前日，成都市人民政府在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，包括取消“70/90政策”、推行棚改貨幣化安置、落實(shí)購(gòu)房?jī)?yōu)惠等意見(jiàn)。這一被房地產(chǎn)業(yè)界稱為“成都樓市新政51條”的文件，被認(rèn)為是繼2007年以來(lái)，房地產(chǎn)政策中涉及最多方面、條款最多的政策。據(jù)悉，該政策自2016年7月13日~2020年12月31日?qǐng)?zhí)行。

 消化庫(kù)存

嚴(yán)控中心城區(qū)土地

意見(jiàn)明確表示要“修編城市規(guī)劃，適度降低中心城區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，減少房地產(chǎn)建設(shè)總量”，同時(shí)在供地上對(duì)各區(qū)（市）縣（每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模實(shí)行計(jì)劃控制和動(dòng)態(tài)監(jiān)控調(diào)整，超過(guò)控制計(jì)劃指標(biāo)的，暫停房地產(chǎn)用地供應(yīng)）。

四川中原企劃部有關(guān)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此認(rèn)為，對(duì)中心城區(qū)開(kāi)發(fā)的控制體現(xiàn)了“因地施策”原則。但同時(shí)也表明中心城區(qū)土地將日漸稀缺，現(xiàn)有項(xiàng)目則會(huì)成為“香餑餑”。

對(duì)于控制計(jì)劃指標(biāo)，表明今后房地產(chǎn)會(huì)保持一個(gè)適中的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。但按照當(dāng)前新房去化周期，對(duì)各區(qū)縣土地供應(yīng)短期內(nèi)不會(huì)造成太大影響。天府新區(qū)直管區(qū)不受限制，顯示了政府大力開(kāi)發(fā)的決心。

預(yù)售門(mén)檻提高

中小房企壓力增大

據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士透露，一般來(lái)說(shuō)，針對(duì)有地下施工作業(yè)的高層，以往只要求項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到“正負(fù)零”（建筑的標(biāo)高，通俗說(shuō)一般是指樓的一層地面）標(biāo)準(zhǔn)即可申報(bào)預(yù)售許可證。

而本次出臺(tái)的意見(jiàn)對(duì)項(xiàng)目拿預(yù)售許可的條件更為苛刻，要求“申請(qǐng)預(yù)售許可的工程形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)達(dá)到：規(guī)劃地上7層及以下的需完成主體建筑封頂工程，規(guī)劃地上8層及以上的需完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程的1/2以上且不少于7層。”

成都某品牌房企的工程部負(fù)責(zé)人秦先生表示，該意見(jiàn)讓項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證的條件變得更為嚴(yán)苛，會(huì)大大延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期。根據(jù)測(cè)算，按照新政策執(zhí)行，規(guī)劃7層的項(xiàng)目或?qū)⒀舆t1個(gè)半月才能拿到預(yù)售證；而規(guī)劃35層的項(xiàng)目則可能將延遲近4個(gè)月才能拿到預(yù)售證。

另有業(yè)內(nèi)人士指出，提高預(yù)售門(mén)檻是為了防范樓市爛尾、跑路狀況增多的情形發(fā)生。比如規(guī)劃40層的房子，今后就要求必須修到20層才能開(kāi)賣(mài)，這大大降低了購(gòu)房者的交易風(fēng)險(xiǎn)。但這也對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、操盤(pán)水平提出了更高的要求，若執(zhí)行到位，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存空間將進(jìn)一步被擠壓。

報(bào)建費(fèi)緩交

40萬(wàn)方項(xiàng)目資金壓力減4400萬(wàn)

值得注意的是，此次還針對(duì)房企減負(fù)提出了針對(duì)性意見(jiàn)。最搶眼的一點(diǎn)是“按照要求開(kāi)工建設(shè)成品住宅的優(yōu)良信用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其成品住宅建筑面積的報(bào)建費(fèi)允許緩交50%，緩交期限為一年。”

報(bào)建費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)工前辦理施工許可證需要繳納的項(xiàng)目費(fèi)用，通常按建筑面積來(lái)計(jì)算。緩交報(bào)建費(fèi)對(duì)開(kāi)發(fā)商意義到底有多大？成都某品牌房企的工程部負(fù)責(zé)人秦先生為記者測(cè)算，報(bào)建費(fèi)目前的繳納標(biāo)準(zhǔn)是220元/㎡，按照一個(gè)體量為40萬(wàn)平方米的項(xiàng)目計(jì)算，新政前，項(xiàng)目需一次性繳納報(bào)建費(fèi)8800萬(wàn)；新政后，項(xiàng)目則可以有4400萬(wàn)的費(fèi)用可以緩交一年，可以一定程度上緩解房企資金壓力。

【業(yè)內(nèi)反響】

供求兩端發(fā)力 關(guān)鍵看政策落實(shí)

對(duì)于此次出臺(tái)的新政，業(yè)內(nèi)普遍看好，后期如果執(zhí)行到位，將極利于整體市場(chǎng)的良性發(fā)展。

著名房地產(chǎn)專家謝逸楓點(diǎn)評(píng)該意見(jiàn)時(shí)就明確表示：“去庫(kù)存目的很明顯，供求兩端都有所發(fā)力，非常全面，但關(guān)鍵要看政策落實(shí)。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：“成都仍然有去庫(kù)存壓力，想方設(shè)法去庫(kù)存仍然是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)。這些招數(shù)其實(shí)在其他城市也都有過(guò)，或者在國(guó)家層面也都曾出現(xiàn)過(guò)，所以關(guān)鍵還是在于具體落實(shí)。”

而落實(shí)到具體區(qū)域的影響，成都正合則表示：高新西區(qū)及近郊熱點(diǎn)區(qū)域，臨近地鐵線項(xiàng)目帶來(lái)去化機(jī)會(huì)，可積極吸附在成都上班的農(nóng)村戶口人員購(gòu)買(mǎi)。同時(shí)因?yàn)橥恋毓��?yīng)總量與節(jié)奏被嚴(yán)格控制，需要各開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地部門(mén)做好年度規(guī)劃，未來(lái)對(duì)拿地策略性要求更高。