借道海外融資超700億美元

“如果能融到錢，我們還是會(huì)選擇融資。”日前，一位不愿具名的房企董秘向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，沒有渠道獲得低成本融資，不得已才偃旗息鼓，在銷售端發(fā)力，爭(zhēng)取回收更多現(xiàn)金，讓企業(yè)安全運(yùn)轉(zhuǎn)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房企至今合計(jì)發(fā)布海外美元債已超700億美元，比2018年同期增長(zhǎng)近50%。在最近幾筆融資中，融資成本已從5%漲至13.75%不等，其中，德信中國(guó)、佳兆業(yè)、正商實(shí)業(yè)、佳源國(guó)際等幾家房企的融資利率均超10%。

借道海外融資，通常是在國(guó)內(nèi)融資渠道不暢背景下的無(wú)奈選擇，鑒于發(fā)行主體信用評(píng)級(jí)及自身實(shí)力的不同，融資成本也各不相同。

“房企之間，不僅是規(guī)模分化較大，融資成本的分化也很明顯。從全年情況看，海外融資利率主要在6%-15%之間。”張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，發(fā)行美元債融資“井噴”的背后，是融資渠道被限制，杠桿率較高的房地產(chǎn)企業(yè)，資金壓力更大。

億翰智庫(kù)在研究報(bào)告中指出，房地產(chǎn)行業(yè)已然從高杠桿、高利潤(rùn)的“黃金時(shí)代”，進(jìn)入步履維艱的“白銀時(shí)代”，銷售增速逐漸放緩，調(diào)控政策持續(xù)收緊，融資成本不斷上行。進(jìn)入“白銀時(shí)代”以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)率一般維持在10%-13%，借錢成本如果超過(guò)10%，意味著利息支出正在吃掉利潤(rùn)。

大型優(yōu)質(zhì)房企對(duì)融資成本的控制一直握有較大話語(yǔ)權(quán)，近年來(lái)一直在試圖降低融資成本。自2016年開始“降杠桿”以來(lái)，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)和龍湖等穩(wěn)健型頭部房企的凈負(fù)債率（指考慮永續(xù)債后的凈負(fù)債率，下同）均控制在50%左右；作為“后起之秀”的新城控股、旭輝等中型追求規(guī)模型房企的凈負(fù)債率在70%-100%之間波動(dòng)；融創(chuàng)等激進(jìn)型房企的凈負(fù)債率超過(guò)150%，凈負(fù)債率最高者與最低者的差距高達(dá)近6倍。

“融資成本幾乎決定企業(yè)的利潤(rùn)率走向。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“很多人以為，內(nèi)部收益率（IRR）指標(biāo)指的是項(xiàng)目獲利水平，其實(shí)是不對(duì)的，內(nèi)部收益率的本質(zhì)含義指的是項(xiàng)目能承受的最大資金成本（比如貸款利率）。如果內(nèi)部收益率是20%，利率是20%的話，說(shuō)明一分錢也不賺。”

483宗并購(gòu)交易涉資2434億元

樓市寒潮，恰是房地產(chǎn)企業(yè)“大魚吃小魚”之時(shí)。

大房企敢于在行業(yè)寒冬期低價(jià)并購(gòu)中小房企資產(chǎn)，是出于房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高、保證規(guī)模發(fā)展的訴求，不管是1000億元、5000億元還是7000億元，先把規(guī)模做上去，并在盡可能保證利潤(rùn)空間的情況下，完成規(guī)模增長(zhǎng)的目標(biāo)。小房企甩賣項(xiàng)目，往往是生死攸關(guān)之舉，處于被動(dòng)地位，只能斷臂求生。

《證券日?qǐng)?bào)》記者查詢iFinD數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，以最新公告時(shí)間為準(zhǔn)，截至12月17日，2019年A股房企并購(gòu)事件已達(dá)483宗，其中，已完成213宗，失敗30宗，剩余240宗仍在進(jìn)行中，涉及資產(chǎn)總價(jià)值2434億元。

另外，匯聚大量頭部房企的H股板塊，并購(gòu)動(dòng)作也頻頻出現(xiàn)。今年以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)先后收購(gòu)泛海、陽(yáng)光100、云南城投集團(tuán)等公司旗下多項(xiàng)資產(chǎn)，并購(gòu)耗資約400億元。融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，強(qiáng)勁的銷售回款及放緩的拿地節(jié)奏，為公司賬面累積了大量運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，收購(gòu)不會(huì)對(duì)公司現(xiàn)金流造成影響，公司有信心保持負(fù)債率在未來(lái)幾年繼續(xù)下降。

近年來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)的掌舵人孫宏斌靠著幾宗大買賣名噪一時(shí)，被地產(chǎn)界稱為“并購(gòu)?fù)?rdquo;。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在2017年以來(lái)，融創(chuàng)就先后投資鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗、大連潤(rùn)德乾城以及萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包。

并購(gòu)潮起的另一面，是中小房企的加速出局。建業(yè)地產(chǎn)掌舵人胡葆森在今年的中城聯(lián)盟會(huì)議上表示，最多的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)數(shù)量近10萬(wàn)家。經(jīng)過(guò)大浪淘沙、多次調(diào)控后，還有新項(xiàng)目開工的企業(yè)已不足1萬(wàn)家了。近90%的房企已經(jīng)落后了，被邊緣化了，或出局了。

人事震蕩 組織優(yōu)化力度空前

在調(diào)控政策與融資環(huán)境的雙重壓力下，不管是頭部大型房企還是中小型房企，都有了強(qiáng)烈的危機(jī)感，于是開始大刀闊斧地變革，導(dǎo)致人事地震連連，高管流動(dòng)頻發(fā)。

2019年房企人事動(dòng)蕩凸顯出以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是很多年輕高管上位；二是倒在業(yè)績(jī)軍令狀上的職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)換東家；三是二代接班人走向臺(tái)前。

10月9日，上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司法人由“黃春雷”變更為“李和栗”，據(jù)媒體報(bào)道稱，李和栗出生于1987年，年僅32歲。11月10日，正榮地產(chǎn)公告稱，王本龍已辭任，將由執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席黃仙枝暫代執(zhí)行總裁職務(wù)，直至選出新總裁為止。在此期間，正榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)副總裁、商業(yè)董事長(zhǎng)肖春和也遞交了辭呈。

此外，中南置地總裁陳昱含、新城控股董事長(zhǎng)王曉松、融創(chuàng)文化集團(tuán)總裁孫喆一、福晟國(guó)際董事會(huì)主席潘浩然、大發(fā)地產(chǎn)董事會(huì)主席葛一暘、華董中國(guó)執(zhí)行總裁董國(guó)倩等皆為新上位者，其中既有二代接班人，也有職業(yè)經(jīng)理人。

頭部房企的管理層也不消停。12月20日晚間，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，張巧龍辭任總裁，華潤(rùn)老將遲峰接棒。而當(dāng)時(shí)距離華潤(rùn)置地突然換帥僅過(guò)了3天。據(jù)媒體報(bào)道稱，在過(guò)去7年里，華潤(rùn)置地管理團(tuán)隊(duì)已發(fā)生4次人事大調(diào)整，這在前十房企中可謂絕無(wú)僅有的存在，對(duì)華潤(rùn)置業(yè)近年來(lái)的業(yè)績(jī)產(chǎn)生了極大影響。

人事頻繁變動(dòng)，是2019年房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，離職的房企高管人數(shù)已高達(dá)上百位，僅四季度以來(lái)，就有超過(guò)50位房企高管出現(xiàn)職務(wù)變動(dòng)，其中離職高管人數(shù)超過(guò)20位。

隨著行業(yè)利潤(rùn)變薄，房企對(duì)控成本、增利潤(rùn)的要求越來(lái)越高，也對(duì)“蛀蟲”的容忍度越來(lái)越低。營(yíng)銷、采購(gòu)、投資這三大條線，成為了“重災(zāi)區(qū)”。管理層尚且惴惴不安，基層員工更是頗為惶恐，所以，組織架構(gòu)調(diào)整和“組織優(yōu)化”是基層員工能否保住飯碗的利器。

“按照正常人員流動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)是10%，今年可能有所提高。”某房企人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，地產(chǎn)人沒有幾個(gè)是不焦慮的。

不過(guò)，焦慮中也孕育著新生，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的盤子還很大。“在此時(shí)沮喪，等同于過(guò)早投降。”陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、全球合伙人及陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌稱，在未來(lái)10年到20年，還有2億人口要進(jìn)城，平均每年有一兩千萬(wàn)人，這就是剛需。

從微觀層面看，樓市寒潮正在倒逼房企做加法，過(guò)去粗放經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開始搞起精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。另外，過(guò)去一直以規(guī)模為關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)（KPI）的考核機(jī)制出現(xiàn)裂縫，品質(zhì)、利潤(rùn)等指標(biāo)進(jìn)入考核體系，這意味著這一傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，正在發(fā)生內(nèi)生變化，且這一變化將成為推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的新動(dòng)能。后房地產(chǎn)時(shí)代，分化加劇之際，整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入“低容錯(cuò)時(shí)代”，不犯錯(cuò)、少犯錯(cuò)者將立于潮頭。