中國(guó)過(guò)去十年，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，而未來(lái)十年，樓市發(fā)展背景正在悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。

過(guò)去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。而未來(lái)十年，中國(guó)樓市發(fā)展背景正在悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。

2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場(chǎng)的時(shí)候，中國(guó)樓市正悄無(wú)聲息的告別低迷，穩(wěn)步回暖。這是樓市告別黃金時(shí)代后，再次迎來(lái)復(fù)蘇。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%，其中住宅投資增長(zhǎng)2.8%。

全國(guó)商品房銷售面積50264萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，全國(guó)商品房銷售額34259億元，同比增長(zhǎng)10.0%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)12.9%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長(zhǎng)0.1%。

百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也顯示，6月份中國(guó)平均房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.56%，高于5月份0.45%的環(huán)比漲幅，是2014年1月以來(lái)的最高環(huán)比漲幅。在這之前，百城房?jī)r(jià)剛剛在5月份完成了由跌轉(zhuǎn)漲的過(guò)程。

而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長(zhǎng)48%，深圳還出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心更是得出結(jié)論，上半年房地產(chǎn)成交量明顯復(fù)蘇，一二線城市全面上漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.0%，宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段。2015年上半年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲1.3%。

同策咨詢研究部研究顯示，當(dāng)季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向?qū)捤傻内厔?shì)。

當(dāng)前來(lái)看，2015年上半年GDP增速與CPI增速累加值為8.3，已經(jīng)明顯低于10這個(gè)警戒值，單純從指標(biāo)意義來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣�，四次降息三次降�?zhǔn)之后仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間，尤其是降準(zhǔn)的空間。

從未來(lái)中國(guó)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增速走向來(lái)看，由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)基本面有下行壓力，經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中速增長(zhǎng)，并且2015-2016年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。

從今年上半年GDP增速來(lái)講，其實(shí)已經(jīng)從去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)通縮的壓力加大。

從上述的角度來(lái)看，中國(guó)貨幣政策短期內(nèi)由當(dāng)前的定向“微刺激”開始轉(zhuǎn)向全面刺激的可能性加大，而從當(dāng)前中國(guó)貨幣政策表現(xiàn)來(lái)看，中國(guó)央行已經(jīng)開始全面降息降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)隨后再次降準(zhǔn)降息也是大概率的事件，“寬貨幣”的特征越來(lái)越明顯。

此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，截止2015年6月末，中國(guó)廣義貨幣(M2)余額133.34萬(wàn)億元，增速降至11.8%。

從M2增速來(lái)看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目標(biāo)，總體略微偏緊，同時(shí)，這也為今年下半年貨幣政策走向?qū)捤商峁┝瞬僮骺臻g。

預(yù)計(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，定向?qū)捤韶泿耪�策有望延續(xù)，2015年廣義貨幣(M2)同比增長(zhǎng)仍然會(huì)保持在12%左右，甚至略高。

但是，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境會(huì)全面寬松，筆者認(rèn)為，政策層面對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制有可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。