7.房地產(chǎn)開發(fā)成本與利潤

這是衡量房價(jià)合理性、把握房地產(chǎn)調(diào)控分寸、衡量調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的前提。這方面的數(shù)據(jù)看似清楚，因?yàn)樗�相對公開和透明。但一些公開的重要數(shù)據(jù)的真實(shí)性，也是大有疑問的。

國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)1：每年一度的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒反映的開發(fā)商成本與利潤數(shù)據(jù)。根據(jù)這類數(shù)據(jù)，不少開發(fā)商和相關(guān)學(xué)者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)行業(yè)不是暴利行業(yè)，而只是屬于相對較高利潤行業(yè)。

數(shù)據(jù)2：國家稅務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年，我國房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅3631億元，增長14.9%，所得稅2203億元，增長21.7%。2012年，房地產(chǎn)全行業(yè)稅收12241億元，增長10.6%，占全國稅收總額的11.1%。2012年我國房地產(chǎn)行業(yè)增加值占全國GDP的5.6%。相對于房地產(chǎn)業(yè)占全國GDP的比重而言，房地產(chǎn)行業(yè)是重稅行業(yè)。

社會(huì)研究數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)1：據(jù)萬得研究報(bào)告，2011年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均開發(fā)成本為3600元/平方米，2011年全國商品住宅平均價(jià)格5011元/平方米，房地產(chǎn)商毛利率為39%，真實(shí)利潤率為28%。開發(fā)成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、配套設(shè)施等8%左右。

數(shù)據(jù)2：國務(wù)院發(fā)展研究中心的最新研究報(bào)告指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤率在2007年后達(dá)到30%，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

數(shù)據(jù)3：上海、深圳證券交易所每季每年公布的房地產(chǎn)上市公司季報(bào)和年報(bào)反映的數(shù)據(jù)。2012年，最大的房地產(chǎn)上市公司萬科、保利、招商等前十家公司，毛利率在25%-30%以上。

8.政府土地出售收益情況

這是衡量土地價(jià)格合理性的前提。我國城鎮(zhèn)土地來源，一般是通過向農(nóng)村集體土地進(jìn)行有償征收，經(jīng)過土地整理、一級開發(fā)后變成可供出售的二級開發(fā)土地。因此，政府土地的成本由兩項(xiàng)構(gòu)成，征地成本和一級開發(fā)成本。城鎮(zhèn)商品房土地一般是通過“招拍掛”的市場競價(jià)方式出售給開發(fā)商。專家曾測算，除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費(fèi)等成本，土地出讓的凈收益率一般在40%以上。

國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)1：財(cái)政部透露，2011年我國東部地區(qū)“招拍掛”和協(xié)議出讓土地實(shí)現(xiàn)的土地出讓收益3524億元，占全國的68%。以此計(jì)算，2011年全國土地出讓實(shí)現(xiàn)的收益約5182億元。

數(shù)據(jù)2：今年3月財(cái)政部的《關(guān)于2011年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2012年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2011年地方國有土地使用權(quán)出讓收入33166.24億元。在支出方面，報(bào)告顯示，2011年地方國有土地使用權(quán)出讓收入安排的支出32931.99億元，包括征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?3629.97億元，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)整理和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及補(bǔ)助農(nóng)民等支出2351.06億元，用于教育支出197.46億元、用于農(nóng)田水利建設(shè)支出120.35億元、用于保障性安居工程支出668.58億元、按城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定用于城市建設(shè)支出5964.57億元。

社會(huì)研究數(shù)據(jù)：

有人根據(jù)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行推算，如果按照5182億元計(jì)算，則2011年地方政府土地出讓的凈收益率僅為15.6%。如按業(yè)界一般理解，扣除掉“征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?rdquo;，剩余的部分即是地方政府的土地出讓收益。這意味著，2011年地方政府的土地出讓收益為9537億元(注：33166.24億元減去23629.97億元)，約是當(dāng)年土地出讓收入總額的28%。同樣來自財(cái)政部的兩組數(shù)據(jù)，一個(gè)是5182億元，一個(gè)是9537億元，兩者相差4355億元，數(shù)據(jù)出入很大。