一年一度，如約而至。

3月5日，央企龍頭房企保利發(fā)展發(fā)布了《保利2018-2019年房地產行業(yè)白皮書》。這也是保利連續(xù)第3年發(fā)布行業(yè)白皮書。

一切周期性行業(yè)，最難的就是在不確定性中找到確定性，于無聲處聽驚雷。

事實證明，保利可能是這方面做得最好的企業(yè)之一。即便在瞬息萬變的今天，通過深度研究行業(yè)邏輯和趨勢，公司在保利周期理論的框架下，準確地判斷了地產行業(yè)的諸多未來走勢。

復盤2018年，《保利2017年房地產行業(yè)白皮書》中的不少預測得到驗證。

比如，保利曾提出“2018年上半年比下半年好，市場氛圍逐季度走弱”。正如我們所知道的，2018年7月政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，緊鎖市場預期；而市場運行周期的全國性“拐點”確在第四季度出現(xiàn)。

正因為此，每一年的保利白皮書都備受外界期待。其成功也證明了，從詳實的數(shù)據(jù)、扎實的研究和縝密的邏輯出發(fā)，結合過去經驗推演地產行業(yè)未來，是一項可靠途徑。

又經歷了一年風雨的洗禮，保利發(fā)展邁上4000億元的臺階，對市場有什么新思考和新沉淀，尤其引發(fā)關注。

本次白皮書的主線分成兩條，第一部分是保利的行業(yè)生命周期理論，從短周期闡述；第二部分保利從市場運行周期的角度分析，從增量和存量兩個方面入手尋找行業(yè)機會，把脈中長期趨勢。

保利認為，2019年全年市場將延續(xù)調整，但局部窗口顯現(xiàn)，先行一二線城市將有望率先筑底。

我注意到，超過6000字的全文中，“保利”二字只出現(xiàn)了兩次——不同于“自嗨式”“商業(yè)式”白皮書，這是一份真正面向全行業(yè)、立足于知識分享、致力于交流思想的白皮書。

干貨滿滿，這是市場頭部發(fā)展商的誠意和擔當。

行業(yè)變革正在發(fā)生。在樓市的十字路口，與其拔劍四顧心茫然，不如借助專業(yè)者的視角，撥開錯綜復雜的迷霧。

如果你關注地產行業(yè)，那么你不應該錯過這份白皮書；如果你和地產有交集，那么更不應該錯過這份白皮書。

為此，我們專門提煉了今年白皮書中最精華的20點，以饗讀者。

在第一部分，保利將生命周期理論分從人口和城市兩個角度行了闡述。

從人口來看：

1

人口規(guī)模已告別高增長的數(shù)量紅利。

中國人口增長率的高峰期已過，2020年中國人口預計為14.2億，2030年總人口達到14.5億的峰值。90后有2.1億，而00后僅為1.6億，人口總量進入高位區(qū)間，新生人口規(guī)模趨勢性下滑已不可逆轉。

2

巨大的人口基數(shù)下，人口素質提升和城鎮(zhèn)化遷徙等結構變化，帶來人口質量紅利。

隨著工業(yè)化推進、經濟高速發(fā)展，高等教育得以大規(guī)模推廣，過去十年間，我國國民受教育程度顯著提升，人口素質紅利待爆發(fā)。

3

人口周期轉變，人口遷移形勢隨之變化。

從2014年之后，農民工出現(xiàn)回流現(xiàn)象，從而引起三四線地產市場的爆發(fā)。

而未來2.5億高等教育群體的遷移將深刻改變中國城市格局，人才競爭決定未來城市格局之變。

從城市維度：

4

“南強北弱”從GDP占比和資金流向上都得到了證實。

北方區(qū)域GDP貢獻度普遍下滑，其中東北下滑最為明顯；而以武漢為首的中部和以成渝為首的西南區(qū)域貢獻度顯著提升。

從社會融資規(guī)�？�，長三角及珠三角的資金匯集能力仍在提升，而除京津冀以外的廣大北方區(qū)域，資金吸引力下降較為顯著。

5

區(qū)域核心城市的貢獻度繼續(xù)提升。

三大城市群，京津冀核心城市貢獻度最高、長三角、珠三角核心城市貢獻率略有提升但幅度不大；

北方區(qū)域其他核心城市貢獻比例不高，未來優(yōu)勢發(fā)展資源有進一步向核心城市聚集可能性；

中部區(qū)域，武漢區(qū)域貢獻度提升顯著提升，而鄭州、南昌在省內經濟優(yōu)勢地位雖有提升趨勢、但暫時優(yōu)勢仍不明顯。