多家物企迎來上市首考:頭部效應明顯,規(guī)模比拼白熱化
來源：時代周報 更新時間：2021年03月24日 【字體：大 中 小】
3月22日，港交所兩大物業(yè)公司雅生活（03319.HK）、碧桂園服務（06098.HK）先后發(fā)布年度業(yè)績報告。截至2020年12月31日，雅生活合約面積約為5.23億平方米，碧桂園服務合約面積約為8.21億平方米。至此，物業(yè)賽道頭部企業(yè)正式站上新臺階。
2020年是物業(yè)公司規(guī)模突破的一年，全年共有18家IPO新兵登陸資本市場，規(guī)模之大刷新紀錄。目前，上市物管企業(yè)總量達到45家，仍有6家企業(yè)在上市遞表排隊。
近日，多家物業(yè)公司交出上市后首張成績單。從營業(yè)收入、在管面積、多元業(yè)務等指標看，資本新兵的表現(xiàn)沒有讓投資者失望。以世茂服務（00837.HK）為例，2020年世茂服務的在管建筑面積達到1.46億平方米，同比增長約114.4%；錄得營業(yè)收入50.25億元，同比增長101.9%。發(fā)布業(yè)績次日，世茂服務股價漲幅達9.14%。
眼下，“買買買”早已成為物業(yè)公司規(guī)模躍升的利器。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2020年上市物業(yè)公司共發(fā)生60余次收并購，通過IPO和配股融資總額接近千億元。
3月22日，多名業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，物業(yè)公司進行大規(guī)模收購后，除了會帶來規(guī)模的提升，也可能會帶來毛利率下滑、人事變動、業(yè)務難以匹配等問題。
上市后的野心
“3年內(nèi)我們的管理規(guī)模仍然會保持50%左右的增長速度。2021年合約面積不低于8億平方米，在管面積突破6億平方米。”3月16日，在恒大物業(yè)(06666.HK)首次業(yè)績會上，管理層人士表示，恒大物業(yè)力爭成為全球最大綜合城市服務運營商。
規(guī)模之爭硝煙四起，多家剛上市的企業(yè)均難掩野心。佳兆業(yè)美好（02168.HK）定下在管面積1年翻倍的目標；世茂服務立下營業(yè)收入3年增5倍的“軍令狀”；融創(chuàng)服務(01516.HK)預計未來3年利潤將維持30%-50%增長。
過去一年，物業(yè)行業(yè)按下快進鍵�？硕鹞锕軘�(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達1.87億平方米，增幅為24.67%；TOP50在管面積的門檻值達4010萬平方米，增幅達33.67%。
值得一提的是，目前物業(yè)行業(yè)頭部效應明顯，甚至超過房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)�？硕鹧芯恐行臄�(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10房企操盤金額門檻提升18.5%，TOP50房企操盤金額門檻同比增幅為26.8%。
“有規(guī)模才有未來，行業(yè)正處于整合期，規(guī)模仍是實力的重要保證，現(xiàn)在是搶奪市占率的時候。”3月22日，一名長期關注港股物業(yè)股的研究人士對時代周報記者表示，行業(yè)考量物業(yè)公司實力仍以規(guī)模為主。同時，在“三道紅線”之下，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務快速增長的時代已經(jīng)過去，物業(yè)公司的第三方拓展能力也是投資者的重要參考指標。
上市前，物業(yè)公司的在管面積主要來自母公司。登陸資本市場后，物業(yè)公司擁有了獨立的籌碼，開始講述外拓的故事。
以時代鄰里為例，截至2020年12月31日，時代鄰里在管的第三方開發(fā)項目的合約面積（含城市服務項目）增加至約7740萬平方米，占總在管面積比例從2019年的55%上升至70%，收入占比則由2019年的43.7%增長至51.3%。
佳兆業(yè)美好亦在第三方管理面積上展示外拓能力。2020年，佳兆業(yè)美好的在管面積約為4620萬平方米，來自佳兆業(yè)集團和獨立第三方的面積分別為53.57%和46.43%。其中，來自獨立第三方開發(fā)商的在管面積較2018年末增長402.4%。
并購后的盈利難題
物業(yè)公司的第三方擴展主要來源于收并購，推動行業(yè)進入“大魚吃大魚”時代。
3月22日，碧桂園服務和藍光嘉寶服務（02606.HK）發(fā)布聯(lián)合公告，于2021年3月22日，碧桂園服務與四川藍光和駿實業(yè)、寧波嘉乾、成都嘉裕等訂立協(xié)議，碧桂園服務將收購藍光嘉寶71.7%的股份，總代價約為54.32億元。
截至2020年年底，藍光嘉寶服務在管面積為1.29億平方米，合約面積為2.14億平方米。此次收購之后，碧桂園服務將坐穩(wěn)物業(yè)行業(yè)頭把交椅。從交易金額看，碧桂園服務此次收購刷新行業(yè)交易額度上限，將并購熱潮推向頂峰。
并購步伐從未停止，物企走進大整合時代。3月15日，華僑城物業(yè)（集團）有限公司收購云南世博花園物業(yè)服務有限公司100%股權；同日，建業(yè)物業(yè)擬收購鶴壁建業(yè)康寧物業(yè)51%股權。
2月，行業(yè)新增9起并購動態(tài)，涉及金額約為48.5億元。
克而瑞物管團隊認為，行業(yè)將迎來收并購高峰期，大量資金將在收并購市場掀起更大風浪，在橫向并購同時，企業(yè)也將加速在縱向?qū)I(yè)領域布局。企業(yè)在收并購過程中，應注重并購后整合，以降低簡單并購可能帶來的潛在問題。
并購生意的A面是規(guī)模擴張，B面則是盈利難題。
以世茂服務為例，2020年世茂服務毛利率為31.4%，較2019年同期下降2.3個百分點，為4年來錄得首次下滑；其中，社區(qū)增值服務板塊毛利率降幅最大，約為7.4個百分點。全年凈利率為14.4%，較2019年同期下降1個百分點。
世茂服務表示，物業(yè)管理服務毛利率下降是因為收購和新承接的項目在收購之初普遍比世茂服務內(nèi)生的項目低。
3月22日，中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙對時代周報記者表示，去年因為有疫情補貼和減免稅收政策，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)毛利率有所提升。毛利率下滑是個別現(xiàn)象，或是因為并購了較低毛利率的企業(yè)，拉低了總的毛利率。大部分公建的項目毛利率也會相對較低。
“并購首要是擴充規(guī)模，擴充規(guī)模后通過投后管理逐漸提高利潤。”楊熙表示，目前行業(yè)仍以規(guī)模為先，企業(yè)一般先做大規(guī)模，再提升利潤。
如何降低收并購對毛利率的影響？恒大物業(yè)執(zhí)行董事、副總經(jīng)理王震在年度業(yè)績會上表示，應對標的選擇有清晰的標準，比如盡調(diào)后公司的毛利率需在20%水平，凈利率也不低于10%。此后，通過科技賦能、標準化的物業(yè)管理體系、高凈值增值服務的開展，快速提升拓展物業(yè)的毛利率。
