快要收房了，才發(fā)現(xiàn)房屋早已被抵押；因其他原因辦不下來貸款，被要求承擔違約責任；說好的南北朝向，卻變成了東西朝向……在買房這件“人生大事”上，不少人都遇到過各種各樣的麻煩問題，而往往因為一些賣房者在合同上做文章，買房者們只能吃悶虧。

7月1日起，《四川省商品房買賣合同（預售）示范文本》（以下簡稱《文本》）將在全省范圍內(nèi)施行。該《文本》由四川省住建廳和四川省工商局共同制定，相較于2006年的《商品房買賣合同（示范文本）》，新文本新增了賣房者違約情況以及承擔違約責任的具體約定，對購房過程中的常見“地雷”進行了規(guī)范。

消費糾紛六成涉及房產(chǎn) 下月起施行新合同范本

一說到買房，不少人都頭大。不僅是因為“買不起”，而且陷阱也很多，房地產(chǎn)成了近年來消費投訴的重災區(qū)。四川省工商局合同處處長羅春介紹，在四川省工商局接到的消費糾紛中，60%都涉及買賣雙方合同簽訂及履行，“其中，又大多發(fā)生在房屋預售過程中。”

有過買房經(jīng)歷的市民都知道，購房合同不僅條款多得讓人沒耐心看，而且大多都是格式條款，也就是說，賣房方早已擬定好，買方要么簽字，要么不買房。“格式條款的存在源于由賣房者制定合同，也很容易發(fā)生糾紛。”羅春說。

為此，2006年，四川省建設廳與四川省工商局聯(lián)合制發(fā)了《商品房買賣合同（示范文本）》促進經(jīng)營者自律，然而，當時并未將預售和現(xiàn)售分開。“這次單獨制定預售合同示范樣本，將更加精確地對一些問題進行解決。”羅春說。從7月1日起，購房雙方就可以使用新的《示范文本》，或參照該合同文本來訂立合同。 華西都市報記者吳冰清常見糾紛

房屋的權利狀況受限

購房者并不知道房屋已經(jīng)被抵押或者被拍賣，花了錢買房，卻因為商品房的權利上有瑕疵，不能辦下產(chǎn)權證和房產(chǎn)證。這樣的倒霉事，并不少見。

辦不了貸款購房者被迫擔責

大部分市民買房，都會選擇按揭貸款。但交了首付款，貸款辦不下來怎么辦？一些開發(fā)商要求購房者一次性將剩下的全款付清，否則按照逾期付款承擔違約責任。

收房時發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題

房屋到手了，參觀新家時卻發(fā)現(xiàn)門窗損害或者屋頂漏水、墻面開裂，可房已經(jīng)交了，維修的費用該誰出？購房雙方常常為此爭執(zhí)不下。

小區(qū)車位難求價格高

日前，市民李女士在東二環(huán)某樓盤購買一套房屋，她想一并購買車位，卻被告知目前車位還不出售。這讓李女士有些不解：車位是和房屋一起修的，為什么不能和房屋一起買呢？新增約定

購房者有權解除合同并獲賠

《示范文本》的第五條、第六條以及第七條約定，售房人應當告知購房者其購買房屋的抵押狀況，并承諾該商品房出售前享有合法權利，沒有出售給除本合同買受人以外的其他人，沒有被司法查封等。

如果商品房的權利狀況與售房者承諾不符，購房者可有權解除合同。而售房者也將承擔違約責任，購房者可獲得已付全部房價款（含已付貸款部分）、利息以及賠償金。

若非購房者原因 不承擔違約責任

《示范文本》中第十條第二款明確，因不可歸責于買賣雙方的原因，未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，雙方可以解除合同。解除合同的，出賣人退還買受人已付購房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，雙方重新約定新的房價款支付協(xié)議，合同繼續(xù)履行。

也就是說，如果因為政府的政策或者銀行的規(guī)定發(fā)生變化導致購房者本應拿到的貸款不能實現(xiàn)的，售房者就不能要求購房者承擔違約責任。

房屋查驗修復環(huán)節(jié) 雙方協(xié)商修復期限

今后房屋辦理交接手續(xù)時，或新增查驗和修復兩個環(huán)節(jié)�！妒痉段谋尽返谑�八條明確，買賣雙方在辦理交接手續(xù)時需查驗房屋狀況，購房者有權對該商品房進行查驗，售房者不以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)服務契約作為購房者查驗和辦理交接手續(xù)的前提條件。

如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，購房者可提出讓售房者進行修復，修復好后才可交付。當然，修復的費用由售房者承擔。為了避免售房者拖時間，合同中將根據(jù)質(zhì)量問題的嚴重程度，由買賣雙方約定修復時間。

增加車位選項 提出車位和商品房一同出售

《示范文本》第四條“商品房基本狀況”第二款對商品房的規(guī)劃用途增加了“車位”選項，使用《示范文本》的購房雙方可以在合同中協(xié)商決定、選擇是否增加該選項。而在附件五“關于本項目內(nèi)基礎設施設備和相關公共設施的具體約定”中，將標明機動車停放庫（位）的規(guī)劃配比、數(shù)量、位置。

“這并不是強制要求，而是建議、提倡售房者在售房時，一并出售車位，并讓購房者事先了解小區(qū)的停車情況。”四川省住建廳房管處李富忠說，一些開發(fā)商為了今后“炒車位”，以車位合同沒有起草為由，暫不售賣車位。“這樣就可以避免售房者找托詞。”常見糾紛

宣傳跟實際不符

說好的綠化面積怎么縮水了？空間怎么變矮了？買房時，售樓人員吹得天花亂墜，可滿懷期待看房時常常失望而歸。

基礎設施開通費該誰出？

房子剛入住，要使用水電氣等基礎設施，必須要交開通費。但這筆費用誰出？購房雙方常常扯不清楚。

出賣人未向購房者告知房屋不利因素

入住了新房，才知道離家不遠處有一個變電站，或者家門口就是垃圾堆放處。

新增約定重要說明允諾等同合同內(nèi)容違反要擔責

《示范文本》中約定，出賣人發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料，為要約邀請；出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明、允諾具體確定，并對本合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，買賣雙方均視為要約。

按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，這些被視為要約的說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

明確開通手續(xù)及相關費用避免重復收取開通費

過去的合同范本中，并未對這筆費用進行約定。而在新《合同范本》中，第十六條第（一）款“基礎設施設備”中，對供水、供電、燃氣、電話通信、有線電視和寬帶網(wǎng)絡等六項基礎設施，其開通手續(xù)及相關費用分別由誰承擔進行了明確。

供水、排水以及供電由售房者負責安裝、辦理開通手續(xù)并承擔相關費用；燃氣、電話通信、有線電視以及寬帶網(wǎng)絡由售房者負責安裝并承擔相關費用，購房者自行辦理開通手續(xù)。“這樣一來，既可避免糾紛，又能避免重復收取開通費用的情形。”李富忠說。

列舉應告知的房屋不利因素保證購房者知情權

《示范文本》第三十二條明確，售房者應該通過告知書、銷售現(xiàn)場公示或者其他的方式，向買受人告知該商品房周邊污水處理廠、垃圾處理站、220KV以上的大型變電站、化學工廠、鐵路等可能引起氣味、污染、輻射性、噪音等不利因素。