遭遇傳統(tǒng)百貨危機(jī)、商業(yè)過(guò)剩泡沫化和電商邊緣化夾擊的商業(yè)地產(chǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在走向深水區(qū)。成都商業(yè)地產(chǎn)從黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代，從初期的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)走向運(yùn)營(yíng)和資本競(jìng)爭(zhēng)，洗牌已不可避免。在近日成都商業(yè)地產(chǎn)論壇上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)黃嵐認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)面臨從開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資本等全產(chǎn)業(yè)鏈的“個(gè)性化發(fā)展期”。如今，商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了明顯的改變。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，90后的消費(fèi)比重提高，商業(yè)消費(fèi)年輕化趨勢(shì)明顯，未來(lái)的社區(qū)商業(yè)，奢侈品消費(fèi)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)等消費(fèi)需求的劇變，以應(yīng)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)需求的改變。

商業(yè)“個(gè)性化”鎖定90后從奢侈品看中國(guó)零售業(yè)格局之變

中國(guó)零售業(yè)，改變正在悄然發(fā)生。受電商沖擊和宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，無(wú)論零售品牌還是商場(chǎng)都在尋找新的出路。“體驗(yàn)”似乎成為零售業(yè)的救命稻草。不同于以往奢侈品大牌是衡量項(xiàng)目品質(zhì)的絕對(duì)標(biāo)桿，如今，新興體驗(yàn)型業(yè)態(tài)正在成為諸多“高大上”地標(biāo)項(xiàng)目的新寵，如重慶天地的鯊魚(yú)吧、成都遠(yuǎn)洋太古里的Line Coffee與方所、上海K11的極食農(nóng)場(chǎng)，構(gòu)筑了這些項(xiàng)目的商業(yè)新風(fēng)向，為項(xiàng)目樹(shù)立了獨(dú)樹(shù)一幟的差異化優(yōu)勢(shì)。越來(lái)越多的商場(chǎng)將會(huì)擺脫依賴奢侈品牌而樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)桿，將商業(yè)注入更多生命活力，引入更多鮮活有趣的商戶，在環(huán)境上也融合藝術(shù)、科技、生態(tài)等元素，注重氛圍營(yíng)造以打造舒適化、個(gè)性化、強(qiáng)體驗(yàn)的新型購(gòu)物中心。

“除了放緩開(kāi)店計(jì)劃、選址更加謹(jǐn)慎外，奢侈品們正在醞釀一場(chǎng)‘跨界風(fēng)暴’。在中國(guó)，以80、90后為代表的新興消費(fèi)階層不斷擴(kuò)大，成為扎實(shí)的消費(fèi)主力軍。”世邦魏理仕華東區(qū)商業(yè)服務(wù)部董事范紅娟表示：80后消費(fèi)能力已成熟，90后成為張揚(yáng)的潛在消費(fèi)者。他們的消費(fèi)需求不僅在物質(zhì)上需得以滿足，更多的亦需體現(xiàn)在精神體驗(yàn)上，且他們并不如前輩們?nèi)绱说膱?zhí)著于傳統(tǒng)奢侈品，有個(gè)性、設(shè)計(jì)感以及獨(dú)一無(wú)二體驗(yàn)品牌在現(xiàn)代商業(yè)時(shí)代中異軍突起，接軌新興消費(fèi)階層的追求。

因此，傳統(tǒng)大牌需要做一些顛覆來(lái)迎合、順應(yīng)年輕消費(fèi)者的喜好。從Gucci、Versace和Vivienne Westwood分別在IAPM環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、Grand Gateway港匯廣場(chǎng)和K11 開(kāi)設(shè)咖啡店都增強(qiáng)體驗(yàn)感，從而拉攏年輕消費(fèi)者。如今商業(yè)地產(chǎn)面臨的再也不是開(kāi)發(fā)、建商場(chǎng)、商鋪，隨后進(jìn)入單純商品銷售的買賣時(shí)代，消費(fèi)需求發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)必然也要發(fā)生變化。

“解決最后五公里”的社區(qū)商業(yè)前景被看好

近年來(lái)，大型商業(yè)綜合體迅速崛起，幾乎是一哄而上。萬(wàn)象城、銀泰城、大悅城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)……這些高大上的商業(yè)綜合體，在提升城市品位方面，確實(shí)功不可沒(méi)。不過(guò)，仍有不同聲音認(rèn)為綜合體并不能代表商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向。

“滿足市民基本生活需求的社區(qū)商業(yè)，它將是商業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，并且有著巨大的發(fā)展空間。”在黃嵐看來(lái)，與高大上的商業(yè)綜合體相去甚遠(yuǎn)的社區(qū)商業(yè)，在經(jīng)受了互聯(lián)網(wǎng)的沖擊之后，仍將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。例如現(xiàn)在理發(fā)店、美容店、水果店、便利店，這些都是網(wǎng)購(gòu)不能替代的。

而站在開(kāi)發(fā)商的角度，社區(qū)商業(yè)往往又是樓盤(pán)不可或缺的一部分。包括目前成都市場(chǎng)上的藍(lán)光、萬(wàn)達(dá)、藍(lán)潤(rùn)、保利、綠地、華潤(rùn)等品牌開(kāi)發(fā)商，自建的商業(yè)街已經(jīng)成為一個(gè)樓盤(pán)最大的亮點(diǎn)。但是大多數(shù)的普通開(kāi)發(fā)商，雖然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到社區(qū)商業(yè)的重要性，但由于缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)力，很難做得出色。

“社區(qū)商業(yè)最終是否成功，關(guān)鍵在于運(yùn)營(yíng)，這不但需要一支專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，還需要時(shí)間。這對(duì)大多數(shù)喜歡快進(jìn)快出的開(kāi)發(fā)商而言，幾乎是無(wú)法容忍的。正因?yàn)槿绱耍�我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商與專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司攜手經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)，是目前最可行的一種路徑。”一位代理某城南商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)老總向記者表示，開(kāi)發(fā)商與其自建商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，倒不如尋求一種捷徑。