǎn)稅的重?fù)?dān)則主要由中產(chǎn)或以下的收入階層承擔(dān)，并成為生活的重大壓力，包括農(nóng)村的那些更低收入的階層。如扣除，減免的方式無(wú)論是按套或按面積扣除，則會(huì)變成對(duì)擁有住房套數(shù)多或面積多的人的專項(xiàng)稅，就會(huì)有各種不合理的避稅現(xiàn)象出現(xiàn)。

如按現(xiàn)行非法律許可的上海、重慶的試點(diǎn)方式征收，那么不如將這種稅直接定義為富人稅。這不過(guò)是在個(gè)人所得稅之外，再對(duì)富人增加的一種收入稅，而并非財(cái)產(chǎn)稅。土地出讓金是商品房購(gòu)房者支付的一種額外稅，再對(duì)大面積商品房和高價(jià)商品房征稅，只能是一種特殊的富人稅，而非公平的財(cái)產(chǎn)稅。

文章轉(zhuǎn)載自騰訊財(cái)經(jīng)《樓市資本論》