限購放開如火如荼，但限貸依然未見放松，全國樓市仍是跌聲一片，就連萬科董事長王石也不得不承認(rèn)“房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去”。對于開發(fā)商而言，這一個“金九銀十”能否扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局直接決定著明年的生死，而扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局的關(guān)鍵仍在于價格。

9月有一大波限購松綁潮

9月1日，在“金九銀十”來臨的第一天，青島市人民政府新聞辦公室官方微博“青島發(fā)布”便通告市場，自即日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平米以下住房的限購政策。在144平米以上戶型放松限購政策僅執(zhí)行了一個月后，青島終于還是全線放購了。

而在此之前，西安、貴陽、杭州、無錫，也已經(jīng)宣布加入放松限購大潮，或是一次松綁，或是二次松綁，紛紛宣布自9月1日起解除限購。昨日，曾經(jīng)實施限購政策最為嚴(yán)厲的省會城市蘭州也正式發(fā)文，一次性全面取消了限購，從即日起開始執(zhí)行。

截至目前，全國范圍內(nèi)只剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京、西寧等8個城市限購尚未松綁。但據(jù)市場研究機構(gòu)預(yù)測，限購放松的大潮不會就此終止，除了四大一線城市之外，目前其他城市仍有極大的可能性采取跟風(fēng)策略，當(dāng)前也許只是在等待一個好時機。

而業(yè)內(nèi)傳言，在其他城市紛紛出手“救市”之際，江蘇省會南京也坐不住了。有報道稱，南京有關(guān)部門已經(jīng)進行了調(diào)整限購政策的討論，目前待定的只是全面取消限購，還是只取消90平米以上戶型限購。市場預(yù)期，在各地一次松綁效果不佳轉(zhuǎn)而進行二次松綁的前車之鑒下，南京一次性廢除限購的可能性比較大。

限貸“禁區(qū)”難以突破

不過，不管是新建商品房市場，還是二手房，信貸依然是阻礙改善型需求釋放的一大核心要素。雖然目前已經(jīng)有部分省區(qū)市企圖利用政策突破這個“禁區(qū)”，但效果并不明顯，各地對待二套房貸款政策依然從嚴(yán)。

樓市信貸政策的從緊，源于銀行系統(tǒng)對樓市風(fēng)險加劇的擔(dān)憂。從上市公司半年報中可以發(fā)現(xiàn)，上半年，16家上市銀行中，有15家銀行的不良貸款率上升。由此導(dǎo)致16家銀行上半年平均凈利潤增速只有13.85%，較去年同期下滑2個百分點。

多家銀行在業(yè)績報告中表示，在經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，局部性和區(qū)域性的金融風(fēng)險正在加速顯現(xiàn)，部分地區(qū)房價出現(xiàn)變化和三四線城市房貸過熱，“棄房斷供”風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn)。市場預(yù)期，下半年，銀行控制信貸資產(chǎn)質(zhì)量下滑的壓力較大，而房地產(chǎn)必然成為銀行業(yè)緊密盯防的領(lǐng)域之一，二套房貸放開以及首套房貸利率優(yōu)惠都是十分困難的事情。

“價格戰(zhàn)”即將上演?

盡管北京目前尚未取消限購，但北京的市場走向依然決定著全國“金九銀十”的成色。但從北京市場的表現(xiàn)來看，盡管有各路資本相助，但降價仍是當(dāng)前及今后一段時間樓市的主旋律。

據(jù)北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在剛剛過去的8月份，北京市新房網(wǎng)簽量為10163套，全月網(wǎng)簽突破萬套，環(huán)比大幅增長63.9%。然而，在成交均價上，剔除保障房之后新房成交均價為22448元/平方米，環(huán)比大幅回落9.64%。

雖然8月份的成交量上升以及成交價格下跌受自住型商品房大量入市影響，但普通商品房低價走量的影響也很顯著。北京晨報記者日前在大興、房山等區(qū)域樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新開盤項目大多打出降價旗號，某樓盤甚至打出較政府批準(zhǔn)價低6000元/平米的宣傳語，為的只是盡快凈盤。

下半年，自住型商品房還將迎來入市高峰，這將對普通商品房市場帶來一定沖擊。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，對于開發(fā)商而言，“金九銀十”將成為其沖擊年度銷售任務(wù)的最后契機，大興、昌平、房山、通州等新房供應(yīng)較為集中的郊區(qū)縣，各項目之間的“價格戰(zhàn)”即將上演，“降價走量”將成為普遍現(xiàn)象，新房價格將面臨更大的下行壓力。