如果說2016年上半年中國經(jīng)濟的關(guān)注熱點是人民幣匯率，下半年無疑是房地產(chǎn)市場了。以7月新增人民幣貸款幾乎都來自房貸為標(biāo)志，房地產(chǎn)的去庫存似乎超出了預(yù)期，9月熱點城市房產(chǎn)搶購更是達(dá)到近乎瘋狂的程度，以至于長假七天已有20個城市出臺了樓市調(diào)控的政策。

要想分析中國房地產(chǎn)的未來，最好先回顧歷史。而經(jīng)濟活動的發(fā)展表現(xiàn)，總是取決于市場規(guī)律和政策制度兩方面的因素。

即將進入的新常態(tài)階段

人類歷史上紛爭的核心基本都是圍繞著土地展開的，爭奪地盤似乎一直是矛盾沖突的焦點，中華文明也一直把居住列為安居樂業(yè)之首，中國人對房子賦予了更加豐富的需求內(nèi)涵。在計劃經(jīng)濟時代，城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位分配，集體宿舍、幾代同堂體現(xiàn)了住房的短缺，廁所浴室和孩子的獨立房間幾乎是想都不敢想的事。

改革開放以后，進行了計劃經(jīng)濟到商品經(jīng)濟的市場化改革，中國的房地產(chǎn)市場隨之經(jīng)歷了試點探索、商品化萌芽、全面市場化和土地財政四個階段。

2002年7月，國土資源部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，中國房地產(chǎn)市場進入了土地財政階段，房價開始和GDP一起飛奔。

隨著城市化進程的推進，人口進一步老齡化，一方面一線城市人口接近飽和，土地開發(fā)完成使得二手房取代新房成為交易的主流，GDP進入中速增長階段，將以房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的出臺為標(biāo)志，房地產(chǎn)市場將進入到新常態(tài)階段。

現(xiàn)在，房價在不同城市已經(jīng)發(fā)生了明顯的分化，深圳、北京、上海、杭州、廈門處于一線，尤其是深圳的房價起伏最為劇烈；南京、廣州、福州處于第二線；寧波、大連、天津處于第三區(qū)域；其他城市房價基本在10000元/平米以下。

我們認(rèn)為，新常態(tài)的房地產(chǎn)市場將隨著城鎮(zhèn)化的深入而逐步減速。自2005年開始，房價和銷售面積都進入快速增長階段，2005-2015年，商品房銷售總面積超過106億平米。如果以每個三口之家擁有90平米房子計算，過去11年新增的住房已經(jīng)可以為1.2億戶3.6億人提供了新居，如果按照2015年銷售速度，到2020年，所有城鎮(zhèn)家庭幾乎都已換成2005年以后建造的房子。顯然這種建設(shè)速度難以持續(xù)，即使是高速提高的城鎮(zhèn)化趨勢也難以消化，這個預(yù)判實際已經(jīng)在地方土地收入的變化中得到印證。

房地產(chǎn)的金融和行業(yè)風(fēng)險

自1980年起，人們就開始談?wù)摲績r收入比的不合理，普通居民要多少年才能買得起一套房，可是直到36年后的今天，房價仍然在上漲，根據(jù)統(tǒng)計局最早從1987年開始記錄的房價，到2012年已經(jīng)上漲了14倍，平均年復(fù)合增長11%左右。因此可以看到，用當(dāng)年的收入水平計算房價雖然覺得不可思議，但是由于中國的經(jīng)濟高速增長，人們的收入也快速增加，高漲的房價也獲得了相應(yīng)增加的購買力的支撐。

但究竟是什么讓人們愿意傾其所有甚至透支未來來購買住房呢？這是因為住房同時具有居住和投資兩方面的價值。由于住房的使用價值（居住價值）和投資價值同時具有長期性和準(zhǔn)貨幣性，人們就會按照預(yù)期長期收入（而不是當(dāng)期收入）來計算其購買力，按照住房未來的價格預(yù)期來估算其投資價值。中國長期高速的經(jīng)濟增長和個人從年輕到資深的職業(yè)成長，都會讓居民高估和預(yù)支自身的購買力，中國家庭和長輩的儲蓄也進一步推高了這一點；同時，中國人對自有住房的文化傳統(tǒng)偏好，以及對未來房價的上漲預(yù)期，伴隨快速的城鎮(zhèn)化帶來的需求增加，都成為推高房價的因素；另外，人們收入的差距大小，也決定了核心城市、核心城區(qū)的房價的差異。這些因素綜合影響了商品房的供求情況，最終決定了房價及其變化情況。

但中國房地產(chǎn)也面臨金融風(fēng)險。從中國的貸款和儲蓄數(shù)據(jù)來看，總儲蓄明顯超過總貸款，因此當(dāng)前中國的房價雖然上漲過快，但總體上金融風(fēng)險仍然可控。

進一步剖析居民、企業(yè)、政府和金融機構(gòu)的情況，可以看出，居民和非金融企業(yè)是儲蓄大戶。而貸款主要來自非金融企業(yè)。而中國住戶的儲蓄明顯超過貸款，這點與美國次貸危機時的情況完全不同，但增速過快需要關(guān)注。

中國的非金融企業(yè)貸款超過儲蓄，而企業(yè)的債務(wù)不僅來自貸款，也包括債券、信托等許多融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)更高，這點需要特別關(guān)注。