對中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，2019年是艱難前行的一年，也是把握機會逆勢突圍的一年。在“嚴調控、去杠桿”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在2019年進入新的發(fā)展階段，這已是業(yè)界共識。

《證券日報》記者隨機采訪了幾個不同條線的地產(chǎn)界“老司機”，得到的答案或許能折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實生態(tài)。

“房難賣，業(yè)績壓力很大，不得不支付渠道費找購房者，有的城市渠道費居然高到要支付10個點。”一位具有多年操盤經(jīng)驗的地產(chǎn)業(yè)內人士向記者訴苦。

一位主管融資的地產(chǎn)業(yè)內人士則表示，“能用的融資工具都用了，除了上半年有窗口期外，總體來說，低成本的錢市面上難尋。”

一位主管土地投拓工作的地產(chǎn)業(yè)內人士比上述兩位更為焦慮，“我感覺今年休息的時間最多了，已經(jīng)有被裁掉的危機感。”

林林總總，正如龍湖集團掌舵人吳亞軍在一次業(yè)績會上所稱，水大魚大、蒙眼狂奔的時代已經(jīng)一去不復返。調控的趨嚴、規(guī)模之爭的愈演愈烈、融資的收緊、“大魚吃小魚”的并購頻發(fā)，都讓地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者感受到了一絲絲寒意。

即將過去的2019年，有些城市的樓市量價雙雙回落，有些地區(qū)的部分項目則一房難求；有的房企已提前邁過5000億元的銷售門檻，有的房企則頻現(xiàn)債務危機只能斷臂求生；有的房企決定春節(jié)放假19天以慶�？缛�“千億元俱樂部”，有的房企則在歷經(jīng)轉型陣痛后含淚下達裁員指令……這就是2019年的房地產(chǎn)市場，寒意與生機并存。

在房地產(chǎn)這個天然資金密集型行業(yè)中，高負債導致的高利息支出一直是高利潤的勁敵。不管是頭部房企，還是中小房企，都難以獲得低成本融資，尤其是民營房企。如果再碰上債務違約危機，引發(fā)連鎖反應，就會像多米諾骨牌效應一般勢不可擋，進而拉開“大魚吃小魚”的購并大幕。

收官月 調控政策仍層出不窮

在2019年的收官之月，各地針對房地產(chǎn)市場的調控政策仍層出不窮，調控的方式和火候也“冷熱不一”。

2019年12月11日，湖南省長沙市發(fā)改委發(fā)文，對商品房價格構成進行規(guī)范，并將商品房平均利潤率限定在6%-8%。12月12日早間，長沙市發(fā)改委回應稱，這是長沙2017年新政有效期滿后的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。

同樣是在12月11日，江蘇省張家港市房產(chǎn)交易中心工作人員稱，取消限售過戶的政策已經(jīng)停止。

12月25日，浙江省溫州市發(fā)布《溫州市人才住房銷售并舉實施辦法》，該政策提及，優(yōu)秀人才可享受配售型人才房售價打5折-7折優(yōu)惠，配租型人才房租金打3折優(yōu)惠。

“今年的樓市政策一直是雙向調控，既有放松，又有收緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在地方政府緊鑼密鼓的政策調整下，2019年年初至今，房地產(chǎn)調控次數(shù)合計達575次，遠超去年全年的450次。

值得關注的是，多城密集啟動人才政策與購買住房資格往往是相關聯(lián)的，這是2019年樓市政策的最大特點之一。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，僅在11月份，就有超過20個城市發(fā)布各類人才吸引政策，佛山、南京、上海、成都、中山等近十個城市發(fā)布的人才政策都有與人才購房資格、購房補貼相關的內容。從全年來看，全國已有超過170個城市發(fā)布各種人才政策，與2018年同比增幅超過40%。

但總體來看，此輪調控政策的總基調仍是趨嚴、趨穩(wěn)。隨著近兩年各種調控政策的輪番出臺，一度狂熱的樓市開始被導入理性通道。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年11月份，70個大中城市新建商品住宅中，僅44個城市房價上漲，較10月份再減6城；房價下滑城市增至21個，為年內最高，一線城市廣州也進入跌幅前十。

在與《證券日報》記者交流時，多位地產(chǎn)企業(yè)管理層和一線地產(chǎn)業(yè)內人士均表達了“樓市已經(jīng)進入調整期”的觀點。

增量市場“天花板”還未降臨

雖然身處政策調控的寒冬，但房地產(chǎn)市場的機遇也不少，因為中國房地產(chǎn)增量市場的“天花板”還未降臨。從目前來看，一二線核心城市依舊維持較高的銷售水平；三四線城市的樓市成交量雖然明顯降速，但并未失速。

作為易居旗下的專業(yè)研發(fā)部門，克而瑞地產(chǎn)研究中心（簡稱“克而瑞”）預計，全年地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模將同比微增，再創(chuàng)新高。參照2018年及2019年各月銷售增速，預計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。

身處一線的房企都會感受到冷風襲來之痛，只是每家企業(yè)的耐冷度不同而已。在一樣的樓市寒冬里，不同房企卻在上演不同的好戲。有的企業(yè)，在年初立下的目標已注定完不成；有的企業(yè)，嘴里在說“要活下去”“不看重規(guī)模”，全年卻在忙著拿地。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，按照全口徑銷售額計算，全國已有27家房企邁入“千億聚樂部”。另外，祥生地產(chǎn)、佳兆業(yè)、濱江集團、藍光發(fā)展、美的置業(yè)、龍光地產(chǎn)和榮盛發(fā)展這7家房企的銷售額均超過900億元，分別為985億元、980億元、976.8億元、937.1億元、910億元、909億元和901.9億元；再加上銷售額達898.5億元的中國鐵建，這8家房企也都有望在最后一個月沖刺一下，闖進“千億元俱樂部”。

12月24日，浙江本土第二大房企濱

江集團發(fā)布一則《春節(jié)旅游休假通知》，釋放了三重信息：一是公司銷售額突破“千億元大關”；二是為了分享“千億元成果”，員工春節(jié)放假19天；三是鼓勵從員工到中高層旅游休假，發(fā)放旅游津貼2萬元至5萬元不等。一句話總結就是，“不僅要送員工去旅游，還要加薪！”

“考慮到最后一個月的拼命沖刺，這幾家房企可能會實施‘以價換量’的銷售策略。到了年底，今年或許會有35家房企進入‘千億元俱樂部’，2018年是30家。”財經(jīng)評論員嚴躍進向《證券日報》記者表示。

“我這個月每天都是半夜回家，最后一個月，營銷條線的人都在玩命干活。今年不同往年，規(guī)模上到新臺階是重中之重。”一位地產(chǎn)企業(yè)營銷人士向《證券日報》記者直言，年底獎金主要看這個月的了。

不能放棄“規(guī)模之爭”的背后，是后房地產(chǎn)時代的話語權之爭。有房企相關人士曾向《證券日報》記者透露，今年以來，多數(shù)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸的范圍已從“50強房企”縮減至“30強房企”，“啟動融資之時，需要補交規(guī)模排行榜榜單資料”。

眾所周知，依靠“高杠桿”運營的房企，無一不需要融資“輸血”，想融資就必須要把規(guī)模做上去。