當(dāng)前，各地老舊小區(qū)改造工程正陸續(xù)開展，成為居民改善居住環(huán)境、城市更新面貌、政府提升治理能力的重要切口。

由于缺乏明確的盈利預(yù)期，社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的積極性不高，此前“舊改”多以財(cái)政資金為主導(dǎo)。記者觀察到，相較往年，今年在政策安排上強(qiáng)調(diào)了資金籌措渠道的多樣化——在原有中央補(bǔ)助基礎(chǔ)上，增加了地方專項(xiàng)債納入、金融創(chuàng)新支持等渠道。與此同時(shí)，各地積極創(chuàng)新資金使用方式，對(duì)不同層次的改造需求分類提供資金支持，提升資金使用效率。

“舊改”所需資金超6千億 多地發(fā)行專項(xiàng)債

據(jù)市場(chǎng)初步計(jì)算，今年舊城改造涉及資金規(guī)模巨大。4月14日，國務(wù)院召開的常務(wù)會(huì)議要求，今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。據(jù)華泰證券研報(bào)估算，若戶均改造投資9.5萬元，則2020年“舊改”市場(chǎng)規(guī)模約6650億元。

從目前公開數(shù)據(jù)看，今年地方政府“舊改”資金來源除以往的中央財(cái)政撥付、地方財(cái)政出資等常規(guī)渠道外，還增加了地方專項(xiàng)債這一融資渠道。

據(jù)財(cái)政部、發(fā)改委披露的2020年全國財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，“做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”等內(nèi)容均包含在6000億元中央預(yù)算內(nèi)投資與3.75萬億元地方政府專項(xiàng)債券投資項(xiàng)內(nèi)。同時(shí)，今年中央財(cái)政還安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金707億元，重點(diǎn)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和發(fā)展租賃住房。

今年4月，財(cái)政部提出2020年政府專項(xiàng)債券不再用于土地收儲(chǔ)和與房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目，但將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了支持范圍。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登向記者表示，以省為單位，今年專項(xiàng)債資金用于項(xiàng)目資本金的規(guī)模占比由原來的20%左右提升至25%，這一政策調(diào)整為舊改項(xiàng)目納入專項(xiàng)債創(chuàng)造了客觀條件。

Choice數(shù)據(jù)顯示，5月18日-6月1日，陜西、廈門、天津、深圳四地成功發(fā)行“老舊小區(qū)改造”相關(guān)地方政府專項(xiàng)債券共70億元，發(fā)行期限7年-30年不等，票面利率平均值為3.15%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月末，至少有15個(gè)地方政府招標(biāo)發(fā)行老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債券，累計(jì)發(fā)行規(guī)模為136.90億元。

公共資金向基礎(chǔ)需求傾斜 “提升類”改造鼓勵(lì)市場(chǎng)化

“舊改”資金規(guī)模巨大，如何把公共資金用在刀刃上，考驗(yàn)地方政府智慧。記者觀察到，各地多遵循“向基礎(chǔ)需求傾斜”的分配原則，加強(qiáng)資金精細(xì)管理。

據(jù)目前公開的23個(gè)省（區(qū)、市）老舊住房小區(qū)改造規(guī)劃方案顯示，多地按照基礎(chǔ)類、完善類和提升類等對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行分類，對(duì)不同層次的改造需求，分類資金支持方式，提升“舊改”資金的使用效率。

對(duì)于房屋修繕、水電氣等基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目，各地財(cái)政資金多予以重點(diǎn)支持；完善類項(xiàng)目，則通過劃撥部分資金、補(bǔ)貼引導(dǎo)等多種方式鼓勵(lì)更多社會(huì)力量參與其中。

如，海南提出，對(duì)基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目，財(cái)政資金予以重點(diǎn)支持；對(duì)完善類改造項(xiàng)目，財(cái)政資金按“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”方式積極支持；對(duì)提升類改造項(xiàng)目，發(fā)揮財(cái)政資金的引導(dǎo)，吸引社會(huì)力量以市場(chǎng)化方式參與改造及后期運(yùn)營。

北京亦提出要明確政府、個(gè)人和企業(yè)的出資邊界。在必改項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，居民可根據(jù)自身意愿在“菜單”上自選其他“提升類”改造內(nèi)容�；�礎(chǔ)類以政府投入為主，自選類采用居民付費(fèi)、社會(huì)投資的方式實(shí)施；并試點(diǎn)社會(huì)資本參與機(jī)制，鼓勵(lì)市屬國有企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合整治。

山東推出13條金融舉措，從創(chuàng)新金融服務(wù)模式、發(fā)揮開發(fā)性金融和政策性金融優(yōu)勢(shì)等4方面支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

政府投入亦需考慮收益 政企合作亟待切實(shí)落地

事實(shí)上，無論是專項(xiàng)債的運(yùn)用還是社會(huì)資本的引入，均需考慮后續(xù)債務(wù)還續(xù)問題，這對(duì)“舊改”項(xiàng)目未來收益提出一定的要求。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂向記者表示，長遠(yuǎn)來看，政府對(duì)于老舊小區(qū)改造的投入仍需考慮項(xiàng)目的收益問題。未來仍需積極探索切實(shí)有效的政企合作模式，靈活采取政府委托、招投標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式，兼顧改善居民居住條件與投資收益，建立起社會(huì)力量進(jìn)入老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的長效機(jī)制。

姜先登建議，可以在老舊小區(qū)管網(wǎng)改造完成后的一定期限內(nèi)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的住戶收取適當(dāng)比例的額外供水供氣費(fèi)用。此外，亦可通過“舊改”添置各類便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，從而獲得相應(yīng)的租金或運(yùn)營收益。