20年前的夏天，中國宣布黨政機關(guān)停止福利分房，拉開了住房商品化等一系列住房制度改革的序幕。這是改革開放以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域最為重大的一次改革。通過啟動全民住房消費以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條上的消費，中國經(jīng)濟被裝上了一臺強勁而持續(xù)的引擎。

此后房地產(chǎn)市場化進(jìn)程中，住房條件改善、金融支持、城市化進(jìn)程、房價形成機制等一系列體系，都逐步從計劃的軌道轉(zhuǎn)向市場。如何正確地認(rèn)識市場在資源配置和價格形成中的核心作用，如何對房地產(chǎn)制度作出合理的頂層設(shè)計和原則性安排，如何不斷地在實踐中發(fā)現(xiàn)問題并有效地解決……這些問題可能都影響著改革成敗。圍繞對它們的理解，從廟堂到民間都在一直隨著市場大潮衍進(jìn)而不斷深化和糾偏。

其中，一個繞不開的人物是任志強。他是房地產(chǎn)市場發(fā)展的親歷者，他掌舵的華遠(yuǎn)地產(chǎn)很長時間以來，也是其中非常重要的參與主體。作為這家國企的管理者，他對房地產(chǎn)更換發(fā)展軌道的種種體會和認(rèn)知都超越普通人。難能可貴的是，他在實踐基礎(chǔ)上做了大量扎實的研究，并受邀參與了2007年以后房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列重要改革的討論�？赡苷�是以上種種特殊的經(jīng)歷，使得任志強的分析和判斷，在十年時間里不斷地被市場所驗證。

隨著改革深化與時況劇變，步入新階段的中國房地產(chǎn)對長效機制的需求變得急迫。在當(dāng)下節(jié)點回顧改革，我們需要去斟酌的可能包括但不限于：過去改革中的得失，哪些現(xiàn)狀、問題和路徑需要重建認(rèn)知？改革應(yīng)該沿著什么路徑繼續(xù)推進(jìn)等等。對此，任志強給出了自己的思考：

經(jīng)濟觀察報：今年是改革開放40周年，也是房改20年，這個過程中，房地產(chǎn)市場得到快速成長，中國的住房條件、城市面貌都有一個長足的進(jìn)步，你是過程中非常深度的參與者、實踐者，你覺得我們從中特別需要遵循和繼承的經(jīng)驗是什么？

任志強：改革的目的是要推翻計劃經(jīng)濟，但是，改革在發(fā)展過程中，并沒有完全脫離計劃經(jīng)濟，因為最初是從商品化經(jīng)濟轉(zhuǎn)向市場化經(jīng)濟，在商品進(jìn)入市場經(jīng)濟方面開放得比較早，而其他一些并沒有完全按照市場的方法開放。所以我們的改革是摸著石頭過河的過程，但是最大的石頭沒摸著，或者說碰觸到最大的石頭時大家都不敢動它。

因此，在一定程度上，比如說商品經(jīng)濟層面已經(jīng)非�；钴S和發(fā)達(dá)了，但是一旦和產(chǎn)權(quán)制度相結(jié)合的部分，基本上都是停滯的。

中國從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟跨越的階段，比如說住房市場化，土地市場化，有一個快速增長的過程，但是不能因為曾經(jīng)有過一段快速發(fā)展，就認(rèn)為可以持續(xù)地發(fā)展，不是的。

比如說土地拍賣制度，在初期的時候，認(rèn)為是靠市場化來分配，誰錢多給誰（更有效率），但后期看到的是政府炒地行為，導(dǎo)致的是地板（價）高了以后，天花板也高了，這種競地價的炒地行為就不可持續(xù)了。

在最初短缺的時候，因為制度缺陷造成的損失是小的，因為制度開放造成的收益是大的，反過來呢，就是現(xiàn)在收益是小的，損失是大的，已經(jīng)進(jìn)入這樣一個階段了，再不解決這些根本性的問題就寸步難行了。

經(jīng)濟觀察報：當(dāng)前繼續(xù)改革面臨的主要問題是什么？

任志強：從國家層面說，有兩個重要的問題沒有很好地得到解決。

第一個就是土地制度，如果土地不能作為產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，中國就永遠(yuǎn)不會有產(chǎn)權(quán)。政治經(jīng)濟學(xué)之父威廉.配第有一句名言“土地是財富之母，勞動是財富之父”，當(dāng)土地歸己的時候，人們才可以把大量的資產(chǎn)投入在土地之中，然后產(chǎn)生其他一些財富狀況。如果土地不歸己，沒有人會把更多財力投入到固定資產(chǎn)中，也不可能有一個社會的長期穩(wěn)定發(fā)展。

第二個住房改革的重大問題就是政府要保障低收入人群的財產(chǎn)權(quán)利，這在聯(lián)合國人權(quán)公約和世界上所有國家里都是極其罕見的。聯(lián)合國人權(quán)公約里面要保障的是居住權(quán)而不是財產(chǎn)權(quán)。但是我們國家的制度從朱镕基時代房改23號文件，房地產(chǎn)進(jìn)入市場化的改革文件中提出的是，經(jīng)濟適用住房只賣不租，所以保障的是低收入人群的財產(chǎn)權(quán)利。今天我們才談租售并舉的問題。如果那個時候國家政策更多考慮低收入人群的居住權(quán)利，而不是財產(chǎn)權(quán)利的話，也許我們的市場就不會像今天這樣。

比如說共有產(chǎn)權(quán)，還是講的低收入人群的財產(chǎn)權(quán)利問題。因為在保障低收入人群居住權(quán)利上，政府是要全掏錢的，但是在保障財產(chǎn)權(quán)利的時候，就進(jìn)入了炒房市場。

其實在2003年以前，中國的房價增幅是很低的，從1997、1998年進(jìn)行房改，到2003年，平均每年的房價大概增長不超過3.5%，非常低，而這幾年同期的居民收入增長是9.5%，房價收入比是非常合理的。

所以2003年，在參與討論18號文件的時候，我就提出要修改這個文件，把保障財產(chǎn)權(quán)利改為保障居住權(quán)利，如果經(jīng)濟適用住房是只賣不租，就不如取消經(jīng)濟適用住房，讓它市場化，然后政府提供一個廉價租賃房，或者是類似房屋。

直到2008年，溫總理的政府工作報告，人民代表做了14處修改，其中有一處重要的修改，就是把原稿的“居者有其屋”，改成了“居者有其所”，有其屋就是有財產(chǎn)權(quán)利，有其所就是只要擁有居住權(quán)就可以，說明在2008年人大討論的時候非常清楚地認(rèn)識到這個問題。

但是行政政策上沒有發(fā)生任何改變，2008年雖然提出了“居者有其所”，因為恰逢金融危機，于是就用各種方式來啟動中國經(jīng)濟，又把它忽略掉了。