“進(jìn)不來”則表現(xiàn)為，城市居民如果想體驗(yàn)農(nóng)村生活、購買農(nóng)村住房，在制度上是不被允許的。當(dāng)前，部分地區(qū)出現(xiàn)的農(nóng)房租賃，事實(shí)上也不被現(xiàn)行制度所認(rèn)可，并不受法律保護(hù)，存在極高的風(fēng)險(xiǎn)。盡管一些隱性的宅基地交易或流轉(zhuǎn)客觀存在，但均不合法。

一邊是宅基地的大量閑置，另一邊是宅基地難以實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值，失配現(xiàn)象明顯。

在此背景下，區(qū)域差別也使宅基地市場的情況各異：一些城中村、城郊村圍繞宅基地存在著大量隱形的私下流轉(zhuǎn)或交易；但城市遠(yuǎn)郊或者純農(nóng)區(qū)，由于無法接受到城市化的輻射作用，大量的宅基地只能閑置。

那么，宅基地的閑置比例和規(guī)模有多大呢？

根據(jù)國家行政學(xué)院的研究，在最保守的估算下，閑置宅基地規(guī)模達(dá)到133億平方米。

《2020年集體建設(shè)用地投資策略》稱，部分土地閑置，并不代表其是可以進(jìn)行開發(fā)的。根據(jù)推算，全國因農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工等原因所造成的農(nóng)村宅基地閑置，達(dá)到了16.43億平方米——此類閑置的宅基地或可以直接轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性建設(shè)用地，或者通過復(fù)墾和地票等制度，從其他區(qū)域調(diào)劑調(diào)整出新的建設(shè)用地。

葉俊燾表示，盤活宅基地是多重背景下的綜合產(chǎn)物，一是當(dāng)前面臨的兩個(gè)弊端及區(qū)域表現(xiàn)失衡，二是在當(dāng)前鄉(xiāng)村振興背景下，宅基地作為當(dāng)前農(nóng)村一項(xiàng)非常重要的基礎(chǔ)性制度，能夠?yàn)猷l(xiāng)村振興提供載體。

“由于我國對(duì)耕地保護(hù)非常嚴(yán)格，而農(nóng)村集體建設(shè)用地的利用率又不高，宅基地又是農(nóng)村建設(shè)用地的主體，比例高達(dá)70%，因此盤活閑置宅基地是一個(gè)突破口，可有效為鄉(xiāng)村振興提供土地資源和空間。總體上看，盤活閑置宅基地是在雙重目標(biāo)約束下最大化土地資源利用的理性選擇。”葉俊燾說。

解局丨釋放閑置宅基地紅利

截至2019年，中國連續(xù)16年發(fā)布的中央一號(hào)文件，就深化農(nóng)村土地制度改革進(jìn)行了各類探索。

2019年中央一號(hào)文件稱，完善配套制度，全面推開農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。允許在縣域內(nèi)開展全域鄉(xiāng)村閑置校舍、廠房、廢棄地等整治，盤活建設(shè)用地重點(diǎn)用于支持鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。

那么，該如何盤活宅基地呢？

嚴(yán)躍進(jìn)稱，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的利用程度很高，比如用作土地轉(zhuǎn)性，通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤機(jī)制，使此類宅基地變?yōu)楦�地，而城市可以適當(dāng)使用耕地進(jìn)行建設(shè)用地開發(fā)。其次，宅基地用作文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等項(xiàng)目開發(fā)，也有積極作用。從制度放活的情況來看，后續(xù)也有助于相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地需求的增加。再者，如果是一些山區(qū)的宅基地，未來可能可以用作水庫用地等建設(shè)，甚至可以和區(qū)塊鏈等產(chǎn)業(yè)結(jié)合。

當(dāng)然，集體建設(shè)用地的產(chǎn)業(yè)用地情況，跟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期以及改革方向有很大的關(guān)系。

以最近熱門的區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)為例，當(dāng)前對(duì)于區(qū)塊鏈的產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較多的支持，而四川等水電資源富足的地區(qū)，未來或有對(duì)區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)支持的政策，這其中也會(huì)涉及到部分土地的占用與開發(fā)。

《四川日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，在10月27日舉行的四川高質(zhì)量發(fā)展決策咨詢懇談會(huì)上，全國政協(xié)委員、證監(jiān)會(huì)原副主席姜洋建議，四川應(yīng)組織力量研究富余水電對(duì)數(shù)字貨幣相關(guān)產(chǎn)業(yè)的吸引力，爭取在金融區(qū)塊鏈領(lǐng)域取得突破，從而發(fā)掘新的產(chǎn)業(yè)增長點(diǎn)。

他說，按照土地傳統(tǒng)的分類，水電產(chǎn)業(yè)用地在部分農(nóng)村被列為水庫用地，屬于單列。但現(xiàn)在后續(xù)農(nóng)村土地的發(fā)展空間在增大，這都可能會(huì)引起新的土地用途變化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。比如當(dāng)?shù)胤綄?duì)某些產(chǎn)業(yè)有很大積極性時(shí)，各類土地開發(fā)的程度會(huì)增大，包括山地、林地、未開發(fā)用地以及本身具有經(jīng)營性建設(shè)功能的土地。類似的土地，最終都可能轉(zhuǎn)變納入集體經(jīng)營性建設(shè)用地范疇。

葉俊燾稱，閑置宅基地盤活以后的用途可以是多方面的，既可以用于發(fā)展農(nóng)村地區(qū)的二三產(chǎn)業(yè)，也可以引入一些新興業(yè)態(tài)。從目前情況來看，比較普遍的做法是將盤活以后的宅基地用于農(nóng)村傳統(tǒng)手工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)以及鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)產(chǎn)品電商等�？傮w上看，各地實(shí)踐不盡相同，各有特色，但創(chuàng)新上主要是將盤活的閑置宅基地用于一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新業(yè)態(tài)，最大限度地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)鄉(xiāng)融合，惠及農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民。

他認(rèn)為，只有制度放活，才能激發(fā)業(yè)態(tài)創(chuàng)新的市場動(dòng)力，新產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)才有生存和發(fā)展的土壤，這也是當(dāng)前深入推進(jìn)制度變革，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在要求。另一方面，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的持續(xù)健康發(fā)展，有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型并催生新發(fā)展動(dòng)力，不僅證明了制度放活的合理性和有效性，也反過來激勵(lì)實(shí)踐者不斷創(chuàng)新與改革，構(gòu)建一個(gè)良性互動(dòng)的發(fā)展機(jī)制。