部分房企資金鏈緊張

全年的高庫存帶給開發(fā)商的，除了銷售去化壓力，還有資金鏈問題。

數(shù)據(jù)顯示，三季度末，A股139家房企凈負(fù)債率為101%，季度同環(huán)比分別上升24個百分點和1個百分點。據(jù)其測算，15家中型房企六成已突破120%高位。

研究中心分析，中型房企凈負(fù)債率極高且繼續(xù)上揚，是因為普遍有做大規(guī)模的需求，導(dǎo)致庫存和負(fù)債率激增。

而在開發(fā)商對一線城市土地的爭搶中，二線房企表現(xiàn)更為兇猛，拿地增加也推高了其負(fù)債率。

根據(jù)國家統(tǒng)計局11月12日公布的最新數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速在經(jīng)歷了1-10月短暫的回升至3.1%后，1—11月突然降至0.6%，比起2013年的20%多相差了很遠(yuǎn)，開發(fā)商資金鏈仍不容樂觀。

今年持續(xù)低迷的市場也是開發(fā)商無法獲得充足現(xiàn)金流，改善資金鏈的重要因素。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10日，公布前11月銷售業(yè)績的上市企業(yè)有33家，其中25家企業(yè)完成年度任務(wù)不足九成，超過19家完成率不足85%，合生、恒盛等企業(yè)完成年度任務(wù)不足四成。

不確定的2015年

前述北京業(yè)內(nèi)人士指出，2014年下半年，中國樓市出現(xiàn)了拐點，客戶需求整體性縮水，市場進(jìn)入“休眠期”。

這也推動了賣房模式的變化。如萬科在淘寶賣房、遠(yuǎn)洋聯(lián)手京東眾籌等互聯(lián)網(wǎng)營銷手段出現(xiàn)，其目的都是為了幫開發(fā)商拓展客源，促進(jìn)銷售。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，盡管大部分城市已經(jīng)取消或松綁限購政策，降息后，年底部分城市開始出現(xiàn)成交量“翹尾”的行情，但是今年整體市場成交量表現(xiàn)欠佳已成定局。

研究機構(gòu)分析，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，2015年首先面臨多重緊縮。首先是美聯(lián)儲結(jié)束QE的后續(xù)影響，將使得近年來海外融資占比較高的房企面臨匯率風(fēng)險，明年海外融資也不會太好;加息啟動和再工業(yè)化將造成國際資本回流，會吸納滯留在中國的熱錢，中國外匯占款壓力大為減少的同時，也意味著國內(nèi)流動性將明顯趨緊。

與之形成對沖的因素是，繼續(xù)降息、降準(zhǔn)的可能性較大;國家可能會加大社會流動性的利用效率，以彌補政府流動性的不足，以及針對房企在境內(nèi)的融資可能進(jìn)一步放松。

不過整體看，分析師楊科偉說，當(dāng)前的樓市，諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，未來市場供應(yīng)高峰尚未到來;另一方面，需求過度透支，尚需時間積累，加之救市刺激下樓房降價力度不夠、范圍有限，價格調(diào)整尚未到位。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰預(yù)測明年的樓市還會繼續(xù)調(diào)整。2015年樓市的分化將會非常嚴(yán)重，即使像北京這樣的一線城市，也是冷熱不均。比如五環(huán)內(nèi)的項目相對賣得比較好，但是六環(huán)左右的房子，去庫存壓力就比較大。

不過，在各地政策松綁、信貸放松以及降息等一系列利好因素綜合刺激作用下，11月全國重點城市新房市場成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市二手房市場成交量顯著增加，土地市場也表現(xiàn)搶眼。

張大偉指出，統(tǒng)計局1-11月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)同比跌幅加深因為前期基數(shù)過高所致，實際上市場環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，后期有望企穩(wěn)。而未來房地產(chǎn)市場的新常態(tài)將是，結(jié)束了以前量供不應(yīng)求、價格單邊上漲的格局，進(jìn)入了一個供需相對平衡，部分供過于求的局面，市場的波動加大。