●對(duì)于中國(guó)而言，無論是從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上，還是國(guó)土面積上，都是一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)體，并且由于歷史上行政計(jì)劃的延續(xù)，事實(shí)上中國(guó)不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，因而各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)在上漲一段時(shí)間后，往往會(huì)呈現(xiàn)區(qū)域分化的特點(diǎn)，因此中國(guó)出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)崩盤的概率非常之小。

●房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)需要大量的資金投入，這就使得金融在房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展中扮演著重要的角色�；仡櫭绹�(guó)、日本、東南亞等的房地產(chǎn)危機(jī)，他們的一個(gè)共同特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融過度杠桿化。

●開征房地產(chǎn)稅將為地方政府在城市、環(huán)境等方面的支出找到一個(gè)穩(wěn)定的收入來源，有助于引導(dǎo)和完善地方政府的行為，保障房地產(chǎn)政策的公正性，使其更加關(guān)注公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施改善。

2014年上半年，我國(guó)70個(gè)大中城市商品房的銷售面積下降6%，銷售額下降6.7%，特別是一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下降突出，一些地方政府救市的新聞充斥各類媒體，以至于一些專家判斷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行與房地產(chǎn)價(jià)格下跌疊加，市場(chǎng)可能要崩潰。2015年下半年以來，有關(guān)房地產(chǎn)危機(jī)問題再次成為熱點(diǎn)話題，各種觀點(diǎn)和政策主張很多，但分歧很大。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率非常小

觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能就事論事，更不能簡(jiǎn)單套用其他市場(chǎng)分析方法，而應(yīng)該深刻理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)特性，把握其特有的規(guī)律。

房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性決定了大型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)不易發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。所謂房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性是指由于土地的不可移動(dòng)造成了每個(gè)房地產(chǎn)商品具有唯一性、不可復(fù)制性。實(shí)際生活中，除了土地這一基本決定因素外，社會(huì)、文化等多個(gè)層面的因素進(jìn)一步固化了房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性。例如，房屋所處不同區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的差異以及建筑功能與風(fēng)格、朝向、層次、規(guī)格、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別，更強(qiáng)化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性，甚至可以說，房地產(chǎn)商品可以認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上接近于完全差別化的產(chǎn)品。

對(duì)于一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性差異非常明顯，盡管各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，但是相互之間的聯(lián)動(dòng)性是非常有限的；房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性造成了不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)天然是分割的，甚至可以近似看作為不同的商品。對(duì)于小型經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)不明顯、甚至只有一個(gè)區(qū)域，往往出現(xiàn)同一時(shí)間點(diǎn)上房地產(chǎn)崩盤，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但是如果深入觀察房地產(chǎn)商品特殊的價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制，并從大型經(jīng)濟(jì)體的角度來分析，各個(gè)區(qū)域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)格意義上的多米諾效應(yīng)，更不會(huì)出現(xiàn)短時(shí)期發(fā)生全面或集中崩盤的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于中國(guó)而言，無論是從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上，還是國(guó)土面積上，都是一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)體，并且由于歷史上行政計(jì)劃的延續(xù)，事實(shí)上中國(guó)不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，因而各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)在上漲一段時(shí)間后，往往會(huì)呈現(xiàn)區(qū)域分化的特點(diǎn)，因此中國(guó)出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)崩盤的概率非常之小。

除此之外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性使其出現(xiàn)系統(tǒng)性“崩盤”的可能性很小。一是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有著較強(qiáng)的剛性需求，難以出現(xiàn)全國(guó)性房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌。中國(guó)目前具有中高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、較低的通脹和相機(jī)抉擇的政策調(diào)控機(jī)制，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，自主性需求和改善性需求還較為旺盛。并且，中國(guó)城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)化引致的住房需求也將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。二是個(gè)人購房貸款占比大、質(zhì)量高，不會(huì)爆發(fā)“次貸式”的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的2/3，因此個(gè)貸資產(chǎn)質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款質(zhì)量和金融風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，我國(guó)個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量一直很高，不良率不到1%。三是中國(guó)財(cái)稅和貨幣政策較為穩(wěn)健，不存在“次貸式”的不當(dāng)政策誘因和金融體系缺陷。從過去十余年的我國(guó)貨幣政策與房貸政策看，并未出現(xiàn)如2001-2005年的美國(guó)過度寬松貨幣政策和房貸政策，總體上仍屬于謹(jǐn)慎狀態(tài)。因此，我國(guó)目前不具備爆發(fā)“次貸式”危機(jī)的基本條件。四是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占比大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。2013年底，中國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已降至50%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金融危機(jī)期間90%的水平。過去幾年，前50大房企的市場(chǎng)份額不斷上升，行業(yè)集中度提高帶來更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。大型房地產(chǎn)企業(yè)不僅自身資金實(shí)力強(qiáng)，而且其開發(fā)的項(xiàng)目所在區(qū)域地理位置較為核心，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從國(guó)外房地產(chǎn)危機(jī)看，各核心區(qū)域、資源稀缺地域的房地產(chǎn)項(xiàng)目較為抗跌，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)然，我們不排除局部地區(qū)的小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爆發(fā)個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)的可能性，但從目前看，多數(shù)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是源于民間借貸、高風(fēng)險(xiǎn)投資、不規(guī)范、高杠桿等問題，而真正由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌、銷售困難爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)是非常少的個(gè)案。