2019年樓市展望:政策調(diào)控或結(jié)構(gòu)化邊際松動(dòng)(2)
作者:未知 來源:搜狐焦點(diǎn) 更新時(shí)間:2019年01月10日 【字體:大 中 小】
三、房企轉(zhuǎn)為“慢補(bǔ)庫(kù)+快周轉(zhuǎn)”模式
房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道偏緊倒逼開發(fā)企業(yè)行為發(fā)生轉(zhuǎn)變,可能采取“慢補(bǔ)庫(kù)+快周轉(zhuǎn)”的模式,帶來2019年土地市場(chǎng)成交下滑,而房屋新開工增速緩降。
行為一:放慢補(bǔ)庫(kù)存進(jìn)程,謹(jǐn)慎拿地。
2018年土地成交面積和成交價(jià)款增速較2017年明顯放慢,二者之間的缺口縮窄表明溢價(jià)率也在走低。且一二線城市降溫幅度較大,不僅其土地成交面積同比負(fù)增,且土地出讓金額占比下降。
預(yù)計(jì)2019年土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫,成交面積較上年減少�?陀^上,行業(yè)融資渠道受限使資金面總體較為緊張,開發(fā)企業(yè)到位資金主要依靠企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款,房地產(chǎn)企業(yè)的拿地能力總體在降低。主觀上,開發(fā)企業(yè)或預(yù)期房?jī)r(jià)上漲幅度有限,貿(mào)然拿地可能“面粉貴過面包”。出于對(duì)行業(yè)利潤(rùn)空間的擔(dān)憂,有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之銷售增速下降,房企拿地行為更為謹(jǐn)慎。
行為二:盡快開工推盤,提高周轉(zhuǎn)速度。
預(yù)計(jì)受到銷量持續(xù)走弱的抑制,2019年新開工意愿可能下降。其中,三線、四線城市受銷量滑坡影響新開工放緩明顯,一線、二線城市開工意愿提升但無法改變總體開工增速下降的趨勢(shì)。
但對(duì)于存量土地,房企仍然有動(dòng)力以加快開工速度、縮短資金回籠周期并強(qiáng)化現(xiàn)金流管理,來對(duì)沖行業(yè)景氣下行、規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn),將前期已沉淀的土地儲(chǔ)備和資金成本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出。這有利于緩釋新開工增速回落的速度。
四、開發(fā)投資增速小幅回落
土地購(gòu)置費(fèi)和建安投資是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資的兩大部分,其中建安投資占主導(dǎo)地位(占比超過七成),土地購(gòu)置費(fèi)次之(占比約二成),在2018年二者與相關(guān)指標(biāo)均出現(xiàn)了不同以往的剪刀差。
土地購(gòu)置費(fèi)增速大幅超越土地成交價(jià)款增速。
土地購(gòu)置費(fèi)是分期支付的實(shí)繳土地款,計(jì)入當(dāng)期開發(fā)投資金額,較土地成交價(jià)款存在滯后效應(yīng)。土地購(gòu)置費(fèi)在2018年加速上漲,來自三方面原因:一是房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)口徑的改變,從按形象工程進(jìn)度改為按實(shí)際財(cái)務(wù)支出,土地款記賬提前;二是拿地保證金比例提升,土地款收繳提前;三是房企對(duì)推盤回款的訴求提升,希望盡快取得土地證開工建設(shè)。
土地成交價(jià)款(及土地購(gòu)置面積)反映當(dāng)期土地市場(chǎng)交易的活躍度,是未來一段時(shí)間開發(fā)投資的一項(xiàng)先行指標(biāo)。隨著土地成交走弱逐漸反映在遞延的土地購(gòu)置費(fèi)中,以及統(tǒng)計(jì)口徑變化的影響減弱,預(yù)計(jì)2019年土地購(gòu)置費(fèi)將比上年下降。
建安投資增速顯著跌破施工面積增速。
建安投資在2018年一直是負(fù)增長(zhǎng),并呈現(xiàn)和施工面積增速背離的走勢(shì),主要由于建安成本單價(jià)下降,與三四線城市開工比例提升有關(guān)。預(yù)計(jì)2019年一二線城市開工比例加大,建安單價(jià)可能較上年提升,施工面積和建安投資增速走勢(shì)趨于一致。而新開工意愿特別是三四線城市開工下降,加之上年基數(shù)較大,2019年施工面積和建安投資總體增速可能有所回落。
今日重要資訊
- 2019年樓市展望:政策調(diào)控或結(jié)構(gòu)化邊際松動(dòng)
- 流動(dòng)性釋放 首套房貸利率下調(diào)空間增大
- 房租抵扣個(gè)稅遭房東威脅!這場(chǎng)博弈,如何穩(wěn)租金?
- 標(biāo)普:中國(guó)樓市已經(jīng)見頂 流動(dòng)性成開發(fā)商最大風(fēng)險(xiǎn)
- “填報(bào)個(gè)稅信息4天后,房東叫我搬家”
- 央行3個(gè)月之內(nèi)兩次降準(zhǔn) 將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生利好
- 投資1億元 大邑富麗陽光雅庭即將新建
- 房租抵扣個(gè)稅引發(fā)繳稅和漲租擔(dān)憂 國(guó)稅總局回復(fù)
- 利率松動(dòng)央行降準(zhǔn) 2019年樓市怎么走?
- 9城樓市政策微調(diào),今年市場(chǎng)進(jìn)入“換擋期”
- 熱門樓盤
- 最新開盤