截至3月5日，據(jù)同花順(300033)iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)71家上市房企披露2018年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，41家房企業(yè)績(jī)預(yù)喜，占比高達(dá)58%。從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來(lái)看，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的企業(yè)有41家，占比接近六成，僅9家虧損。

值得一提的是，這71家房企大多數(shù)是中小房企，但也有銷售規(guī)模達(dá)千億元量級(jí)的大型房企。綜合來(lái)看，2018年，房企盈利能力同比有所下滑，但行業(yè)分化現(xiàn)象加劇，大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，中小企業(yè)日子則較為艱難。

“從企業(yè)盈利的情況看，實(shí)際上預(yù)虧的、預(yù)減的情況更多。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這反映出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)還是存在各類問(wèn)題的，至少市場(chǎng)下行壓力很大，這種壓力多少會(huì)影響企業(yè)的盈利狀況。

近半數(shù)房企凈利下滑

在已發(fā)布2018年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的71家房企中，僅9家虧損，其中8家首虧，1家續(xù)虧。此外，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，近六成房企2018年業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)喜。

從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，在已公布具體數(shù)據(jù)的71家企業(yè)中，43家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過(guò)1億元，占比為61%。而預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度超過(guò)100%的房企高達(dá)21家，這意味著近三成房企凈利潤(rùn)將翻倍。其中，增幅超過(guò)500%的有3家，包括海航投資(000616)、沙河股份(000014)和世紀(jì)星源(000005)。

凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的房企目前有18家，招商蛇口、新城控股、金融街(000402)、泰禾集團(tuán)(000732)等房企預(yù)告凈利潤(rùn)超過(guò)20億元。

值得一提的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，TOP30內(nèi)多家房企保持30%左右的業(yè)績(jī)?cè)鏊�，但個(gè)別中小房企凈利潤(rùn)增速成數(shù)倍增長(zhǎng)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，銷售規(guī)模達(dá)千億元以上房企在全國(guó)布局均衡，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為穩(wěn)定，融資成本也較低，因此凈利潤(rùn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

另有分析人士稱，個(gè)別企業(yè)可能由于過(guò)去一年融資渠道不暢通，或因債務(wù)到期、資金鏈承壓等原因甩賣資產(chǎn)，換得投資收益。

事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》在調(diào)查采訪中獲悉，過(guò)去三、四線城市的庫(kù)存幾乎拖住了企業(yè)發(fā)展步伐，嚴(yán)重侵蝕了公司的利潤(rùn)。但2016年以來(lái)，三、四線城市房地市場(chǎng)崛起，此前被拖住的企業(yè)均回籠了大量現(xiàn)金，且在有的城市，房?jī)r(jià)甚至漲了兩倍。鑒于此，2017年房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)變化明顯，當(dāng)年利潤(rùn)增速較快。

但2018年下半年以來(lái)，市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，龍頭房企萬(wàn)科都喊出了“活下去”的口號(hào)，三、四線城市樓市銷售也逐漸放緩，導(dǎo)致2018年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度同比放緩。有些房企高層甚至向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因?yàn)闆](méi)有趕上三、四線城市樓市銷售的快車，痛失規(guī)模發(fā)展機(jī)遇，加上2018年借了一些高息債，對(duì)盈利水平有所影響。

今年將是房企“小年”

2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期，行業(yè)銷售額增速放緩，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)步入降溫階段。

“熱點(diǎn)城市調(diào)控未見(jiàn)放松，而多數(shù)房企近兩年都在熱點(diǎn)城市重倉(cāng)，項(xiàng)目入市時(shí)間和入市價(jià)格都不好控制，銷售回款速度減慢。”有房企高層曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，尤其在限制銷售價(jià)格的城市，推盤節(jié)奏不如預(yù)期。以北京（樓盤）為例，2018年北京已經(jīng)進(jìn)入“限競(jìng)房時(shí)代”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，限競(jìng)房本身盈利空間預(yù)計(jì)5%左右，不少項(xiàng)目則是無(wú)法盈利的，有些限競(jìng)房銷售情況較好尚可快速回籠資金，減少資金成本對(duì)盈利空間的侵蝕程度；但銷售去化率不足40%的限競(jìng)房在市場(chǎng)上并不少見(jiàn)，這對(duì)房企盈利造成重壓，甚至拖累企業(yè)整體資金狀況。

克而瑞研究中心表示，2019年開(kāi)年以來(lái)，TOP100房企2月份單月的整體銷售規(guī)模（操盤金額）較1月份環(huán)比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，2月份百?gòu)?qiáng)銷售額同比下滑11%左右。

此外，TOP10及TOP20梯隊(duì)房企的銷售金額門檻較去年同期有一定下滑，銷售權(quán)益榜TOP10房企的入榜門檻為171.3億元，降幅近20%。除此之外，其他各梯隊(duì)房企的銷售金額門檻與去年同期基本持平。

不過(guò)，春節(jié)過(guò)后，個(gè)別城市出現(xiàn)回暖跡象，一、二手房交易量和帶看量均有增加�？硕�瑞認(rèn)為，市場(chǎng)回暖僅限于部分城市、部分項(xiàng)目，持續(xù)時(shí)間周期存疑，并非市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖的信號(hào)�？硕�瑞預(yù)計(jì)，各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場(chǎng)格局，即一、二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三、四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力。總體來(lái)看，2019年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售“小年”，各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場(chǎng)格局。長(zhǎng)期來(lái)看，高杠桿經(jīng)營(yíng)、高增長(zhǎng)模式注定不可持續(xù)，房企將由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向有質(zhì)量增長(zhǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)也稱，總體來(lái)看，2018年，大型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)仍在保持，銷售額及市占率仍在提升，行業(yè)集中度也進(jìn)一步提高，市場(chǎng)分化加劇。但2019年，房企的銷售壓力整體不小。