央行在《中國金融穩(wěn)定報告(2018)》中就提出，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過度融資。如對負(fù)債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、制造地王現(xiàn)象等的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資限制等。

“過去幾年基本上都是依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，做得比較極致的房企發(fā)展就比較快。”前述上市房企管理層人士介紹，“比如一家房企有20億元資金，不加任何杠桿，如果買一塊地需要15億元，剩下5億元自有資金作為建設(shè)費(fèi)用，房企一般能有8%～10%的利潤就算比較高，可能過3年之后房子全部賣完，回到手上22億元，非常慢。”

“但如果拿15億元投三塊地，剩下的資金缺口靠融資，一次推進(jìn)三個項目，同時手上還有5億元自有資金，同樣是3年后，每塊地都可以帶來兩億元利潤，再去這樣投，就可以不斷翻倍，越來越快。”這位管理層人士說，“地產(chǎn)圈都開玩笑說有些房企幾乎是一天拿一塊地。一旦通過‘三道紅線’限制房企債務(wù)增長空間，這套邏輯就將不再適用，房企也失去了幾年前通過加杠桿快速發(fā)展的機(jī)會。”

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池向《中國新聞周刊》分析說，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，市場去化很快，房企能夠迅速收回資金，高杠桿風(fēng)險不容易暴露出來。“但在目前限購、限貸、限價、限商、限售的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)銷售緩慢，很難迅速收回資金償還負(fù)債，由此會增加企業(yè)的資金成本，減少企業(yè)利潤，不利于企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。”

在融創(chuàng)中國中期業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌稱，“鯉魚跳龍門已經(jīng)基本不可能，排名前十的房企基本固化。”

而在郁亮眼中，“三道紅線”為金融紅利階段畫上句號，“2021年后進(jìn)入管理紅利階段。”

房企怎么辦？

從諸葛找房統(tǒng)計的100家上市房企的數(shù)據(jù)來看，今年上半年房企的有息負(fù)債規(guī)模還在提升，達(dá)到7.8萬億元，相比2019年末上漲6.82%。而如今房企已經(jīng)開始去杠桿，特別是參與8月20日座談會的12家“重點(diǎn)房企”。

除了融創(chuàng)中國明確給出“三道紅線”達(dá)標(biāo)時間表，中國恒大也提出了降負(fù)債的計劃。

中國恒大管理層在今年中期業(yè)績會上通報稱，與2020年3月底提出“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略時相比，一個季度內(nèi)負(fù)債已經(jīng)降了400億元。中國恒大首席財務(wù)官潘大榮表示，下半年要以最大決心、最大力度降負(fù)債，“力爭2020年到2022年，有息負(fù)債平均每年減少1500億元。”

這已經(jīng)不是中國恒大第一次提出降負(fù)債，在2018年中期業(yè)績會上，中國恒大總裁夏海鈞就曾表示，要在2020年將凈負(fù)債率降至70%，并稱這是行業(yè)合理的水平。顯然，這一目標(biāo)并未達(dá)成。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，截至今年上半年，中國恒大的有息負(fù)債額達(dá)9221.43億元，較去年年末還增長了8.36%。

如今“三道紅線”壓頂，10月23日，中國恒大提前贖回一筆本金總額15.65億美元、年利率11%的美元債，至此，公司在今年已無任何需要償還的債券。這是中國恒大10天內(nèi)第三次償還大額債務(wù)，累計還債總額達(dá)到294億元。

還債的錢從哪里來？

“如果房企處于‘紅檔’，負(fù)債規(guī)模不能擴(kuò)大，通過賣房還債，負(fù)債率自然可以降低。跟普通人買房一樣，貸款后開始賺工資還款。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

“加大銷售與回款”也被恒大管理層列為首要的降負(fù)債措施。9月7日，中國恒大宣布至10月8日，全國樓盤七折銷售，計劃在“金九銀十”的兩個月累計實現(xiàn)2000億元銷售。而根據(jù)中國恒大公告的數(shù)據(jù)，9月1日至10月8日間，實現(xiàn)合約銷售金額1416.3億元，8月，這一數(shù)字還是514.8億元。能否在“金九銀十”達(dá)成2000億元的銷售額仍未可知，但恒大在9月1日至10月8日這個時段每平方米房屋的售價比8月下降超過1000元。

放量銷售，正成為國內(nèi)房企的選擇。從傳統(tǒng)意義上屬于銷售旺季的9月的數(shù)據(jù)來看，據(jù)房地產(chǎn)信息服務(wù)商克而瑞統(tǒng)計，全國百強(qiáng)房企9月實現(xiàn)操盤銷售金額11905.6億元，同比增長29%，環(huán)比增長22%。但業(yè)績增長的背后是供應(yīng)量更大幅度的增長，30個重點(diǎn)監(jiān)測城市9月供應(yīng)面積環(huán)比增長了37%，遠(yuǎn)高于成交漲幅。

克而瑞在報告中也稱9月規(guī)模房企的去化率水平呈下降趨勢，“不少房企全年業(yè)績目標(biāo)完成度較低，當(dāng)下銷售、去化承壓。”換句話說，房子并不好賣。

“‘三道紅線’對一些房企而言相當(dāng)于一邊借不到新錢，一邊還得賺錢去杠桿，這就要求企業(yè)把存量項目賣好，但現(xiàn)在市場行情不是很好，壓力會比較大。”有上市房企管理層人士向記者直言，除了通過銷售加快回款，房企還將控制拿地節(jié)奏。

而土地市場已經(jīng)開始降溫，房企拿地的積極性在下降。9月，土地成交溢價率下滑的同時，流拍現(xiàn)象明顯加劇，克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測的城市土地流拍率上升至9.3%。孫宏斌在8月底就曾表示，“現(xiàn)在是土地市場風(fēng)險最大的時候，土地拍得貴，不是很好的拿地時機(jī)。”