高價拿地后的尷尬

看了豪宅供應的天量數(shù)字，會有一個疑問，為什么要建這么多的豪宅？

在國內，知名的專業(yè)豪宅開發(fā)商并不多，如綠城、龍湖、融創(chuàng)、星河灣等。而當前京滬深眾多的豪宅項目，卻是由多個非豪宅開發(fā)商操盤。

眾多開發(fā)商可以說是被迫進入了這個市場。“政府出讓的宅地越來越少，大家都在搶，價格就越來越貴。”深圳一大型開發(fā)商人士說。

統(tǒng)計顯示，2013年4月截至2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平米。

在這2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平米左右。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，按照目前市場供應比例計算，這部分大部分將建設成為中高端物業(yè)，以獲得市場溢價，一線城市的商品房因此進入了豪宅化加速期。

上海的商品房豪宅化趨勢也很明顯。2012年以后，上海出現(xiàn)了多個地王，并在2015年繼續(xù)出讓高價地。萬科總裁郁亮指出，開發(fā)商已無力拿這樣的地，因此今年的土地市場上往往閃現(xiàn)著金融機構的影子。

在深圳，去年龍華片區(qū)出讓的一幅宅地地王單價達到25000元/平方米，此前周邊的房屋售價也不過是這個水平；對開發(fā)商而言，后續(xù)產品售價必須達到5萬才能盈利，由此傳導到其他片區(qū)，導致整個城市房價也出現(xiàn)豪宅化的趨勢。

萬科董秘譚華杰指出，由于一手地價在2014年出現(xiàn)了暴漲，目前一線城市地價普遍太高，去年四季度來看，14個主要城市的土地平均價格比一年前上升了71.9%；同時，一線城市地價占房價的比例上升到了66%，從全世界來看，這也是地價占房價比最高的水平之一。

譚華杰說，尤其是北京一些區(qū)域的地塊，地價已經超過了周邊在售樓盤的價格，這個地價要求房價必須上漲一倍，而且必須在三年之內完成上漲，這個項目才有可能獲得正常的盈利。而萬科認為這種情況出現(xiàn)的可能性很小，因此在這段時間買這種地的公司，要承擔相當大的經營風險。

與其他開發(fā)商不同，萬科目前的豪宅項目，并非是因為高價拿地，而基本都是收購所得或此前拿地較久。但市場發(fā)展至此，公司也覺得有機會就要進入這一市場。

毛大慶指出，北京的住宅市場受到即將入市的大量自住型商品房影響。“北京市場是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經構不成對于高端樓盤的支撐。”