有文章指出，若要全面考察我國房地產(chǎn)庫存規(guī)模，除了統(tǒng)計局每月公布的商品房待售面積，還需把在建未售的項目、尚未開工的土地也并入計算。

雖然我國每年公布待開發(fā)土地面積（通過各種方式獲得土地使用權(quán)但尚未進行開發(fā)的土地面積），但我們認為4.2億平米要遠小于我國至今未開工的實際規(guī)模。

文章指出，用初始的在建面積加上累計新開工面積減去累計銷售面積，可以得出至2015年末，累計在建已建未售面積大約在60億平米（2015年末數(shù)據(jù)為我們預測），考慮到累計新開工面積包括已竣工面積（2014年末累計竣工面積為新開工面積的六成左右），我們認為該口徑實質(zhì)上已經(jīng)包含了統(tǒng)計局的待售面積。

由此計算出至2015年末全國庫存143億平米左右，其中拿地未開發(fā)建筑面積82億平方米、在建未售+竣工未售規(guī)模在60億平方米左右，按照過去3年的平均銷售面積計算（2015年銷售面積為估算），去化周期約在10-11年左右。

國土部并未披露具體城市的出讓規(guī)模，通過302城市的出讓數(shù)據(jù)擬合來看，雖然近年一線城市的土地出讓占比有所回升，但三四線城市的比重依然占據(jù)最大比重，一線、二線、三四線城市在近幾年的出讓結(jié)構(gòu)分別為3%、37%和60%，如果考慮全國口徑，三四線的比重預計更高。

文章認為，我國庫存壓力的根源除了本身供需節(jié)奏的失衡，還和供需結(jié)構(gòu)有關(guān)，有調(diào)查統(tǒng)計我國房屋空置率為22.4%（2013年），遠高于美國、香港、日本。其中二三線城市多套房屋家庭空置率遠高于一線城市，說明當前這些城市人均住房面積的充裕程度顯著高于一線城市，其結(jié)論也與當前行業(yè)共識基本一致：對于我國部分二線及大部分三四線城市，在現(xiàn)有環(huán)境下挖掘存量需求已經(jīng)難以立竿見影，增量需求才是這些區(qū)域去化的看點。

全國去庫存的任務(wù)需要增量需求的支持，在當前整體城鎮(zhèn)人口中勞動力人口增速下行的環(huán)境下，城鎮(zhèn)需求的增量無非來自于2個方面：1、區(qū)域內(nèi)部的存量博弈；2、農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化，而后者目前是國家政策扶持的方向。

隨著經(jīng)濟發(fā)展，人口由鄉(xiāng)村向城市流動是社會發(fā)展趨勢。農(nóng)村城鎮(zhèn)化也能帶動一定城鎮(zhèn)購房需求，但落實這部分農(nóng)民工住宅增量需求，配套公共服務(wù)等并非一蹴而就，而是一項長期工程，同時考慮地方政府財力、金融風險等因素，政策實施力度也難以把握，尤其對三四線城市而言，去庫存的效果不可過高預期。