自“330”政策發(fā)布以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)過4個(gè)月的發(fā)酵，再度迎來新一輪的回暖，確立了上升態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，6月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為92.63，比上月提高0.2點(diǎn)，這是國房景氣指數(shù)在連續(xù)16個(gè)月下降后首次回升。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，景氣指數(shù)的回升，確立此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整拐點(diǎn)顯現(xiàn)，下半年市場將進(jìn)入常態(tài)化的上升通道。

市場 回暖樓市“三速”分化

近日，深圳市龍崗法院發(fā)出首個(gè)對(duì)“330”新政之后關(guān)于二手房交易違約訴訟的判決，原因是房主因深圳市場房價(jià)暴漲，多次違約提高售賣價(jià)格。據(jù)悉，4月下旬，購房者以220萬元與房主簽署購買合同，但在隨后兩個(gè)月內(nèi)，房主從一開始加價(jià)40萬元，再度要求加價(jià)50萬元，兩次加價(jià)后，該房價(jià)格也從初始的220萬元漲至310萬元。

肆意違約、加價(jià)售賣在深圳火爆的樓市中屢見不鮮。在“330”新政第二天，便有房主反悔，本確定98萬元購買深圳前海片區(qū)一套32平方米住房的張林，在新政第二天，房主便通知漲價(jià)7萬元。

值得注意的是，深圳房地產(chǎn)市場火爆是此輪樓市回暖后一線城市的一個(gè)縮影。但在熱鬧的背后，岳陽、宜昌、秦皇島等地的住房卻乏人問津，當(dāng)問起市場是否有所好轉(zhuǎn)時(shí)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商無奈地?fù)u頭，表示雖然市場有所改觀，但與一線城市的火熱景象比起來相去甚遠(yuǎn)。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格已從1月64個(gè)城市下降，2個(gè)城市上漲，轉(zhuǎn)變?yōu)?月的20個(gè)城市上漲，43個(gè)城市下降，而6月上漲城市個(gè)數(shù)再增至27個(gè)城市上漲，34個(gè)城市下降。

對(duì)此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，房地產(chǎn)市場回暖明顯，但分城市來看，房價(jià)分化依然非常明顯。一線城市需求較旺，新建商品住宅及二手住宅價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市。但另一方面，二線城市與三線城市也展現(xiàn)了不同趨勢，二線城市房價(jià)總體平穩(wěn)，漲幅仍然較小。三線城市房價(jià)依然下降，但降幅繼續(xù)收窄。

從數(shù)據(jù)來看，一二三線樓市形成了三種速度的回暖態(tài)勢。以統(tǒng)計(jì)局6月數(shù)據(jù)為例，在多數(shù)城市仍處于回暖初期時(shí)，有部分城市已快速回暖，深圳上漲7.2%，上海上漲2.4%，北京、廣州漲幅達(dá)1.6%，杭州漲幅也達(dá)到1.3%。因此，在深圳領(lǐng)銜下5個(gè)城市月漲幅超過1%，進(jìn)入快速上漲階段，成為此次回暖的第一梯隊(duì)。天津、沈陽、大連、溫州、無錫等31個(gè)城市房價(jià)6月小幅上漲，漲幅平穩(wěn)，漲幅低于1%的部分二、三線城市則形成第二梯隊(duì)。而剩余34個(gè)城市房價(jià)雖有小幅下跌，但跌幅有所收窄，成為此次回暖的第三梯隊(duì)。以秦皇島、丹東、包頭為例，其房價(jià)分別從5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%、1%、1%。

在各地房價(jià)漲幅呈現(xiàn)“三速”同時(shí)，成交量也有類似趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月前兩周，全國54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約高達(dá)11.3萬套，環(huán)比上月同期上漲3.1%。其中漲幅最明顯的是一線城市，北京成交3449套、環(huán)比上漲11.6%，上海成交8113套、環(huán)比上漲超過30%。而同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，6月份監(jiān)測的14個(gè)三、四線城市，商品住宅成交量為150.43萬平方米，環(huán)比上月下滑9.42%，同比去年6月下滑16.44%。

壓力 去庫存成關(guān)鍵因素

對(duì)于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的分化，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，庫存是此輪回暖的關(guān)鍵，庫存較高的城市處于去庫存階段，在需求難以跟進(jìn)的背景下，回暖速度較為緩慢。

“三線城市因庫存高企，所以短期之內(nèi)不能迅速消化存量。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)日前表示，目前全國房地產(chǎn)市場一、二、三、四線城市趨勢已經(jīng)拉開，一線城市反彈明顯，二、三線城市特別是三、四線城市仍然持續(xù)下滑。

某房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，一、二、三線重點(diǎn)監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量26091萬平方米，同比增長3.2%。其中，25個(gè)城市出現(xiàn)同比增長情況，具體來看，西寧庫存同比增長高達(dá)33.3%，煙臺(tái)與北海同比增幅也高達(dá)24.2%與22.1%。與此同時(shí)，從去化率來看，6月份，在一線城市存銷比僅為11.6個(gè)月的同時(shí)，二、三線城市存銷比分別高達(dá)15個(gè)月和20.5個(gè)月。

值得一提的是，從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看到，雖然銷售有所回升，但去庫存壓力并未有所緩解，1至6月份商品房銷售面積同比增長3.9%，比1至5月份增速上揚(yáng)了4.1個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額增長10.0%，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。但與此同時(shí)，截至6月末，全國商品房待售面積同比增長20.8%，總面積達(dá)到65738萬平方米，這導(dǎo)致全國房地產(chǎn)去化周期提高了接近15%左右。而造成該現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因則是三、四線城市庫存再度大幅增長。

中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛表示，“過去幾年，部分三、四線城市盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題，住房消費(fèi)回歸理性后，這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產(chǎn)市場將面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。”

后市 拐點(diǎn)顯現(xiàn)下半年持續(xù)向好

對(duì)于2015年下半年的市場走勢，任志強(qiáng)表示，2014年這一輪下降的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，換句話說，該輪房地產(chǎn)調(diào)整已完成V字形的低谷，后面將是上升階段。

任志強(qiáng)說，過去在房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，所有城市政策影響明顯，但現(xiàn)在不再是如此，而是有嚴(yán)重的滯后。在一線城市快速反彈的時(shí)候，二線城市還在晃悠，三四線城市還在睡覺。因此，在后半年，二、三線城市的房地產(chǎn)市場將受一線城市帶動(dòng)，呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的態(tài)勢。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡以及庫存不均衡、成交量不均衡、政策刺激作用不均衡等多方面因素，使三、四線城市并未同一線城市一樣，但從目前來看，三、四線城市的成交量已基本平穩(wěn)，整體市場恢復(fù)的趨勢已經(jīng)明顯。

中國人民大學(xué)國家戰(zhàn)略與發(fā)展研究院執(zhí)行院長劉元春提醒稱，應(yīng)避免房地產(chǎn)市場加速分化下可能帶來嚴(yán)重的“虹吸現(xiàn)象”。他表示，分化中復(fù)蘇一般是一種常態(tài)，但比較本輪與上幾輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的指標(biāo)可以看到，本輪分化的程度大大超越以往。深圳北京為首的一線城市出現(xiàn)暴漲的局面，房地產(chǎn)企業(yè)加速向一線城市進(jìn)行布局，部分小房地產(chǎn)商卻因固化在三線城市，業(yè)績出現(xiàn)加速惡化。

“脆弱中加速分化的復(fù)蘇存在著巨大的變數(shù)。”劉元春表示，因此后續(xù)調(diào)控，不能單邊簡單寬松導(dǎo)向，而應(yīng)對(duì)一線城市進(jìn)行適度控制，防止價(jià)格過度上漲。