當(dāng)前，萬科、碧桂園等龍頭房企率先“低頭”全面降價“暗涌”變“明潮”蔓延至全國，成都幾乎每個樓盤都推出了不同程度、不同形式的優(yōu)惠措施。不難看出，在調(diào)控政策下，成都樓市已逐漸出現(xiàn)了從量跌到價變的實質(zhì)變化，部分區(qū)域降價趨勢明顯。

成都市場研究有限公司總經(jīng)理歐陽曉明認為，房價從暗降走向明降，一方面是政策的力量，另一方面成都市場供給量大大增加，應(yīng)該說，市場的力量更大。前段時間，由于供不應(yīng)求，所以即便有“三限”當(dāng)頭，部分樓仍然還可以小幅漲價。而現(xiàn)在是供大于求，需求在過去一段時間被抑制，近期供應(yīng)量持續(xù)增加，出現(xiàn)了短期階段性的供大于求，而這正是價格由暗降到明降的基礎(chǔ)。

供給充足是“明降”的基礎(chǔ)

當(dāng)前，部分老盤是去年底甚至更早的時間開盤，一二期的價位相對較高，如今政策和市場的雙重壓力下，想降價也會有老業(yè)主不愿意的矛盾，只好以暗降來平衡。而新開盤沒有任何前期壓力，低于周邊樓盤均價入市，就算是明降了。比如城南的中德英倫聯(lián)邦，通過贈送面積更好的品質(zhì)實現(xiàn)降價；萬科海悅匯城，通過贈送精裝贈送面積實現(xiàn)降價；城西的傲城，如果去年開

盤的話可以開到五六千，而現(xiàn)在開盤，也就4800-5000元。這些項目都沒有前期負擔(dān)，因此可以用非常溫柔的價格開盤。

由于前兩年很多地都是在峰值期拿的，剛性成本本身就很高，因此不管是暗降還是明降，降價空間都不會太大。房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場有號召力，打動觀望群體，主動對接市場購買力，降價是必須的。的確，峰值期間的房價并不能代表正常房價，谷底的房

價也不能，去掉峰值和谷底，那個平均價格才是正常房價。而今，成都樓市或?qū)⒂瓉?ldquo;明降”潮，亦是市場和調(diào)控這兩只手共同作用的結(jié)果。

歐陽曉明認為，降價的基礎(chǔ)一定是充足的供給，沒有這個基礎(chǔ)，降價絕無可能。成都市政府在市場供給方面做得非常不錯，正是“手中有糧，心中不慌”，充足的供給不僅為降價夯實了基礎(chǔ)，也更好地配合了消費者的實際購買能力。

政策調(diào)控是“明降”推手

目前，國家收緊了資金的閘口，房地產(chǎn)企業(yè)希望更快地增進資金流轉(zhuǎn)，加快回款，“明降”既合理也正常，同時也是國家和老百姓都希望看見的結(jié)果。

“在生存還是發(fā)展這個問題上，開發(fā)商肯定是選擇前者。”森宇集團董事總經(jīng)理范波坦承：“本輪調(diào)控，在保障社會構(gòu)建和諧這個目標上，應(yīng)該說已經(jīng)見效，持續(xù)多年的高房價應(yīng)該說有所回落。由此可見，國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心之大，并且下一輪調(diào)控力度將更大、涉及面更廣，開發(fā)商已經(jīng)完全沒有必要與政策展開博弈。我認為在新的市場形勢下，開發(fā)商的定價策略

已經(jīng)進入一個轉(zhuǎn)折點，走向更加務(wù)實的階段，事實上，森宇自開發(fā)南湖國際社區(qū)以來一直奉行這樣的定價策略。我判斷，中遠期的房價走勢應(yīng)該在平穩(wěn)運行的基調(diào)下，受供求關(guān)系等市場因素的影響而小幅震蕩，大起大落的可能性不大。”

進入下半年，在大型房企努力向二三線突破，尋求新的業(yè)績增長點的同時，二三線城市限購新政“可能即將出臺”的信號再次“山雨欲來”。前有強勢政策調(diào)控的“圍追堵截”，后有信貸融資全面收緊以及年度銷售業(yè)績指標的“扼緊咽喉”。背水一戰(zhàn)的眾多樓盤項目似乎也只剩下

了“大幅度降價”、“盡早盡多回籠資金”的華山一條路以求自保。近日，萬科、碧桂園、綠地等國內(nèi)龍頭房企率先在全國范圍內(nèi)舉起降價大旗，華南、華東區(qū)域的多個大盤以7.5折、8折等前所未有的全面“優(yōu)惠”，再次引爆市場需求，并迅速引起行業(yè)的“多米諾骨牌”效應(yīng)。席卷全國的降價潮已經(jīng)讓大家看到，面臨內(nèi)憂外患的雙面夾擊，降價是必然趨勢�，F(xiàn)在成都開發(fā)商所需要考慮的，不是降不降的問題，而是怎么降有面子和降多少合適的問題。事實上，部分資金壓力大的房企，已經(jīng)開始了大幅降價的“自選”動作。

“明降”將極大削弱觀望情緒

面對或?qū)⒌絹淼?ldquo;明降”潮，不少開發(fā)商感到非常擔(dān)憂，擔(dān)心降價會進一步加劇消費者的觀望情緒。對此，歐陽曉明認為，這個擔(dān)心不太有必要。他說道，成都的房價泡沫本來就不多，對成都的買家而言，當(dāng)前房價出現(xiàn)5%-10%的降幅，大部分人就會愿意下單，不僅不會蔓延觀望情緒，恰恰相反，會極大地削弱購房者的觀望情緒。如今的消費

者是理性的，經(jīng)過媒體的大力宣傳，消費者已經(jīng)對房價的剛性成本較為了解，只要房價進入他們的購買區(qū)間，就會下手，而不會出現(xiàn)越降越不買的情況——不要低估消費者的智商。

有分析人士指出，降價這個話題是廣大市民都很關(guān)心的，調(diào)控前，我們都希望房價能大幅下跌，沒想到，事與愿違，物價一再飚升自然房價就不會再跌。成都每年大量人口基礎(chǔ)的增加需要房子，結(jié)婚需要房子，強大的通脹壓力也讓消費者把注意力放在樓市上，“要跑贏CPI”，而這一波降價潮無疑會給剛性需求一個釋放的突破口。

現(xiàn)在需要擔(dān)心的是，現(xiàn)有的充足供給可能很快就會被消化掉，很快市場又會迎來新的一輪供不應(yīng)求，新的一輪漲價。