中國(guó)樓市調(diào)控猛藥見效 未來將延續(xù)下行趨勢(shì)
作者:未知 來源:中國(guó)廣播網(wǎng) 更新時(shí)間:2012年01月25日 【字體:大 中 小】
據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道,2011年,房?jī)r(jià)似乎都在拐與沒拐的爭(zhēng)論當(dāng)中渡過,房?jī)r(jià)拐點(diǎn)之爭(zhēng)的劇烈折射出去年房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩不安。消費(fèi)者在既喜又憂的情緒當(dāng)中進(jìn)入到2012年,喜的是房?jī)r(jià)終于在2011年末以一個(gè)較為讓人滿意的下調(diào)趨勢(shì)劃上了句號(hào),而憂的是下調(diào)的幅度和很多消費(fèi)者的期待還是有一定的差距,今年到底是不是入市的好時(shí)機(jī)?邁入農(nóng)歷新年的中國(guó)樓市又將會(huì)呈現(xiàn)出什么樣的運(yùn)行軌跡?經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員,上海某房地產(chǎn)研究院的副院長(zhǎng)楊紅旭先生帶來評(píng)論:
記者:首先2011年的樓市可以說是調(diào)控比較見效的,1月份國(guó)八條房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地,在之后限購(gòu)、限價(jià)以及限貸等等措施也陸續(xù)出臺(tái),7月以后限購(gòu)城市的數(shù)量增加到將近50個(gè),到了10月底,一千萬套保障房建設(shè)計(jì)劃也提前實(shí)現(xiàn)了,在經(jīng)歷了去年這一系列調(diào)控措施以后,您怎么看目前的放假?怎么來評(píng)價(jià)這個(gè)調(diào)控猛藥起到的作用?
楊宏旭:首先是去年整個(gè)房?jī)r(jià)漲幅是進(jìn)一步回落,可以看三個(gè)層面。第一個(gè)看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的全國(guó)商品房成交均價(jià),整個(gè)2011年它的均價(jià)依然是上漲的,但是漲幅只有6.9%,而在2010年這個(gè)漲幅是7.5%,在2009年這個(gè)漲幅是23%,這個(gè)漲幅應(yīng)該說是去年是明顯回落。
第二個(gè)看70個(gè)城市的房屋價(jià)格指數(shù),這個(gè)不是均價(jià)是指數(shù),價(jià)格指數(shù)是在去年的10月份,首次出現(xiàn)環(huán)比下跌,到了12月份是環(huán)比跌幅是擴(kuò)大到了0.4%,如果看同比,我們發(fā)現(xiàn)去年12月份相比前年12月份,全國(guó)的70個(gè)城市的房屋價(jià)格指數(shù)是同比一年上漲1%點(diǎn)多。
第三個(gè)層面整個(gè)2011年很多地方城市,尤其說是一線、二線城市的實(shí)際的一些項(xiàng)目出現(xiàn)了一些調(diào)價(jià)、促銷,尤其是少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)了兩到三折的降價(jià)促銷,甚至是在北京、上海出現(xiàn)一些個(gè)案的售樓處受到老業(yè)主不滿情緒圍攻甚至打砸。從三個(gè)層面來評(píng)斷2011年,房?jī)r(jià)的調(diào)控應(yīng)該是開始明顯化了,至少漲幅是大幅的回落,實(shí)際層面?zhèn)€別項(xiàng)目出現(xiàn)三折左右的大幅下滑。
記者:您覺得房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降的空間還有多大?
楊紅旭:到目前為止調(diào)控的房?jī)r(jià)回落態(tài)勢(shì)還在繼續(xù),從12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)來看,整個(gè)今年應(yīng)該是調(diào)控從緊,房?jī)r(jià)合理回落,按照這個(gè)態(tài)勢(shì),我估計(jì)在整個(gè)今年的上半年,房?jī)r(jià)基本上會(huì)延續(xù)去年四季度開始的下跌態(tài)勢(shì),至于說調(diào)控效果也就是說房?jī)r(jià)的下跌幅度,這個(gè)很多人都很關(guān)心,我有個(gè)預(yù)測(cè)是如果說統(tǒng)計(jì)局的全國(guó)商品房成交均價(jià),今年同比去年這個(gè)年度將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),我估計(jì)可能會(huì)下跌5%以內(nèi),小幅的負(fù)增長(zhǎng)。
第二個(gè)指標(biāo)是70個(gè)城市的房屋價(jià)格指數(shù),這個(gè)指數(shù)我估計(jì)在今年上半年會(huì)繼續(xù)的環(huán)比下滑,也就是說是持續(xù)下跌,可能是在下半年會(huì)出現(xiàn)環(huán)比慢慢止跌,甚至是第四季度出現(xiàn)重新上漲這個(gè)態(tài)勢(shì)。整個(gè)2012年相比2011年,我估計(jì)70個(gè)城市房屋價(jià)格指數(shù)可能會(huì)出現(xiàn)5%以內(nèi)的整體下跌,全國(guó)性的兩個(gè)指標(biāo)都有可能會(huì)出現(xiàn)小幅下滑,具體到很多城市的很多項(xiàng)目,下滑的幅度應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過5%,這是整體和個(gè)體之間的區(qū)別。
記者:有一部分城市可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過5%的下滑,會(huì)不會(huì)引起大幅度回落的現(xiàn)象或者說將來再有大幅度的反彈?
楊紅旭:首先就全國(guó)然后就某個(gè)城市,均價(jià)不可能出現(xiàn)20%甚至30%大幅下滑,只有個(gè)案某些項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)這樣明顯下滑,全國(guó)城市都不可能出現(xiàn)20%、30%以上的跌幅,至于說反彈與否,我估計(jì)在明年的第四季度可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)復(fù)蘇,但不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈,只有可能會(huì)出現(xiàn)小幅的反彈,或者說是市場(chǎng)復(fù)蘇。
記者:對(duì)于今年房?jī)r(jià)的這個(gè)走勢(shì)您能不能給我們做出判斷?
楊紅旭:全年的話這個(gè)時(shí)間的序列過程,我覺得如果按季度來看,應(yīng)該說是一個(gè)季度比一個(gè)季度會(huì)略微好一點(diǎn)。但是上半年是以下跌為主,基本上是保持下跌的態(tài)勢(shì),下半年有可能會(huì)出現(xiàn)這種筑底企穩(wěn)反彈,反彈我認(rèn)為是小幅反彈,復(fù)蘇型反彈,全年如果分為上下半場(chǎng),上半場(chǎng)下跌,下半年筑底企穩(wěn)。
記者:您剛才說了到年末的時(shí)候可能會(huì)有小幅的企穩(wěn),今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)主要是受到哪些因素影響?
楊紅旭:我們一直說是長(zhǎng)期看漲的,但長(zhǎng)期的因素主要跟中國(guó)的基本面有關(guān)系的,比如說城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、GDP的增幅、人口紅利等等,但就短期比如我們說今年,從年初到年尾這個(gè)短期而言,主要是受三個(gè)因素的影響,第一個(gè)是政策,政策分為兩個(gè)方面,一個(gè)方面是經(jīng)濟(jì)政策,比如說貨幣政策現(xiàn)在開始了定向放松了,這對(duì)樓市是利好的,但是說是貨幣政策從放松到影響房?jī)r(jià)需要一個(gè)傳遞的過程,需要有實(shí)質(zhì)。第二個(gè)方面是房地產(chǎn)調(diào)控政策,也基本上是到底了,我說是不能再緊了,接下去可能去做一些微調(diào),比如說是已經(jīng)確定了個(gè)人房貸首次置業(yè)的房貸會(huì)放松,要去進(jìn)行優(yōu)惠,這個(gè)就會(huì)促使房?jī)r(jià)在經(jīng)過上半年或者前三季度調(diào)整之后,第四季度有可能會(huì)企穩(wěn)甚至?xí)霈F(xiàn)反彈。
第二個(gè)方面的話是資金面,資金面也分為兩個(gè)方面,一個(gè)方面是外部資金,包括信貸的增長(zhǎng),今年可能是8萬億到8.5萬億,而去年是7.5萬億,包括我們說流動(dòng)性M1的增幅現(xiàn)在是在筑底,明年M1的增幅肯定會(huì)往上走,這也是利好。另外,方面是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一個(gè)資金面,主要是開發(fā)商的資金,整個(gè)2011年全國(guó)開發(fā)商的資金來源增幅是14%,這個(gè)已經(jīng)是明顯低于近10年平均增幅是15%,這個(gè)增幅還會(huì)繼續(xù)下滑,我估計(jì)整個(gè)2012年這個(gè)增幅會(huì)低探至8%。
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