預(yù)計(jì)今年銷(xiāo)售價(jià)格將最多下跌5％，銷(xiāo)售面積將減少3％到7％，從而導(dǎo)致整體銷(xiāo)售金額萎縮8％到12％。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)成為歲末年初最引人關(guān)注的話(huà)題。菏澤、廣州、杭州、珠海、衡陽(yáng)已經(jīng)開(kāi)始了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控放松。

2019年，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？房地產(chǎn)成交面積如何？房企當(dāng)前面臨的最大壓力是什么？地產(chǎn)調(diào)控是否將全國(guó)性放松？帶著這些問(wèn)題，投資者網(wǎng)研究員日前專(zhuān)訪(fǎng)了國(guó)際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評(píng)級(jí)企業(yè)評(píng)級(jí)部門(mén)大中華地產(chǎn)行業(yè)資深董事兼分析經(jīng)理葉翱行。

葉翱行常駐香港，領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)分析師團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)評(píng)估中國(guó)和香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)和零售地產(chǎn)租賃和投資信托等地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)信用質(zhì)量。

在加入標(biāo)普之前，他曾在新加坡和倫敦?fù)?dān)任過(guò)渣打銀行企業(yè)信用組合經(jīng)理，專(zhuān)注于結(jié)構(gòu)性信用產(chǎn)品和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表管理。他還曾經(jīng)在香港從事過(guò)貸款發(fā)行工作，為大中華區(qū)和韓國(guó)的企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)安排銀團(tuán)融資。

2019年銷(xiāo)售面積將下降7％銷(xiāo)售金額將萎縮12％

投資者網(wǎng)：對(duì)于2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期（包括銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售面積等），您怎么看？

葉翱行：我們認(rèn)為中國(guó)樓市已經(jīng)見(jiàn)頂。先從2018年下半年來(lái)看，開(kāi)發(fā)商未能像往常一樣迎來(lái)“金九銀十”的火爆行情，持續(xù)兩年多的銷(xiāo)售額強(qiáng)勁增長(zhǎng)已成過(guò)去。房地產(chǎn)屬于周期性行業(yè)，由盛轉(zhuǎn)衰人們多有預(yù)料。但恰逢信貸環(huán)境不利，此次退潮無(wú)異雪上加霜。標(biāo)普全球評(píng)級(jí)預(yù)計(jì)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境的下行將帶來(lái)差異化的信用影響。有的開(kāi)發(fā)商將迎來(lái)機(jī)遇，有的開(kāi)發(fā)商則將面臨危險(xiǎn)。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在有選擇地加大促銷(xiāo)力度來(lái)提高銷(xiāo)售去化率。由于合約銷(xiāo)售金額的完成進(jìn)度仍落后于去年同期，簽約數(shù)量也因?yàn)橘?gòu)房者觀(guān)望心理加重而萎靡不振，因此進(jìn)一步降價(jià)的可能性較大。到2019年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必定進(jìn)一步加劇。

綜上所述，我們預(yù)計(jì)今年銷(xiāo)售價(jià)格將最多下跌5％，銷(xiāo)售面積將減少3％到7％，從而導(dǎo)致整體銷(xiāo)售金額萎縮8％到12％。但大多數(shù)受評(píng)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)像以前周期一樣，取得高于行業(yè)平均的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。嚴(yán)酷環(huán)境之下，實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商將退出市場(chǎng)，并把放棄的項(xiàng)目轉(zhuǎn)賣(mài)給大開(kāi)發(fā)商換取現(xiàn)金，領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商將趁勢(shì)攻城略地。

投資者網(wǎng)：2019年土地市場(chǎng)，比如一二線(xiàn)城市及以下城市走勢(shì)如何？

葉翱行：今年土地成交數(shù)量及價(jià)格將會(huì)繼續(xù)下降，延續(xù)去年年初以來(lái)趨勢(shì)。但我們預(yù)計(jì)一二線(xiàn)城市的土地價(jià)格仍將更為堅(jiān)挺，因?yàn)檫@些城市供地規(guī)模小，需求卻大。

在市場(chǎng)上行期，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)大量補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，同時(shí)對(duì)業(yè)務(wù)的地域覆蓋范圍進(jìn)行了擴(kuò)張或調(diào)整。在擴(kuò)張速度放緩的情況下，這些儲(chǔ)備應(yīng)該能夠維持更長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)需求，從而降低土地補(bǔ)給需求。

值得注意的是，融資難、融資貴的問(wèn)題愈加突出，用于支持土地收購(gòu)的部分融資渠道已經(jīng)關(guān)閉，迫使開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多地依賴(lài)更為便宜的項(xiàng)目收購(gòu)，而非利用招拍掛作為獲取土地資源的渠道。

投資者網(wǎng)：最近一些城市開(kāi)始放松房地產(chǎn)調(diào)控，您認(rèn)為今年放松會(huì)不會(huì)成為全國(guó)性普遍現(xiàn)象？您對(duì)放松的方式如何看？比如放松房地產(chǎn)企業(yè)融資或限購(gòu)限價(jià)。

葉翱行：我們認(rèn)為放松方式應(yīng)該會(huì)是有限和逐步進(jìn)行，而非普遍大規(guī)模地松綁。主要放松方向應(yīng)該多來(lái)自限購(gòu)限價(jià)，融資方面會(huì)有改善，特別針對(duì)解決再融資需求增加，但不會(huì)使用融資渠道刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加行業(yè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

流動(dòng)性與再融資是開(kāi)發(fā)商最主要風(fēng)險(xiǎn)

投資者網(wǎng)：再融資方面，我們近期看到有些成本非常高，年利率15％都有，這么高融資成本是否對(duì)房企造成很大壓力？據(jù)您了解，投資者目前對(duì)上市房企最大的擔(dān)憂(yōu)是什么？

葉翱行：壓力的確有增，但外債只是開(kāi)發(fā)商融資的某一部份，總體成本一般還算可承擔(dān)，而且并無(wú)明顯高于上周期（2014／15年）。投資者主要擔(dān)心銷(xiāo)售放緩加上高短期／非標(biāo)債務(wù)帶來(lái)的流動(dòng)性壓力會(huì)否加劇小型開(kāi)發(fā)商違約風(fēng)險(xiǎn)。

目前而言，流動(dòng)性和再融資是開(kāi)發(fā)商面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是非標(biāo)融資受打壓、境內(nèi)債券僅限再融資用途，還是境外債券收益率的大幅上浮，所有重要融資渠道都已變得狹窄，融資環(huán)境的嚴(yán)苛程度已是數(shù)年未見(jiàn)。

由此，銷(xiāo)售前景黯淡且未主動(dòng)做好財(cái)務(wù)規(guī)劃的弱小開(kāi)發(fā)商可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性缺口。開(kāi)發(fā)商面臨大量債務(wù)到期壓力，主要為境內(nèi)債券，以及在當(dāng)年執(zhí)行回售的可回售債券。小型開(kāi)發(fā)商將不得不承受更高的票面利率。甚至對(duì)于部分公司而言，由于投資者需求耗盡，新債發(fā)行已經(jīng)完全不為可行。

投資者網(wǎng)：如果全國(guó)性放松開(kāi)始的話(huà)，有什么措施可以避免房?jī)r(jià)像以前那樣大幅度上漲、暴漲？

葉翱行：整體為了避免大幅度暴漲，我們并不預(yù)料會(huì)有全國(guó)性的放松。

投資者網(wǎng)：房企做大越強(qiáng)或者說(shuō)小規(guī)模的差，這樣的分化是不是越來(lái)越明顯？房地產(chǎn)行業(yè)的整合與集中度提升是否是未來(lái)幾年的發(fā)展趨勢(shì)？

葉翱行：在融資緊缺的環(huán)境下，銷(xiāo)售回款仍是最可靠的現(xiàn)金來(lái)源。因此多數(shù)開(kāi)發(fā)商都將重點(diǎn)放在銷(xiāo)售去化上面，為了爭(zhēng)取早日回款，或?qū)⒉幌Ы档蛢r(jià)格。在產(chǎn)品定位、地段選擇、推盤(pán)節(jié)奏和戰(zhàn)術(shù)方面展現(xiàn)出強(qiáng)大執(zhí)行能力的企業(yè)，可能會(huì)有足夠?qū)嵙υ诮祪r(jià)潮流中吸納爛尾資產(chǎn)。行業(yè)整合在數(shù)年前就已經(jīng)開(kāi)始，但現(xiàn)在加快了節(jié)奏。

投資者網(wǎng)：如果從更長(zhǎng)周期，比如5到10年，您對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)或者說(shuō)城鎮(zhèn)化步伐如何看待？

葉翱行：難以判斷，雖然開(kāi)發(fā)商一般相信全國(guó)銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)大概到頂，但城鎮(zhèn)化與改善型需求將繼續(xù)支撐行業(yè)發(fā)展。