近期，北京、武漢、上海等多個(gè)城市均明確調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，引起市場(chǎng)關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著更多商品住房被列為“普通住宅”，相應(yīng)的契稅等購(gòu)房成本將降低，有利于合理購(gòu)房需求入市，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。不過(guò)，標(biāo)準(zhǔn)的變動(dòng)不應(yīng)被視為樓市調(diào)控政策的松動(dòng)。

普通住房標(biāo)準(zhǔn)“隨行就市”

上海市市長(zhǎng)韓正16日在上海市十三屆人大五次會(huì)議結(jié)束后的記者招待會(huì)上介紹，今年上海將調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)調(diào)整為330萬(wàn)元／套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬(wàn)元／套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬(wàn)元／套以下。新的標(biāo)準(zhǔn)將在一季度實(shí)施。

上海目前執(zhí)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2008年制定的，即“內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于245萬(wàn)元／套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于140萬(wàn)元／套，外環(huán)線以外的低于98萬(wàn)元／套”。不難看出，經(jīng)過(guò)此次調(diào)整，上海普通住房的總價(jià)門檻將明顯降低。

近期，各地頻頻調(diào)整相關(guān)住房標(biāo)準(zhǔn)。除上海外，北京已于去年12月10日起實(shí)施新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)包括“實(shí)際成交價(jià)格低于按本通知標(biāo)準(zhǔn)確定的所在區(qū)域普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下”等3個(gè)條件；武漢也于去年12月1日作出類似調(diào)整，取消之前普通住房每平方米單價(jià)7000元的限制，并將中心城區(qū)總價(jià)范圍從100萬(wàn)元擴(kuò)大到140萬(wàn)元。

調(diào)整符合市場(chǎng)預(yù)期。隨著近幾年房?jī)r(jià)的上漲，多地原先制定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上已明顯“過(guò)時(shí)”。比如，目前在上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間符合以往標(biāo)準(zhǔn)的普通住房已難覓蹤跡，外環(huán)線以外98萬(wàn)元／套以下的普通住房也為數(shù)很少。有專家認(rèn)為，2008年以來(lái)，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了一輪大漲，很多郊區(qū)住宅都喪失了“普通資格”，原本的優(yōu)惠政策作用已明顯受限，“房?jī)r(jià)是動(dòng)態(tài)變化的，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整，隨行就市”。

標(biāo)準(zhǔn)放寬有助于活躍樓市

普通住房標(biāo)準(zhǔn)的高低，關(guān)乎大量購(gòu)房者的切身利益。比如，根據(jù)上海相關(guān)規(guī)定，普通住宅一手成交時(shí)繳納1.5%契稅，如果非普通住宅則需繳納3%的契稅。以一套300萬(wàn)元的房子為例，非普通住宅要比普通住宅多繳納4.5萬(wàn)元。而在流行“到手價(jià)”的市場(chǎng)環(huán)境下，這筆成本通常由作為“下家”的購(gòu)房者承擔(dān)。

“現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)明顯放寬，對(duì)首次置業(yè)和改善性置業(yè)群體都是一個(gè)利好消息，能明顯降低他們的購(gòu)房成本。”上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎說(shuō)。另?yè)?jù)專家分析，北京普通住房標(biāo)準(zhǔn)降低后，全市有70%以上的新購(gòu)房家庭能夠享受到減稅優(yōu)惠。“現(xiàn)在市場(chǎng)低迷，刺激購(gòu)房需求正當(dāng)其時(shí)，擴(kuò)大普通住宅范圍，有利于減輕購(gòu)房者成本，各地應(yīng)當(dāng)積極行動(dòng)。”

數(shù)據(jù)顯示，在嚴(yán)厲的“限購(gòu)”、“限貸”等調(diào)控政策之下，今年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量均出現(xiàn)明顯萎縮。一些熱點(diǎn)城市的樓市交易更是陷于較長(zhǎng)時(shí)期的“冰點(diǎn)”。業(yè)內(nèi)人士指出，如何在遏制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，打破僵局、適當(dāng)“激活”樓市，成為擺在各地政府面前的一道考題。讓合理的購(gòu)房需求及時(shí)入市，其必要性愈加突出。此次多地調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，可謂回應(yīng)了各方期待。

上海市政協(xié)委員、上海豪都房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)屠海鳴還建議，除了價(jià)格之外，還有必要綜合考慮住房面積、所在區(qū)域、竣工年限等因素，確立相應(yīng)的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)變量系數(shù)。比如，對(duì)于小戶型及房齡較長(zhǎng)的老式住宅，標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)可適當(dāng)放寬。

“標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)”不應(yīng)被視為“調(diào)控松動(dòng)”

普通住房標(biāo)準(zhǔn)的變動(dòng)，不是樓市調(diào)控政策的松動(dòng)。上海市市長(zhǎng)韓正在記者招待會(huì)上同時(shí)強(qiáng)調(diào)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不減、政策不變，上海將繼續(xù)加大力度，把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控好，全面地貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策和舉措。從近期多地兩會(huì)傳出的訊息看，房?jī)r(jià)“合理回歸”、“穩(wěn)中有降”等成為不少城市今年樓市調(diào)控的明確目標(biāo)。

一些專家認(rèn)為，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，不能誤解為政府“救市”措施，也不必過(guò)分擔(dān)心會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。剛性需求的適當(dāng)釋放不會(huì)造成市場(chǎng)的供應(yīng)緊張。瑞銀1月10日發(fā)布報(bào)告稱，2011年商品住宅供應(yīng)將超出需求20%左右，而2012年供應(yīng)將超出需求40%左右。瑞銀房地產(chǎn)分析師李智穎還向記者表示，今年保障房對(duì)市場(chǎng)的重要性將提升，一方面可以覆蓋收入水平處于末尾約40%的群體、57%左右的需求，另一方面也減輕了政府調(diào)控普通住宅價(jià)格的壓力，彌補(bǔ)了住房增量的潛在缺口。

有專家認(rèn)為，造成房?jī)r(jià)反彈的因素很多，光靠提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)所釋放的需求，不可能成為顯著反彈的動(dòng)力，“至少在2012年，還不需要為房?jī)r(jià)反彈而擔(dān)心”。業(yè)內(nèi)人士分析，2012年在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策兩方面影響下，上半年樓市會(huì)出現(xiàn)從局部降價(jià)向全面降價(jià)的走勢(shì)。他認(rèn)為2012年房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞是“去庫(kù)存”。在存貨減值和資金流轉(zhuǎn)的壓力下，如何快速消化庫(kù)存應(yīng)當(dāng)會(huì)成為地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下的要?jiǎng)?wù)。