每經記者 程成    每經編輯 魏文藝   

隨著城市更新的加速、消費的升級、科技的進步，傳統(tǒng)商業(yè)地產面臨著越來越多的挑戰(zhàn)。在快速變化的市場環(huán)境下，商業(yè)地產的競爭日益激烈，結構性過剩問題日趨嚴重，行業(yè)無疑正面臨著重構。從招商難到開業(yè)難、從運營難到管理難，商業(yè)地產行業(yè)破局出路在何方？應變、成功之道在哪里？商業(yè)地產未來的機會又在哪里？

近日，由每日經濟新聞作為秘書長單位主辦的海杰匯商業(yè)地產精英沙龍活動在弘陽集團舉辦，國內商業(yè)地產領域的大咖們通過面對面交流，探討房企如何看待和應對當前商業(yè)地產行業(yè)重構下的破局和成功之道。

行業(yè)破局之道取決于模式與規(guī)模

蔣達強(海杰匯主席、弘陽集團總裁):房地產這個市場永遠有機會，商業(yè)地產更有機會，就看你能不能跟得上城市更新、消費者變化、科技進步的步伐。未來3至5年，商業(yè)地產的行業(yè)格局會基本形成，大而強的頭部企業(yè)和小而美的中小企業(yè)并存。

對大部分商業(yè)地產企業(yè)來說，如何在激烈的市場競爭中實現(xiàn)彎道超車？做大規(guī)模、品牌，并形成完整商業(yè)閉環(huán)是關鍵。

未來商業(yè)地產企業(yè)，如果達不到1000萬至1500萬平方米的規(guī)模量級，是很難擁有行業(yè)話語權的。今后的商業(yè)地產要想做起來，必須是明星項目+大本營或大根據地的模式。商業(yè)地產如何做大規(guī)模？應堅持輕重并舉、以重帶輕。

祝林（弘陽商業(yè)集團執(zhí)行總裁）：未來商業(yè)地產企業(yè)沒有規(guī)模、業(yè)績和影響力，將很難在行業(yè)中立足和掌握話語權。做大做強的關鍵還是要讓我們的消費者滿意、給商戶賦能、激勵員工做好服務。

祝林以弘陽為例，具體分析了弘陽是如何通過“弘陽家居”“弘陽廣場”雙輪驅動戰(zhàn)略等核心競爭力，迅速在全國進行復制和落地。

規(guī)模問題我們通過模式來解決。弘陽通過以重帶輕、輕重并舉的模式，實現(xiàn)了規(guī)模的快速擴大，以及在行業(yè)內的彎道超車，是變成黑馬企業(yè)的關鍵之一。

王國慶（鵬欣集團水游城商管副總裁）：對商業(yè)地產公司而言，規(guī)模固然重要，但如果模式合理有效，小而精、小而美一樣可以活得很好。

以南京水游城為例，經過十年發(fā)展，從空間結構到品牌組合，從藝術、劇院和花園等業(yè)態(tài)的創(chuàng)新去擁抱變化、應對挑戰(zhàn)。此外，在商業(yè)基金、重資產基金、輕資產基金等方面，鵬欣地產也做了很多工作，取得了較好成效

蔣達強：目前商業(yè)地產主要過于偏重重資產模式，在輕資產和資管方面，還沒有形成一個完整的閉環(huán)和商業(yè)模式。正是基于上述判斷，弘陽近幾年通過以重帶輕、輕重并舉快速往外走，希望以時間換空間，快速把規(guī)模、品牌和人才聚集起來。

做好重資產項目，必須具備較好的地段、好的體驗、有亮點（如好的IP，創(chuàng)新、豐富的業(yè)態(tài)）；做好輕資產項目，就要做特色和主題商業(yè)。此外，專業(yè)的團隊、良好的企業(yè)文化對企業(yè)做大規(guī)模并快速復制也至關重要。

祝林：業(yè)績的關鍵在于運營，而運營的核心在于團隊機制。從選人到用人到激勵，我們都摸索出一套成熟、靈活的機制。僅僅是獎勵機制，我們就有大大小小30多個，像開業(yè)獎、運營獎、輸出人才獎等。好的機制對于我們提升運營能力，支撐業(yè)績具有重要作用。

做強影響力的關鍵還是要聚焦，進而整合資源。像在南京，弘陽家居的規(guī)模是最大的，進而能夠整合行業(yè)資源、提高效率。通過輕重并舉，我們在落地重資產項目后，迅速落地輕資產項目，依托規(guī)模來整合行業(yè)資源，把影響力做到區(qū)域最好。

王國慶：如鵬欣，目前正在向文旅轉型，并嘗試做文旅基金。目前鵬欣已簽約總建筑面積約2萬平方米的南京夫子廟貢院二期項目，并計劃將其打造為鵬欣在夫子廟商圈內的標志性商業(yè)項目。