買房必看:中國樓市未來的10大趨勢
作者:未知 來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 更新時間:2016年04月06日 【字體:大 中 小】
由于樓市的未來變化前景仍不明朗,所以很多人對現(xiàn)在買房還是以后買房表示很糾結(jié)。下面帶你了解中國樓市未來的10大趨勢,看看現(xiàn)在買房時機(jī)對不對?
1、城市之間房價差距將更大
政府一直想在城鎮(zhèn)化過程中,實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無法均衡配置,發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區(qū),所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。
過去5年里,中國形成了三大三小6個人口增長中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方,其房價將獲得人和錢的雙重支撐。
2、大城市房屋日益資產(chǎn)化
一線城市,以及10個左右的強(qiáng)二線城市,其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化,而且投資人將全球化、全國化。中小城市,特別是人口流失城市,房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數(shù)中國人來說,房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數(shù)城市的95后,他們的青春將不再受到住房的擠壓,這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。
3、小戶型將機(jī)械化
在大城市中心區(qū),機(jī)械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓,將演變成一架精密的儀器,通過折疊、打開,創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商,越來越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。
4、逆城市化很難出現(xiàn)
很多國家在充分城市化之后,會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地,建別墅。未來10到20年,中國很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊硕,耕地少,土地國家所有。此外,公共資源的不均衡分配,也讓去農(nóng)村居住的人,生活不方便、不安全。
5、大城市很難“去中心化”
歐美絕大多數(shù)城市,都出現(xiàn)了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環(huán)境的壓力,讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少,土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界,防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配,所以去中心區(qū)難度極大。相反,移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展,正讓交通發(fā)生新的變局:如果北京這樣的城市,有150萬輛出租車和專車,私人就沒有必要擁有汽車。這樣,城市的交通死結(jié)就被打開了,去中心化意義就不大了。
6、商鋪面臨價值重估
商鋪面臨的最大問題是,“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代,支撐商鋪價值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場)。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪,可能是最危險的資產(chǎn),因?yàn)閱蝺r太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難,“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。
7、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛
在一線城市,一直存在一種現(xiàn)象:同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓),住宅更貴。為什么?原因有三:第一,商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位,不能落戶口;第二,商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三,管理費(fèi)水電價格高,一般不能通煤氣。
網(wǎng)絡(luò)時代,在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時尚,寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室,可能只需要3平米就夠用了,但對住宅面積的需求是多多益善。未來這種現(xiàn)象將持續(xù),投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然,如果你希望現(xiàn)金流充裕,就是要投資好的寫字樓。
8、房產(chǎn)稅會出臺,但對市場影響不大
由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點(diǎn),為了穩(wěn)增長,國家不太可能出臺嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源,將來肯定會因地制宜,稅率各不相同,減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會最高。整體而言,房產(chǎn)稅對房價影響不大。
9、計劃生育政策將逐步調(diào)整,但對樓市影響不大
全面放開二胎,已經(jīng)沒有任何懸念,只是時間問題。未來,可能還會有更寬松的人口政策。否則,中國在幾十年之后,將面臨嚴(yán)峻的人口危機(jī)(過度老齡化,勞動力不足)。這對樓市構(gòu)成長期利好,但作用可能沒有想象的大,因?yàn)樯鷥河某杀驹絹碓礁,年輕人在生育上的積極性在下降,這也是全世界的趨勢。早晚有一天會有地方政府宣布:多生一個孩子,獎勵半套房子。
10、大城市的房價:漲漲漲
中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢一旦形成,很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房價很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高,所以房價只能不斷上漲。
以美元計價,中國大城市的房價或許會在未來幾年出現(xiàn)波動、反復(fù),甚至下跌。但以人民幣計價,房價的大趨勢是不斷上漲。
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