今年1~4月份，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)疲軟，其中商品房銷售面積同比下降6.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)連續(xù)兩個(gè)月回落，房企土地購(gòu)置面積同比下降7.9%，其中4月份的土地購(gòu)置面積同比下滑21%。這意味著2、3月份樓市兩波密集的“降價(jià)潮”并未激活市場(chǎng)，沒(méi)有改善開發(fā)商和購(gòu)房者的預(yù)期。截至今年4月底，固定資產(chǎn)投資同比增速已連續(xù)11個(gè)月下滑，零售增速創(chuàng)2009年以來(lái)的新低，樓市下滑被認(rèn)為是總需求疲軟的主因。

市場(chǎng)缺乏信心，直接影響房產(chǎn)銷售，銷售回款每況愈下，房企資金鏈惡化。經(jīng)驗(yàn)證明，資金鏈好轉(zhuǎn)還是惡化，是判斷樓市企穩(wěn)向好還是加速下滑的指示器。目前，社會(huì)平均融資成本全面高企，整體財(cái)務(wù)成本居高不下，倒逼房企加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，資金鏈安全對(duì)銷售回款的依賴度上升。因此，相比過(guò)去，銷售下滑對(duì)當(dāng)前房企資金鏈的沖擊更加致命。在樓市風(fēng)險(xiǎn)敏感度極高的情況下，資金鏈斷裂一旦在局部發(fā)生，將以傳染的方式?jīng)_擊土地或房產(chǎn)等抵押物，威脅銀行貸款安全。而以土地或房產(chǎn)為抵押的貸款占銀行總貸款的40%~50%，大量計(jì)提不良貸款撥備將直接導(dǎo)致信貸緊縮，經(jīng)濟(jì)下滑的局面會(huì)惡化。

另一方面，如果市場(chǎng)悲觀預(yù)期不改，全社會(huì)與房地產(chǎn)相關(guān)的活動(dòng)都會(huì)受到很大影響。今年1~4月份的基礎(chǔ)設(shè)施投資增速與3月份持平，但4月當(dāng)月增速下滑了1.8個(gè)百分點(diǎn)，這與國(guó)家在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域加大“微刺激”力度不相符。地方落實(shí)基建任務(wù)和配套建設(shè)的積極性不足，制約因素就是土地出讓規(guī)模下降、地方稅收增長(zhǎng)緩慢。房地產(chǎn)建設(shè)急劇放緩，隨房地產(chǎn)繁榮了10多年的上中下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)活動(dòng)也一起放緩，特別是上游的機(jī)械、鋼鐵，中游的建筑建材和下游的家具家電、家紡等產(chǎn)能過(guò)剩將全面暴露，生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)（PPI）負(fù)增長(zhǎng)的局面無(wú)法改觀。同時(shí)，這些領(lǐng)域也是就業(yè)集中區(qū)域，國(guó)企在此領(lǐng)域占主體，才給外界以“經(jīng)濟(jì)下滑但就業(yè)穩(wěn)定”的判斷，但其下滑的滯后性不能忽視。

因此，管理層能夠容忍近期不符合政策導(dǎo)向的地方“救市沖動(dòng)”，并窗口指導(dǎo)各國(guó)有商業(yè)銀行支持住房貸款，主要就是出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)和防止經(jīng)濟(jì)加速下滑的考慮。但是，這并非樓市政策的轉(zhuǎn)向，更不是貨幣在樓市的再次“放水”。針對(duì)這一疑慮，新華社引述習(xí)近平主席的話稱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面沒(méi)有改變，仍處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，要從當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特征出發(fā)，適應(yīng)新常態(tài)，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)，在戰(zhàn)術(shù)上要高度重視和防范各種風(fēng)險(xiǎn)，早作謀劃，未雨綢繆，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，盡可能減少其負(fù)面影響。習(xí)近平主席的表態(tài)是對(duì)“回到高增長(zhǎng)的過(guò)去”與“經(jīng)濟(jì)崩潰的未來(lái)”這兩種論調(diào)的否定，意味著既不太可能出臺(tái)寬松刺激措施，也不會(huì)容忍經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑。

在樓市與經(jīng)濟(jì)關(guān)系空前密切的背景下，經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的提法，事實(shí)上給出了未來(lái)樓市政策的方向，這對(duì)于理清今年以來(lái)混亂的樓市政策思路，解讀地方五花八門的救市舉動(dòng)，以及央行關(guān)于房貸的最新指示是非常重要的。

房地產(chǎn)之于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，不管是依賴之深，還是根治的復(fù)雜性，管理層有相當(dāng)清楚的認(rèn)識(shí)，但是，目前房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了非常深刻的變化。首先，大周期下行讓房地產(chǎn)的投資價(jià)值相對(duì)下降，不再是創(chuàng)富的最佳手段、資產(chǎn)配置的首選。而且，未來(lái)房地產(chǎn)還可能遭遇低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)的投資熱情急劇降溫。因此，通過(guò)分類微調(diào)限購(gòu)政策，釋放中高端收入人群的購(gòu)買力，不僅調(diào)控回歸市場(chǎng)化，更在于緩沖投資熱情降溫對(duì)樓市下滑的壓力，這是上層容忍地方放松限購(gòu)的主因。

其次，我國(guó)利率水平將趨勢(shì)性上漲，這有助于將高房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)，有助于樓市泡沫軟著陸。但是，我國(guó)利率市場(chǎng)化之快令人乍舌，冒進(jìn)的領(lǐng)域就在房地產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)從2010年以后就基本告別銀行信貸、資本市場(chǎng)，走上了市場(chǎng)化融資道路。值得注意的是，以按揭貸款為主的銷售回款占銀行資金來(lái)源的40%~50%，這不僅是開發(fā)商主要依賴的融資模式，而且極大地抵消了貸款、信托等融資的高成本。銀行停止或減少個(gè)人住房按揭貸款，不僅影響了購(gòu)房人群，而且相當(dāng)于將開發(fā)商置于“斷奶”境地。資金鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊，房企必然降價(jià)自保，不管是樓市預(yù)期、房?jī)r(jià)地價(jià)，還是銀行信貸，都會(huì)受到嚴(yán)重沖擊。因此，盡管要遵從利率上升的大趨勢(shì)，但把握好利率市場(chǎng)化的節(jié)奏，適度保持信貸規(guī)模是必要的，這并非是樓市資金面放水的表現(xiàn)。

商業(yè)銀行拋棄房貸業(yè)務(wù)，固然有前瞻性防范樓市風(fēng)險(xiǎn)的布置，更關(guān)鍵的是想獲得可觀的表外利潤(rùn)。但是銀行表外投資更多地指向了地方平臺(tái)和房地產(chǎn)，這事實(shí)上助推樓市風(fēng)險(xiǎn)。因此，央行關(guān)于房貸的新表態(tài)，第一層含義就是要讓銀行脫離“虛偽”的市場(chǎng)化，回歸到服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的軌道上；第二層含義，在政策性住房銀行未全面啟動(dòng)前，支持首套購(gòu)房需求是國(guó)有商業(yè)銀行的責(zé)任，有利于穩(wěn)住樓市有效需求，降低整體金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。