隨著國內(nèi)樓市的逐步回暖，各地住房公積金貸款額度“吃緊”已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象。

中國房地產(chǎn)報記者查閱《2015年住房公積金年度報告》發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳三地公積金出現(xiàn)收不抵支的現(xiàn)象，其中，京滬兩地公積金貸款發(fā)放額同比暴增近3倍，賬面可貸資金較少。

除京、滬、深等一線城市外，部分樓市成交量比較大的二線城市，如南京、蘇州、南昌、合肥等地，個貸比已達(dá)到約100%，由于個貸比達(dá)到85%就處于警戒水平，意味著這些城市公積金“池子”里的“水”偏少了。

在各地針對住房公積金問題啟動應(yīng)急預(yù)案的同時，有關(guān)住房公積金制度改革的呼聲也越來越高。

接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的專家普遍認(rèn)為現(xiàn)行的住房公積金制度漏洞百出，公積金應(yīng)有的作用不斷被弱化，并直接體現(xiàn)在供求收支的不平衡以及責(zé)權(quán)利的不對等上。

因此有人建議推出“國家住房銀行”，也有人建議將住房公積金和企業(yè)年金整合在一起，學(xué)習(xí)美國的做法，讓企業(yè)年金具有貸款和困難提取的功能。

各地公積金“池子”缺水

近兩個月，部分城市樓市火爆，有些二線城市出現(xiàn)了市民通宵排隊辦理公積金貸款的現(xiàn)象。南京公積金貸款的放貸周期已長達(dá)半年；福州從4月15日起暫停辦理“商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款”業(yè)務(wù)，待住房公積金個貸使用率降至90%以下后再視情況恢復(fù)；上海傳出擬提高公積金貸款門檻及公積金停貸的消息，后官方辟謠表示由于貸款業(yè)務(wù)量飽和，公積金放款時間有所延長；而南昌則借助批量貼息貸款來發(fā)放公積金；武漢住房公積金管理中心從3月26日起，將公積金貸款最高額度由60萬元下調(diào)至50萬元，同時將還款能力系數(shù)由45%回調(diào)到35%。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛對中國房地產(chǎn)報記者表示：“在‘去庫存’的樓市大背景下，從去年至今，多個城市陸續(xù)出臺了公積金支持個人住房貸款的政策，不少地方將住房公積金貸款額度大幅上調(diào)，或降低公積金貸款門檻。當(dāng)越來越多的人使用公積金貸款時，公積金資金池就出現(xiàn)了入不敷出。這也從側(cè)面反映這些城市房地產(chǎn)過熱了，所以要適當(dāng)冷卻過熱城市的房地產(chǎn)投資量。”從京、滬、深三地公布的2015年公積金年報數(shù)據(jù)來看，2015年京、滬、深三地公積金均出現(xiàn)收不抵支的現(xiàn)象。其中，北京公積金收入合計1406億元，支出1813億元，差額407億元；上海全年收支差額為744億元；深圳為49億元。

2015年末，上海的公積金結(jié)余存款為41.7億元，主要為一年以上定期，活期存款結(jié)余為零。北京2015年末公積金結(jié)余存款為348億元，其中活期4億元，深圳2015年末公積金結(jié)余存款423億元，其中活期僅100萬元。

從資金運用率上來看，深圳的公積金運用率最低，僅為53%，2015年末的結(jié)余存款中，1年以上定期存款占比高達(dá)77%。而京、滬資金運用率較高，分別達(dá)到98%和90%。換言之，深圳的公積金結(jié)余存款中，沉睡資金較多，而北京、上海則面臨著賬面上可貸資金較少的狀況。

不僅是京、滬、深，一些核心二線城市“缺水”更加明顯。2015年度南京住房公積金報告顯示，去年南京住房公積金個貸比高達(dá)104.58%，意味著南京住房公積金已非常吃緊。去年，南京發(fā)放個人住房公積金貸款5.45萬筆，同比增長9.93%，南京新房和二手房去年共成交約20萬套，按放貸筆數(shù)和成交套數(shù)推算，去年每4位南京購房者中，就有1位通過公積金貸款買房。

蘇州的報告則顯示，到去年底，蘇州公積金資金運用率達(dá)99.43%，市區(qū)則高達(dá)117.04%的歷史高點，這意味著蘇州市區(qū)公積金放貸資金超過了歸集資金。

而截至去年底，南昌住房公積金資金運用率達(dá)101%，同比增長28%。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，多地住房公積金“見底”，表面上是近期房價上漲所致，根本原因是我國公積金制度存在問題。由于公積金資源無法得到合理配置，加重了供需之間的矛盾。應(yīng)該提高公積金的資金流動性，打破區(qū)域間的壁壘，不僅要實現(xiàn)地域之間的流動，還應(yīng)該賦予其金融屬性。

住建部關(guān)于住房公積金制度定位專家小組成員董登新在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，目前針對公積金制度改革有兩種意見，一是廢掉住房公積金制度，因為這是上世紀(jì)90年代房改期間實施的一種過渡性的融資模式；二是把住房公積金作為歷史產(chǎn)物繼承下來，但要對其進(jìn)行改革。

改革爭論不休

現(xiàn)行的住房公積金制度于1999年確立，當(dāng)初設(shè)計的住房公積金管理方式為屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足的城市則資金閑置。住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾，也與保障性住房投資需求不匹配。另外，由于不具備金融職能，金融業(yè)務(wù)要委托銀行辦理，導(dǎo)致管理成本高，服務(wù)效率低，且存在風(fēng)險隱患。

國務(wù)院去年年底公布了《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》，其中，首次允許發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券，這被認(rèn)為是為國家住房銀行的設(shè)立鋪路。

去年4月，住建部公積金監(jiān)管司司長張其光曾撰文稱，中國設(shè)立國家住房銀行條件已基本成熟，改革依據(jù)充分，資金規(guī)模巨大。

然而非一線城市樓市去庫存壓力依然較大，公積金在其中扮演著極為重要的角色。收緊公積金貸款并非解決問題的最佳辦法，各地更多地還是想著怎么去“開源”。

比如，武漢住房公積金中心采取公積金資產(chǎn)證券化，向銀行短期借款等多種形式貼息融資；福州省直公積金中心也開展貼息貸款業(yè)務(wù)，通過利用銀行信貸資金緩解公積金流動性緊張，為住房公積金融資。

對于給公積金貼息的問題，胡志剛認(rèn)為應(yīng)自然冷卻，不應(yīng)額外追加公積金。在他看來，把商業(yè)貸款通過貼息轉(zhuǎn)換成公積金貸款，會導(dǎo)致這些城市除了剛需和剛改需求，投資性需求也可能被吸引過去。

“這個政策如果繼續(xù)實施下去，一線城市和少數(shù)熱點二線城市樓市會更加火爆。要適當(dāng)?shù)乜刂埔痪�城市和少數(shù)熱點二線城市的房地產(chǎn)市場�？梢愿阋徊糠仲N息，但是要加大公積金貸款的審查力度，通過信息聯(lián)網(wǎng)來查房查人，把公積金貸款真正用到當(dāng)?shù)匦枨笊稀?rdquo;胡志剛說。