在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)預(yù)計(jì)優(yōu)先從核心一二線城市中選取，特別是今年上半年市場(chǎng)熱度較高，房?jī)r(jià)漲幅較大的長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)城市以及中西部核心二線城市。

為何先試點(diǎn)后立法？房地產(chǎn)稅如何征收？官方給出了解讀。近日，中國(guó)人大網(wǎng)發(fā)布了兩份房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)相關(guān)文件，一是全國(guó)人民代表大會(huì)憲法和法律委員會(huì)對(duì)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》（以下簡(jiǎn)稱“《草案》”）審議結(jié)果的報(bào)告，二是財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆對(duì)上述《草案》的說(shuō)明。

對(duì)于房地產(chǎn)稅由立法到試點(diǎn)，劉昆表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)差異很大，實(shí)際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)；進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，為今后全國(guó)統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。

財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆指出，深化房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)是為今后全國(guó)統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。

為何從立法到試點(diǎn)？

實(shí)際情況十分復(fù)雜，試點(diǎn)為立法積累經(jīng)驗(yàn)

在今年之前的多年間，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)稅討論的重點(diǎn)內(nèi)容是“立法”工作，房地產(chǎn)稅立法也多次出現(xiàn)在全國(guó)政府工作報(bào)告中，但是今年以來(lái)提及較多的則是房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

今年5月11日，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在北京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

此后的10月份一錘定音。10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過(guò)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》（簡(jiǎn)稱“《決定》”），試點(diǎn)城市由國(guó)務(wù)院確定，報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)備案。房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象劃定為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)；試點(diǎn)5年，條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。

財(cái)政部、稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時(shí)表示，財(cái)政部、稅務(wù)總局將依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法（草案），按程序做好試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

從立法到改革試點(diǎn)，變化背后的原因是什么？對(duì)于房地產(chǎn)稅立法，劉昆表示，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視房地產(chǎn)稅立法與改革工作。2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，上海市、重慶市開展了個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2013年以來(lái)，根據(jù)黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的要求，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、財(cái)政部會(huì)同有關(guān)方面積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作，取得階段性成果。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)差異很大，實(shí)際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)。

對(duì)于房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，劉昆說(shuō)，“在總結(jié)上海市、重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合新形勢(shì)新情況，進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，可以發(fā)揮試點(diǎn)對(duì)整體改革的示范、突破、帶動(dòng)作用，強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控需求側(cè)管理，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也為今后全國(guó)統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。為此，建議‘先深化地方試點(diǎn)、再國(guó)家統(tǒng)一立法’，由全國(guó)人大常委會(huì)依法授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，為穩(wěn)妥推進(jìn)改革試點(diǎn)提供法律保障。”

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，房地產(chǎn)稅在國(guó)家的稅費(fèi)體系里十分重要，立法周期相對(duì)比較漫長(zhǎng)，推進(jìn)亦需要嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)密，試點(diǎn)是很重要的“試金石”。目前，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作即將啟動(dòng)，意味著房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程往前邁了一大步。

征稅范圍有何考量？

為減少對(duì)農(nóng)村居民影響，農(nóng)村住房不納入試點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的征收范圍，《決定》將試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象劃定為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。

征稅范圍確定有何考量？為何農(nóng)村住房沒有納入此次改革的范圍？劉昆解釋，考慮到目前我國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入水平總體上仍有較大差距，為減少試點(diǎn)對(duì)農(nóng)村居民的影響，對(duì)依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅不納入試點(diǎn)征稅范圍。

對(duì)于計(jì)稅依據(jù)、稅率等，劉昆表示，為避免對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響，此次試點(diǎn)對(duì)非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行，征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理等維持現(xiàn)行制度不變，確保試點(diǎn)期間稅負(fù)平移。

而對(duì)于居住類房產(chǎn)，目前計(jì)稅依據(jù)和稅率等暫無(wú)具體細(xì)則對(duì)外披露。全國(guó)人民代表大會(huì)憲法和法律委員會(huì)在《草案》審議結(jié)果的報(bào)告中指出，本次常委會(huì)會(huì)議于10月20日上午對(duì)國(guó)務(wù)院提請(qǐng)審議的《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》進(jìn)行了分組審議。會(huì)上，有的常委會(huì)委員提出，我國(guó)居住用房地產(chǎn)的情況較為復(fù)雜，各類人員的住房需求、稅收負(fù)擔(dān)能力差異較大，對(duì)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、適用稅率、減除標(biāo)準(zhǔn)等稅制要素，建議授權(quán)國(guó)務(wù)院在改革試點(diǎn)過(guò)程中逐步研究探索、及時(shí)調(diào)整完善，形成成熟經(jīng)驗(yàn)后再在法律中統(tǒng)一規(guī)定，授權(quán)決定可不對(duì)相關(guān)內(nèi)容作出規(guī)定。

的確，居住用房產(chǎn)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)以及稅率等是大家最為關(guān)心的問(wèn)題，東吳證券特邀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，基于發(fā)達(dá)國(guó)家、上海重慶方案的經(jīng)驗(yàn)，有以虛擬租金或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)兩種方式，預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)，并且根據(jù)家庭成員人數(shù)、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優(yōu)惠，“從稅率看，可能由國(guó)務(wù)院劃定稅率范圍、各地因城施策確定差異化稅率，且整體稅率不會(huì)太高。”

哪些城市將率先試點(diǎn)？

業(yè)內(nèi)：以房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主

如上文所述，房產(chǎn)稅在上海、重慶試點(diǎn)了10年，此次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，又將會(huì)在哪些城市率先落地呢？

任澤平表示，此次試點(diǎn)地區(qū)將以房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，預(yù)計(jì)優(yōu)先從核心一二線城市中選取，特別是今年上半年市場(chǎng)熱度較高，房?jī)r(jià)漲幅較大的長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)城市以及中西部核心二線城市。

對(duì)此 ，陳文靜解釋稱，核心一二線城市的市場(chǎng)容量較大，需求較為充足，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征后對(duì)需求端有一定影響，但對(duì)剛需客群影響較小。而且部分核心一二線城市已進(jìn)入存量市場(chǎng)，這些城市為房地產(chǎn)稅的研究提供了較好的試點(diǎn)環(huán)境，有助于加快改革。

另外，“核心一二線城市住房供求矛盾突出，新市民、新青年等群體住房困難問(wèn)題突出。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征有助于引導(dǎo)多套房產(chǎn)所有人出售或出租房屋，緩解市場(chǎng)供求矛盾，優(yōu)化資源配置。前期開展租賃住房試點(diǎn)的城市，本次試點(diǎn)的可能性亦較高。”陳文靜如此稱。

具體來(lái)看，陳文靜認(rèn)為，上海、重慶已經(jīng)試點(diǎn)房產(chǎn)稅多年，保有環(huán)節(jié)征稅有一定經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)實(shí)施更大力度或范圍的試點(diǎn)預(yù)期仍較大。浙江省作為共同富裕示范區(qū)，進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性非常大，特別是省內(nèi)核心城市，如杭州、寧波等城市。此外，南京、蘇州等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)核心城市以及首都北京也有試點(diǎn)可能。

來(lái)源：新京報(bào)