作者 楊科偉 克而瑞研究中心副總經(jīng)理

俞倩倩 克而瑞研究中心研究員

克而瑞研究中心最新發(fā)布的房地產(chǎn)百城庫存月報顯示，2021年12月，樓市迎來“翹尾”行情，供求兩方面均有較大放量，但供過于求的市場格局仍在延續(xù)。

月報顯示，房地產(chǎn)百城狹義庫存(現(xiàn)房庫存)穩(wěn)中微增至6.1億平方米，庫存去化周期小幅回落至約16個月，顯著高于2020年同期水平。廣義庫存(累計新開工面積與累計銷售面積之差)則重回高位，再度跳增至38.81億平方米，行業(yè)潛在的庫存風(fēng)險依舊較大。

從不同能級城市來看，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存分化趨勢仍較為明顯。整體來看，一線城市的市場表現(xiàn)韌性較強(qiáng)，2021年12月，此類城市狹義庫存量微增，但仍低于2020年同期，去化周期保持在1年左右，庫存風(fēng)險基本可控。二線城市市場表現(xiàn)“中規(guī)中矩”，狹義庫存波動不大，廣義庫存雖然顯現(xiàn)同環(huán)比齊增，但漲幅基本在5%-6%。

值得注意的是，三四線城市的庫存壓力陡增：2021年12月，此類城市狹義庫存的同比漲幅位于不同能級城市之首，且顯著超過百城庫存平均漲幅。

展望2022年，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)百城的狹義庫存將穩(wěn)中有降，不同城市間的市場分化仍將持續(xù)。

具體來看，一線城市的整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微增。2022年以來，一線城市土地成交量大幅上升，在疫情不確定的影響下，一線城市的抗跌保值性顯現(xiàn)，房企重回一二線戰(zhàn)略意圖明顯。同時，即便行情轉(zhuǎn)淡，一線城市成交尚有支撐，中高端改善需求有望穩(wěn)步釋放。

未來一段時間，房地產(chǎn)庫存壓力將主要集中在市場基本面缺乏支撐、且購買力嚴(yán)重不足的三四線城市，諸如北海、防城港、寶雞、連江等地，以上基本為人口凈流出城市，且目前商品住宅消化周期均在40個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，此類城市的中長期庫存風(fēng)險依舊較大。

從廣義庫存來看，行業(yè)整體仍將維持增勢，主要原因是國內(nèi)的三四線城市整體工程進(jìn)度在放緩。一方面，房企現(xiàn)金流依舊吃緊，房企開工意愿不強(qiáng)；另一方面，三四線城市抗風(fēng)險能力較低，回款周期相對較長，房企推盤節(jié)奏會明顯放緩�；�于此，房企會傾向于選擇推進(jìn)核心一二線城市項目的工程進(jìn)度。三四線城市，因未開工土地的總建筑面積會穩(wěn)步上升，最終會導(dǎo)致廣義庫存總量顯現(xiàn)攀升。

來源：中新經(jīng)緯