11月5日，小米集團聯(lián)合華潤置地，以26.57億元競得北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的一塊一級開發(fā)項目土地。

北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會官網(wǎng)信息顯示，該地塊總用地規(guī)模達4.7萬平方米，總地上建筑規(guī)模為13.7萬平方米，土地性質(zhì)為F2公建混合住宅用地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，該地塊F2公建混合住宅用地的性質(zhì)，決定著其70%的面積將用于公建，僅30%的面積可用于住宅。

對于小米與華潤置地聯(lián)合拿下此宗地塊的目的、后期該地塊的具體用途及規(guī)劃，小米有關(guān)方面在接受《國際金融報》記者采訪時表示不予置評。

1香餑餑還是燙手山芋

近日，中國人民銀行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2018）》對2017年以來中國金融體系的穩(wěn)健性狀況進行了全面評估。數(shù)據(jù)顯示，2017年，136家上市房企的平均資產(chǎn)負債率高達79.1%，同比上升1.9個百分點，其中有26家資產(chǎn)負債率超過85%。

房企自身資金壓力較大，而該地塊對房企的資金能力要求較高，這或許是華潤聯(lián)合小米共同拿地的原因之一。

該地塊掛牌文件指出，該項目須符合北京市昌平區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，競得人須對地上公建建筑規(guī)模的50%自持，且自持年限不低于20年。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《國際金融報》記者表示，公建面積越大，成本越高，這或是房企對該地塊躊躇不前的原因。

公建比例和自持時長僅是該地塊要求之一。

據(jù)了解，該項目以剛需為導(dǎo)向，居住建筑規(guī)模90平方米以下住房面積所占比重需達到70%，且該地塊中商品住房銷售均價不得超過54197元/平方米，最高銷售單價不得超過56907元/平方米。

張大偉向記者表示，目前北京住宅土地溢價率較低，且有關(guān)個人購商住房及寫字樓的調(diào)控政策從嚴，所以少有開發(fā)商拿商住地。

他進一步分析稱，就該地塊土地屬性而言，一般來說，70%的公建中大部分將用于寫字樓等商辦用途，小部分用于社區(qū)配套。

“如果商業(yè)部分不能消化，那么，這個土地價格談不上便宜。”張大偉認為。

2為何是華潤和小米

聯(lián)合拿地在房地產(chǎn)領(lǐng)域十分常見，但地產(chǎn)公司跨界與互聯(lián)網(wǎng)公司聯(lián)合拿地卻很少見。

張大偉指出，聯(lián)合體拿地的比例已從2016年的40%升至目前的80%，但在互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛試水地產(chǎn)界的背景下，此番小米的加入讓市場浮想聯(lián)翩。

華潤此次收入囊中的昌平區(qū)地塊與其擁有的清河五彩城項目相距僅10余公里。

從華潤中期報來看，清河五彩城商業(yè)中心和寫字樓上半年平均出租率分別為98.8%、100%。該片區(qū)良好的出租率或是華潤此次出手的原因之一，而穩(wěn)定租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流也可一定程度上緩解重資產(chǎn)運營模式帶來的資金沉淀問題。