上海二手房核驗(yàn)價(jià)已傳導(dǎo)至房貸環(huán)節(jié)！

8月6日，中介機(jī)構(gòu)人士向中國證券報(bào)記者表示，上海市房管局當(dāng)日召開工作通報(bào)溝通會(huì)，8月6日起上海各銀行審核貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，相對(duì)最低的價(jià)格審批貸款額度。

另有銀行從業(yè)人士告訴中國證券報(bào)記者，早在上個(gè)星期，滬上某幾家銀行已進(jìn)行系統(tǒng)停機(jī)升級(jí)改造，以對(duì)接房產(chǎn)交易中心核驗(yàn)價(jià)系統(tǒng)。目前，上海房屋狀況信息中心相關(guān)系統(tǒng)已經(jīng)開通。

2021年以來的上海樓市各領(lǐng)域新政策已日趨完善：推出并完善一手房積分搖號(hào)制滿足符合條件的剛需購房者，二手房實(shí)施價(jià)格核驗(yàn)體系并配套“三價(jià)就低”原則審批貸款額度降低樓市杠桿，法拍房實(shí)施限購補(bǔ)上限購政策“漏洞”，房貸利率抬升為市場降溫。

上海房貸新標(biāo)準(zhǔn)

8月6日，市場消息稱，6日起購房者申請(qǐng)貸款時(shí)，將從合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)中，選擇最低的一項(xiàng)，作為貸款額度審批標(biāo)準(zhǔn)。多家中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員向中國證券報(bào)記者確認(rèn)該消息屬實(shí)。

中國證券報(bào)記者獲悉，8月6日，上海市房管局召開工作通報(bào)溝通會(huì)。會(huì)議要求各銀行審核貸款金額以“三價(jià)就低”原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要對(duì)客戶做好告知。

現(xiàn)在二手房過戶之前都需要做網(wǎng)簽，也就是在房管局系統(tǒng)的網(wǎng)上進(jìn)行公示和簽合同，合同網(wǎng)簽價(jià)也就是在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格，由賣家與買家商定而成。涉稅評(píng)估價(jià)主要是由房產(chǎn)交易中心自動(dòng)評(píng)估，也叫交易中心核驗(yàn)價(jià)，所繳納的稅費(fèi)都是以該核驗(yàn)價(jià)格為準(zhǔn)。銀行評(píng)估價(jià)則是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評(píng)估公司評(píng)估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，三價(jià)取低作為貸款標(biāo)準(zhǔn)，有利于管控二手房市場熱，進(jìn)一步擠壓投資客的空間，同時(shí)有助于銀行規(guī)避樓市波動(dòng)，抵押物價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

盧文曦指出，以往的市場上，有個(gè)別投資客有意購買市場價(jià)低但銀行評(píng)估價(jià)高的房產(chǎn)，比如實(shí)際交易額為200萬，但是銀行評(píng)估價(jià)為230萬，此舉可以獲得更多銀行貸款、降低實(shí)際首付比例，這在一定程度上助推了樓市熱度，同時(shí)使得銀行抵押物價(jià)格虛高、抵押物安全系數(shù)降低。“三價(jià)就低”原則下，這一現(xiàn)象將很難存在。

上海樓市政策日趨完善

2021年以來，上海多次出臺(tái)樓市新政，一手房推出并完善積分搖號(hào)制、二手房實(shí)施價(jià)格核驗(yàn)體系并配套“三價(jià)就低”審批貸款額度、輔以法拍房限購和房貸利率抬升等多項(xiàng)政策，政策體系日趨完善。

一手房方面，上海今年推出新房搖號(hào)新規(guī)，并加以完善。

2021年初，上海新房搖號(hào)新規(guī)正式實(shí)施。購房人在認(rèn)購后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個(gè)積分；再按照搖號(hào)人數(shù)比房源多30％的原則，按積分高低排序，選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的人員名單。

該新規(guī)在熱門樓盤搖號(hào)中出現(xiàn)“漏洞”。據(jù)中國證券報(bào)此前報(bào)道，上半年上海多個(gè)性價(jià)比較高的新樓盤積分門檻特別高，對(duì)應(yīng)的社保月份多達(dá)200個(gè)月，年輕的剛需客戶群體多數(shù)難以達(dá)標(biāo)。據(jù)記者了解，很多買家通過直系親屬間的房屋贈(zèng)與，以較低的手續(xù)成本轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，讓某一家庭成員變成名下無房，獲得積分高。

7月23日，這一“漏洞”被補(bǔ)上。當(dāng)日，上海市房管局發(fā)文，自7月24日起，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，受贈(zèng)人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。市場人士認(rèn)為，隨著該政策實(shí)施，上海樓市“打新”熱有望進(jìn)一步降溫，第四批新盤上市后，觸發(fā)積分制的項(xiàng)目數(shù)量將減少。

二手房方面，上海循序推出二手房價(jià)格核驗(yàn)制度和二手房“三價(jià)就低”貸款額度審批原則。

上海自去年12月開始加碼對(duì)二手房市場的價(jià)格管控。2020年12月15日起，上海二手房交易過程中新增房源核驗(yàn)環(huán)節(jié)，每套房源將會(huì)有專屬的核驗(yàn)編號(hào)和二維碼，核驗(yàn)通過才能掛牌。2021年3月，上海市房管局再次通知強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格房源核驗(yàn)，未經(jīng)核驗(yàn)不得發(fā)布房源掛牌信息。根據(jù)2021年7月9日上海市房管局二手住房房源掛牌管理會(huì)議精神，7月19日起，上海房產(chǎn)交易中心對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒有通過掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。

8月6日，上海市房管局召開工作通報(bào)溝通會(huì)，即日起上海各銀行審核貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，相對(duì)最低的價(jià)格審批貸款額度。至此，上海二手房從房源價(jià)格到貸款額度審批形成新的體系。

法拍房方面，上海年初正式將法拍房納入限購范圍，法拍房市場熱度趨冷。

2021年1月底，上海法拍房實(shí)施限購政策，購買法拍房同樣需要符合上海購房條件要求。2月份市場因政策調(diào)整，很多法拍房下架，疊加市場觀望情緒濃厚，法拍房市場驟冷。即使3月房源陸續(xù)恢復(fù)上架后，市場競拍次數(shù)、成交量、成交率均顯著不及往年。在非核心區(qū)域，每平米成交價(jià)在一萬元左右甚至不足萬元的情況頻繁出現(xiàn)，其中不乏中環(huán)附近的地鐵口物業(yè)。

貸款利率方面，上海近期對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)升。7月23日，人民銀行上�？偛颗c在滬銀行召開會(huì)議，確定房貸利率上調(diào)事宜。首套房貸利率將從4.65％調(diào)整至5％，二套房貸利率從5.25％上調(diào)至5.7％，新規(guī)于24日零時(shí)開始實(shí)行。8月5日，上海市房地產(chǎn)交易中心公告稱，按工作實(shí)施方案，對(duì)7月23日之前（含7月23日）已完成一手住房認(rèn)購、且選定房源的購房人，申請(qǐng)個(gè)人住房貸款按照調(diào)整前的政策執(zhí)行。

以上多項(xiàng)新政的實(shí)施，使得近期的上海樓市明顯降溫。數(shù)據(jù)顯示，7月份上海全市共成交二手房2.4萬套，環(huán)比下降15％，同比下降16％；成交金額819億元，環(huán)比下降13％，同比下降15％。