購(gòu)房，算算土地使用年限！

沉寂十幾年后，南濱路上某項(xiàng)目終于迎來(lái)了其二期工程的動(dòng)工。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)自有其考量，但對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)一下子縮短五分之一甚至更多。很多購(gòu)房者更關(guān)注投資屬性，卻不知如果土地使用年限嚴(yán)重縮水，購(gòu)房者的房貸年限也會(huì)有調(diào)整。

土地使用年限縮水影響房貸

2014年，陳先生以每平方米上萬(wàn)元的價(jià)格在觀音橋某樓盤(pán)買(mǎi)下一套兩居室，但等他加入業(yè)主群，才發(fā)現(xiàn)有人提出土地使用年限問(wèn)題，明明自己買(mǎi)的是新房，其實(shí)是已經(jīng)擁有十幾年“地齡”的老盤(pán)。隨后，陳先生找到開(kāi)發(fā)商“理論”，但銷(xiāo)售人員稱(chēng)“并不存在欺詐”，因?yàn)樵谑蹣侵行囊延形募�公示，但陳先生說(shuō)在買(mǎi)房過(guò)程中，“沒(méi)有任何一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)提示我土地使用年限問(wèn)題。”甚至還有其中一位銷(xiāo)售人員稱(chēng)，“這種情況在重慶樓市相當(dāng)普遍，有的開(kāi)發(fā)商從拿地到開(kāi)發(fā)，周期從三五年到十年都很常見(jiàn)。”

記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分樓盤(pán)或多或少都存在土地使用年限縮水等問(wèn)題，一開(kāi)發(fā)商表示，從開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)開(kāi)始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售等過(guò)程，一般需要兩到三年的時(shí)間，有的甚至?xí)�拖上三四年。或者是體量較大的樓盤(pán)還將分多期開(kāi)發(fā)，等到項(xiàng)目的后期時(shí)，往往土地使用年限就已經(jīng)縮水不少。“如果在開(kāi)發(fā)過(guò)程中再遇到一些資金不到位，或者是相關(guān)證件未辦理好等客觀因素，開(kāi)發(fā)周期還將繼續(xù)延長(zhǎng)。”根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅的土地使用年限為70年，綜合類(lèi)土地使用年限多為50年。業(yè)內(nèi)人士分析，樓盤(pán)縮水3~5年是正常的，但縮水10年以上購(gòu)房者還是要當(dāng)心。因?yàn)榉抠J年限會(huì)受影響，如南岸學(xué)府大道一樓盤(pán)，剩下的土地使用年限僅為22年，就無(wú)法辦理30年房貸。

購(gòu)房者更多關(guān)注投資屬性

上個(gè)月購(gòu)買(mǎi)了江北嘴某知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高端樓盤(pán)一套頂樓躍層的購(gòu)房者張揚(yáng)(化名)從看房到交定金只花了一個(gè)周末時(shí)間。從這波股市大漲掙了錢(qián)的張揚(yáng)決定購(gòu)買(mǎi)一套大戶型來(lái)投資，但在看的幾個(gè)樓盤(pán)中，張揚(yáng)并沒(méi)有把產(chǎn)權(quán)年限作為關(guān)注點(diǎn)，實(shí)際上，更多買(mǎi)家將關(guān)注點(diǎn)放在了戶型設(shè)計(jì)等問(wèn)題上。

記者以購(gòu)房者身份向重慶市國(guó)土房管局咨詢產(chǎn)權(quán)縮水問(wèn)題，土地利用處一位工作人員介紹，產(chǎn)權(quán)縮水沒(méi)有產(chǎn)生什么影響，《物權(quán)法》雖然對(duì)產(chǎn)權(quán)到期沒(méi)有具體解釋?zhuān)�但一般理解都是�?huì)自動(dòng)續(xù)期或到時(shí)候交一點(diǎn)錢(qián)，這筆錢(qián)也很少，不會(huì)對(duì)購(gòu)房者有太大影響，可以放心購(gòu)買(mǎi)。

像張揚(yáng)這樣的豪宅投資者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)縮水問(wèn)題也持樂(lè)觀態(tài)度：“畢竟房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，它的投資屬性不會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)年限的影響產(chǎn)生太多改變。”

看清楚條款后再簽訂合同

對(duì)于土地到期后的處理方法，目前并沒(méi)有明確說(shuō)法。根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”至于續(xù)期是有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》中并未明確規(guī)定。如果遭遇“產(chǎn)權(quán)縮水”樓盤(pán)，購(gòu)房者如何維護(hù)權(quán)益法律人士也給出了意見(jiàn)。重慶潛衛(wèi)律師事務(wù)所何桐雨律師認(rèn)為，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)要“留個(gè)心眼”，注意開(kāi)發(fā)商公示的“土地使用年限”，簽訂合同時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商合同中不寫(xiě)明或者明知只有30年還說(shuō)50年，購(gòu)房者可以欺詐去起訴開(kāi)發(fā)商。

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)一定要和開(kāi)發(fā)商咨詢清楚，在雙方達(dá)成一致后再簽訂合同，合同中雙方的權(quán)利義務(wù)都看清楚，所有條款都要以合同為準(zhǔn)。

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買(mǎi)二手房留心土地使用年限

為避免自己利益受損，業(yè)內(nèi)人士建議，購(gòu)房人在買(mǎi)二手房時(shí)，也應(yīng)當(dāng)多了解樓盤(pán)的土地使用年限是否縮水過(guò)多。因?yàn)橛蓄?lèi)似案例發(fā)生，向女士購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)94萬(wàn)元的二手房，中介說(shuō)可以做30年的房貸。簽約時(shí)銀行卻說(shuō)，房貸最多只能23年。

在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，大部分買(mǎi)家都會(huì)關(guān)注房子的新舊程度，但是很少會(huì)了解房子的土地使用年限。對(duì)于高房齡、土地使用年限短的房子，中介人員通常不會(huì)主動(dòng)跟客戶說(shuō)清楚，即使客戶問(wèn)起，也可能給出模糊的答案。比如，房屋修建時(shí)間是1999年，而開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)間是1996年，那么中介人員可能只說(shuō)房齡，不提土地使用年限。據(jù)了解，房屋使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)開(kāi)始算起，而我們常說(shuō)的房齡，則是從房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起計(jì)算，如果開(kāi)發(fā)商從拿地之后沒(méi)有立即修建，那么土地使用年限就會(huì)縮水。在中介不主動(dòng)介紹的情況下，買(mǎi)方可要求業(yè)主拿房產(chǎn)證進(jìn)行驗(yàn)證，掌握自己所買(mǎi)房子的土地使用年限。