3月下旬以來，滬深等一線城市接連出臺樓市“收緊”政策，將不少購房需求擠壓到周邊地區(qū)和二線城市，隨后的4月份包括南京、杭州、天津等城市房屋交易量價“躥升”。面對這一局面，多地為此接連出招：或加碼限購限貸舉措，或推出更直接的限價規(guī)定，以達到“控房價”、“穩(wěn)市場”之目的。

市場升溫

4月土地價格明顯上漲 南京蘇州頻現(xiàn)地王

自3月底上海、深圳發(fā)布“限購令”為樓市降溫后，滬深樓市呈現(xiàn)量價齊跌的回收走勢；北京雖未在全市范圍內推出收緊舉措，但通州區(qū)在去年8月發(fā)布限購令后，又在本月發(fā)文將商住房納入限購范疇，此舉對周邊地區(qū)、尤其是環(huán)京四縣的樓市同樣造成了不小的影響。

上述一線城市的購房需求在政策引導下得到控制，卻并未消散，通過“擠壓”效應傳導到周邊地區(qū)和政策相對寬松的二線城市。

上海某居房地產研究院近日發(fā)布數(shù)據顯示，剛剛過去的4月份，機構監(jiān)測的南京、蘇州、杭州、天津和南寧等15個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米，環(huán)比增長7.8%，同比增長88.3%；全國市場熱點從此前的蘇州，轉為杭州和天津；其中天津市場最火爆，環(huán)比增幅為30個城市最高水平，達到38.1%。

針對4月二線樓市“爆發(fā)”的原因，上述報告認為，二線城市購房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價也明顯低于一線城市，所以購房者會積極認購、加速成交。這使得同比增長態(tài)勢較為明顯，目前成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的月度最高水平。

另一方面，異常火爆的土地市場也讓二線樓市“高燒”難退。

中原地產研究部最新統(tǒng)計數(shù)據顯示，截止4月24日，二線城市已成交165宗住宅用地，平均溢價率高達72%，刷新了歷史紀錄，而成交平均樓面價也達到了4519元每平米，同比漲幅高達183%。

不僅如此，在蘇州、杭州、南京等城市均出現(xiàn)了明顯的地王扎堆出現(xiàn)的現(xiàn)象，從市場預期看，地王的出現(xiàn)將影響后續(xù)市場持續(xù)升溫。

政策轉向

熱點二線城市從“去庫存”到“控房價”

2015年年底，中央經濟工作會議提出“去庫存”等五大任務，隨后一系列樓市刺激舉措相繼出臺，這讓部分城市樓市出現(xiàn)明顯的“量價拉升”格局。

“房地產市場已經進入新常態(tài)，未來政策方向將從整體去庫存趨向‘托底蓋帽’。部分房價上漲過快的城市會出臺約束性政策，但力度不會太大。”中原地產首席分析師張大偉對中新網(微信公眾號：cns2012)記者分析稱。

記者從蘇州市住建部門查詢獲悉，截止5月10日，蘇州樓市的可售房源達94210套；而在2015年2月24日，這一數(shù)據還高達132130套�？梢姡�蘇州房地長市場的去庫存效果顯著。

而南京的情況則更為突出。南京網上房地產的數(shù)據顯示，截至5月10日15時，南京新房庫存可售套數(shù)為27271套，按照3月近1.5萬套的月銷量來計算，還不夠市場消化兩個月。而在去年11月底，南京樓市新房庫存還有5.3萬套，五個月時間庫存減少了2.6萬套。

某房地產研究中心3月發(fā)布報告稱，整體來看一、二線熱點城市持續(xù)熱銷之下，庫存量也大幅下滑，同時，二線城市現(xiàn)兩極分化，各城的“去庫存”和“控房價”政策開始分道揚鑣，庫存過低的城市會加大土地供應。

在這種分化格局之下，部分二線城市從“去庫存”，逐步轉向開始為寬松政策“剎車”，以達到“控房價”的新目標。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有蘇州、南京、合肥、河北廊坊、惠州等城市紛紛收緊房地產政策，其中，河北廊坊環(huán)京四縣和惠州的相似，分別毗鄰北京和深圳兩個一線城市，因擠出效應催熱了本地樓市。