上半年12家房企美元債到期，隱憂仍存

“從目前來(lái)看，疫情也引發(fā)投資者對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的中國(guó)資產(chǎn)產(chǎn)生負(fù)面看法。”黃立沖如此表示。

據(jù)貝殼找房統(tǒng)計(jì)，2020年1-4月，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，對(duì)房企進(jìn)行了26次評(píng)級(jí)或展望下調(diào)評(píng)價(jià)，共涉及14家房企。

事實(shí)上，在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩下，房企在海外發(fā)債以“借新還舊”變得更為艱難。值得關(guān)注的是，作為商務(wù)園區(qū)開(kāi)發(fā)商及商務(wù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，億達(dá)中國(guó)因4月23日未及時(shí)兌付5285.4萬(wàn)美元構(gòu)成違約。

據(jù)悉，億達(dá)中國(guó)于2017年4月17日發(fā)行3億美元2020年到期年息6.95%的優(yōu)先票據(jù)，按期限，今年4月19日到期。億達(dá)中國(guó)分別于2月及3月發(fā)布系列公告稱，由于內(nèi)部資源不足以償付現(xiàn)有票據(jù)，進(jìn)而打算將這3億美元票據(jù)進(jìn)行交換。億達(dá)中國(guó)計(jì)劃以“借新還舊”的方式來(lái)償還這筆票據(jù)，但最終因未及時(shí)兌付導(dǎo)致違約的結(jié)果。

據(jù)盤和林介紹，近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境不斷收緊，美元債便成了國(guó)內(nèi)房企的“香餑餑”，一方面為了獲取維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要資金；另一方面，拆東墻補(bǔ)西墻，通過(guò)美元債還舊賬。但利用美元債解燃眉之急仍是飲鴆止渴，并且面臨巨大的違約和延期壓力。

從目前來(lái)看，房企債務(wù)壓力依然存在，據(jù)易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，通過(guò)對(duì)170家房企二季度到期債務(wù)情況分析，截至4月26日，今年上半年還有12家房企發(fā)行的13筆美元債到期，去除佳兆業(yè)集團(tuán)在2019年6月提前贖回的2.5億美元本金，待償還美元債金額總計(jì)為34.67億美元。從單筆金額來(lái)看，佳兆業(yè)集團(tuán)剩余待償還金額最高，達(dá)5.4億美元。

黃立沖認(rèn)為，短期發(fā)新債難發(fā)的趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)，當(dāng)前房企可以通過(guò)發(fā)人民幣債來(lái)償還。比如通過(guò)人民幣發(fā)債之后，可以申請(qǐng)國(guó)家外匯償還，這樣不會(huì)導(dǎo)致海外債券出現(xiàn)“爆煲”，但是會(huì)嚴(yán)重影響我國(guó)的外匯儲(chǔ)備，令外匯儲(chǔ)備規(guī)模萎縮。

業(yè)內(nèi)：預(yù)計(jì)5月海外債將低位運(yùn)行

進(jìn)入5月，截至目前，仍只是少數(shù)房企出現(xiàn)發(fā)行及擬發(fā)行美元債舉動(dòng)。其中，時(shí)代中國(guó)在4月擬發(fā)行的債券于5月6日成功發(fā)行。此外，新鴻基地產(chǎn)擬發(fā)行RegS、10年期、固定利率的高級(jí)無(wú)抵押美元票據(jù)。恒隆地產(chǎn)也披露一個(gè)美元票據(jù)發(fā)行計(jì)劃。

從目前來(lái)看，海外融資已成為部分房企重要的融資渠道，但對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，貝殼找房分析人士認(rèn)為，疫情正在海外流行，防控形勢(shì)仍不明朗，造成海外金融環(huán)境惡劣，在內(nèi)房股美元債遭拋售的背景下，預(yù)計(jì)5月海外債發(fā)行將保持低位。

但也有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，雖然4月美元債一級(jí)市場(chǎng)大幅縮量，但隨著美聯(lián)儲(chǔ)無(wú)限量QE(量化寬松貨幣政策)的推出，美元流動(dòng)性緊張局面有所好轉(zhuǎn)，美元債一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)歷一段時(shí)間的“冰凍期”之后已經(jīng)邊際回暖。

此外，考慮到中資美元債到期收益率或已處于歷史高位，待流動(dòng)性放松，以優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)債為代表的中資美元債有望迎來(lái)“配置時(shí)點(diǎn)”。

盤和林也認(rèn)為，未來(lái)對(duì)于房企在海外發(fā)行美元債還是有信心，雖然受疫情的影響，投資者短期內(nèi)會(huì)持觀望態(tài)度，但未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策預(yù)期放松，還有貨幣超發(fā)后的通貨膨脹，預(yù)期房地產(chǎn)投資增加。而從輿論環(huán)境來(lái)看，境外投資人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有積極看好，直接體現(xiàn)在當(dāng)前發(fā)行美元債利率下降。當(dāng)然，利率下降主要是因?yàn)槊绹?guó)整體利率下降，但同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)樂(lè)觀等因素影響。