中國(guó)人民銀行決定，自4月20日起下調(diào)各類(lèi)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，并統(tǒng)一下調(diào)農(nóng)村合作銀行存款準(zhǔn)備金率至農(nóng)信社水平。

對(duì)于此次降準(zhǔn)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，“符合預(yù)期”且表現(xiàn)出“政策層面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)救急力度之大”。此次政策“出乎意料”的是，并不是如過(guò)去全面降準(zhǔn)，而是對(duì)于農(nóng)村金融市場(chǎng)提供了更為優(yōu)惠的降準(zhǔn)。這樣一個(gè)不對(duì)稱(chēng)的降準(zhǔn)做法，反映了中央調(diào)結(jié)構(gòu)的需要。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此次降準(zhǔn)依然會(huì)面臨各類(lèi)利好。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，成交量已經(jīng)開(kāi)始上升，尤其是高端市場(chǎng)的成交扮演了領(lǐng)頭羊角色，對(duì)于房企的去庫(kù)存有一個(gè)利好。而從購(gòu)房者的角度看，目前信貸利率下調(diào)，以及信貸政策持續(xù)寬松，使得購(gòu)房的門(mén)檻也在降低。所以從這個(gè)角度看，對(duì)于住房需求的政策優(yōu)惠力度是比較大的。此次降準(zhǔn)后，將再次形成疊加效應(yīng)，即帶來(lái)購(gòu)房成本的持續(xù)下降。

另一方面，對(duì)于目前的政策而言，也考慮到房企的一個(gè)需求。從房企的實(shí)際情況看，很多房企在開(kāi)發(fā)貸方面也還是面臨各類(lèi)壓力。所以很多房企抱怨此前的利好政策實(shí)際上效應(yīng)不大。此次降準(zhǔn)政策后，會(huì)使得房企面臨的融資成本繼續(xù)降低，某種程度上會(huì)改變金融機(jī)構(gòu)后續(xù)的信貸政策，進(jìn)而使得此類(lèi)降準(zhǔn)實(shí)實(shí)在在為房企降低成本釋放利好效應(yīng)。

當(dāng)然，如果僅僅把此次降準(zhǔn)當(dāng)做是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的驅(qū)動(dòng)力，那么可能并非目前貨幣政策寬松的一個(gè)新常態(tài)。實(shí)際上，此前股市持續(xù)火爆，比如上證綜合指數(shù)暴漲至4000點(diǎn)，使得很多人把閑置資金投入到股市，這是政策層面所疏忽的一個(gè)問(wèn)題。所以，后續(xù)在降準(zhǔn)政策后，如何確保釋放出來(lái)的流動(dòng)性能夠注入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，是政策層面后續(xù)需要繼續(xù)關(guān)注的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，依然在扮演宏觀經(jīng)濟(jì)火車(chē)頭的角色，也需要政策層面提供資金補(bǔ)給。所以對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)政策、金融等層面來(lái)說(shuō)，在二季度應(yīng)該提供各類(lèi)優(yōu)惠政策，即為釋放的流動(dòng)性找到一個(gè)新的引入渠道，從而促使寬松的流動(dòng)性真正和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)相結(jié)合。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于第二季度的樓市而言，本身就已經(jīng)步入了復(fù)蘇的通道，即從六個(gè)指標(biāo)來(lái)說(shuō)會(huì)有改變。目前在降準(zhǔn)政策下，會(huì)帶來(lái)各大指標(biāo)繼續(xù)向好。主要包括市場(chǎng)成交、供應(yīng)、價(jià)格、去庫(kù)存、資金成本和預(yù)期等六個(gè)方面得到體現(xiàn)。

第一個(gè)是市場(chǎng)成交量。預(yù)計(jì)第二季度市場(chǎng)成交量會(huì)繼續(xù)上升。此前很多購(gòu)房者也希望信貸利率繼續(xù)降低，尤其是在4月份上中旬來(lái)看，很多銀行對(duì)于二套房的四成首付還沒(méi)有完全執(zhí)行，背后的一個(gè)擔(dān)憂就是資金成本依然比較高。商業(yè)銀行在降低二套房貸的信貸門(mén)檻上是有心無(wú)力。這次在降準(zhǔn)后，商業(yè)銀行對(duì)于第二季度下調(diào)房貸利率以及在改善首付比例方面會(huì)有比較大的底氣，即顧慮消失了。這會(huì)帶來(lái)改善型購(gòu)房需求的積極釋放，尤其在目前全國(guó)房?jī)r(jià)正處于環(huán)比跌幅持續(xù)收窄的情況下更是如此。購(gòu)房者勢(shì)必加入入市節(jié)奏。

第二個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量。預(yù)計(jì)第二季度房企的推盤(pán)節(jié)奏會(huì)加快。很多房企之所以在第一季度推盤(pán)方面猶豫，在于考慮到后續(xù)房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)上漲的態(tài)勢(shì)，而且部分購(gòu)房者還在沉迷于股市投資中。但是，隨著目前股市已經(jīng)居于高位時(shí)間比較長(zhǎng)，二季度不排除部分購(gòu)房者積極退場(chǎng)，進(jìn)而投入股市，尤其是一些高凈值的人群會(huì)從股市轉(zhuǎn)向樓市投資。這個(gè)時(shí)候房企加大推盤(pán)節(jié)奏顯然利好整個(gè)市場(chǎng)的活躍和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的改善。而且這個(gè)時(shí)候房企在去庫(kù)存的背景下，會(huì)加快資金回籠。從而在庫(kù)存去化較好的情況下，積極補(bǔ)倉(cāng)，即加大土地獲取和新開(kāi)工節(jié)奏的加快。

第三個(gè)是市場(chǎng)價(jià)格。從目前全國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)看，基本處于一個(gè)止跌反彈的態(tài)勢(shì)。尤其包括深圳在內(nèi)的12個(gè)城市，在3月份已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的房?jī)r(jià)上漲。隨著貨幣環(huán)境持續(xù)寬松，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力會(huì)繼續(xù)增強(qiáng)。尤其是考慮到此前限購(gòu)政策松綁、降準(zhǔn)降息等政策的疊加效應(yīng)，4月20日政策松綁會(huì)帶來(lái)更大的提振房?jī)r(jià)的作用。這個(gè)時(shí)候若還等待房?jī)r(jià)下跌，那么可能就是一種“傻傻的等待”。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在這樣一個(gè)房?jī)r(jià)走勢(shì)下，應(yīng)該意識(shí)到二季度會(huì)有更多城市的房?jī)r(jià)步入上漲通道。對(duì)于這樣一個(gè)房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該有比較清晰的認(rèn)識(shí)。