市盈率是指股票價(jià)格除以每股收益的比率，通常用來(lái)衡量股價(jià)高低和企業(yè)的盈利能力。若市盈率高，則說(shuō)明該股票的市場(chǎng)表現(xiàn)較好，市盈率低則代表該股票的投資空間較大。

本次的統(tǒng)計(jì)口徑為靜態(tài)市盈率，即當(dāng)前公司市值除以最新一期的年報(bào)利潤(rùn)。

已上市的26家物業(yè)公司，平均市盈率為41.39倍，其中，11家物企的市盈率超平均值。招商積余的市盈率最高，達(dá)115.21倍，時(shí)代鄰里、保利物業(yè)緊隨其后，市盈率分別為82.32倍和80.44倍。另外，旭輝永升服務(wù)、新大正等物企的市盈率均超50倍。市盈率不足20倍的物業(yè)公司包括燁星集團(tuán)、鑫苑服務(wù)、彩生活，中奧到家和祈福生活服務(wù)的市盈率尚未超過(guò)10倍。祈福生活服務(wù)的市盈率僅有招商積余的1/20。

物管行業(yè)之所以能夠獲得資本市場(chǎng)的青睞，主要源于兩方面的原因。第一，物業(yè)企業(yè)屬于典型的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，無(wú)需投入大量的資金。第二，其存在的不確定性較小，物業(yè)費(fèi)收入會(huì)為其帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，龐大的存量和增量市場(chǎng)保證了物業(yè)行業(yè)日后的可持續(xù)增長(zhǎng)。

6月16日，招商積余收于每股31.1港元，相比于一年前的股價(jià)，漲幅達(dá)209%，市值突破300億元，成為A股最大的物業(yè)管理公司。2019年的凈利潤(rùn)為2.86億元，在上市物業(yè)中位居第八。

但從盈利能力上來(lái)看，市盈率最高的招商積余，其毛利率和凈利率水平幾乎位于上市物業(yè)公司的末位。其在2019年的毛利潤(rùn)率為18.04%，凈利潤(rùn)率4.45%。榜單中26家物企在2019年的平均凈利潤(rùn)率為12.55%，比之低的僅有浦江中國(guó)。

港股中市值最高的屬碧桂園服務(wù)，今年5月，其市值首破千億，也是港股市場(chǎng)第一只千億市值的物業(yè)股。截至6月16日收盤，股價(jià)為每股35.85港元，近一年來(lái)的漲幅達(dá)120%，對(duì)應(yīng)的市值為985.77億港元。

市盈率排在第二的時(shí)代鄰里，其在2019年的凈利潤(rùn)僅為0.96億元，從公式分析可以發(fā)現(xiàn)，時(shí)代鄰里的市盈率較高是因?yàn)榉帜?ldquo;最新一期的凈利潤(rùn)”較小。不足1億元的盈利規(guī)模在26家上市物業(yè)中相對(duì)落后，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年共有10家物企的凈利潤(rùn)少于1億元。

從整體利潤(rùn)規(guī)模上來(lái)看，碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)的凈利潤(rùn)規(guī)模遠(yuǎn)超其他物企，在2019年的凈利潤(rùn)總額超12億元，遙遙領(lǐng)先于行業(yè)。位于第三的彩生活，其在2019年的凈利潤(rùn)為4.99億元，而大多數(shù)物企的盈利規(guī)模都集中在1-5億元之間。

雖盈利規(guī)模尚可，但登陸港股6年以來(lái)，彩生活的估值水平一直較低，市盈率一直在10倍左右徘徊。在進(jìn)入資本市場(chǎng)以后，彩生活大肆擴(kuò)張，舉債收購(gòu)第三方物業(yè)公司，顯然，資本市場(chǎng)對(duì)這樣的方式并不是很認(rèn)可。從其股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，在2019年6月至今的一年時(shí)間內(nèi)，股價(jià)由4.53港元/股下跌至6月16日的4港元/股。

截至2019年底，其合約管理總建筑面積已達(dá)5.62億平方米，總服務(wù)面積12.11億平方米，在規(guī)模上領(lǐng)先行業(yè)。唐學(xué)斌曾表示，今后將不會(huì)再億收并購(gòu)作為主要的擴(kuò)張模式。在業(yè)績(jī)報(bào)告中，彩生活也提出，將重視基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，提升業(yè)主滿意度，重新走質(zhì)量路線。