萬科小米合作建房被叫停 房企自持難題待解(2)
作者:未知 來源:民營經(jīng)濟報 更新時間:2017年05月01日 【字體:大 中 小】
探索未來商業(yè)模式
對開發(fā)商獲取自持商品住房項目的初衷,周以升和張元浩均認(rèn)為,由于此前北京市政府并沒有對自持土地出臺相關(guān)使用細(xì)則,一些開發(fā)商試圖通過變相銷售來回收成本。
但是隨著以租代售等變相銷售通道全部被封堵,未來自持商品住房只能用來對外租賃,該分析師認(rèn)為,此前開發(fā)商競相獲取自持商品住房地塊,不排除通過變相銷售實現(xiàn)快速回籠資金考量的可能,但現(xiàn)在這一可能已經(jīng)被堵死。
在該人士看來,隨著土地出讓自持比例越來越高,未來企業(yè)自持商品住房租賃會成為一種趨勢和一個新的市場,“我覺得更大的意義在于,這些大開發(fā)商通過拿自持地塊,為未來租賃市場的開發(fā)模式、商業(yè)模式作嘗試和探索,以后租賃市場很可能成為開發(fā)商的主流市場。”
未來五年內(nèi),北京市計劃保障150萬套住房供應(yīng),其中產(chǎn)權(quán)類100萬套,租賃住房50萬套。2017年計劃建設(shè)住房30萬套,其中產(chǎn)權(quán)類住房20萬套,租賃住房10萬套。也就是說,未來5年內(nèi),北京市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中,租賃類比例占到三分之一。
在贛南蘇區(qū)振興發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金董事長陳士則看來,當(dāng)初國家進行第一次房改時,就實施兩條腿走路,一條是現(xiàn)在商品房市場,一條是以滿足群眾基本住房需求的保障房,為此專門成立中房集團用來開發(fā)保障類住房。
但在實際發(fā)展中,形成商品房一支獨大的局面,保障類商品房供應(yīng)市場一直沒有發(fā)展起來,直到十八大后才重新開始重視保障類住房建設(shè),“現(xiàn)在房價這么高,大部分人都買不起房了,也應(yīng)該回歸商品房和保障類住房兩條腿走路的時候了”。
周以升也認(rèn)為,在往年房價上漲過程中,政府和開發(fā)商是最大受益者,傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)都是以高周轉(zhuǎn)為主的三高格局,在現(xiàn)有政策條件下,原來的模式已經(jīng)難以為繼,“政府和開發(fā)商也應(yīng)該拿出一部分利潤支持發(fā)展租賃市場,同時也為自己開辟一條新的道路”。
哪些企業(yè)拿了自持地
截至目前,北京累計成交了8個自持地塊,其中開發(fā)商100%自持地塊有4幅,3幅位于海淀區(qū),1幅位于大興區(qū);開發(fā)商70%自持地塊有4幅,大興區(qū)2幅,房山區(qū)和平谷區(qū)各1幅,這些地塊均要求開發(fā)商自持對外租賃。
2016年11月17日,中糧地產(chǎn)、首創(chuàng)和天恒聯(lián)合體以57.6億元價格獲得位于海淀永豐20號地塊,占地面積84241.639平方米,建筑面積控制在183336平方米內(nèi)。要求開發(fā)商100%自持住宅、10%自持商業(yè)。
海淀永豐18號、19號兩個地塊于2016年12月1日被萬科和萬科住總聯(lián)合體獲得。其中10號地塊用地面積為83549.617平方米,建筑面積控制在138825平方米內(nèi),成交價50億元;19號地塊用地面積85584.572平方米,建筑面積控制在162894平方米內(nèi),成交價59億元。兩幅土地要求企業(yè)100%自持。
當(dāng)天,另一幅位于大興區(qū)黃村100%自持地塊被中鐵地產(chǎn)以36.75億元摘取,用地面積為51970.987平方米,建筑面積控制在135275平方米。4幅100%自持地塊全部在2016年底成交。
另外,2017年北京還成交4幅開發(fā)商自持70%地塊。2017年1月26日,河北眾美地產(chǎn)以3.9億元價格在房山區(qū)獲得1幅用地面積為15224平方米住宅混合公建土地,建筑面積控制在2627平方米。除去回遷房外,要求開發(fā)商自持70%。
同一時間,保利、首創(chuàng)、首開和龍湖聯(lián)合體以17.28億元價格取得位于平谷區(qū)金海湖1幅住宅用地,用地面積為151600平方米,建筑面積控制在153116平方米,自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積比例的70%。
另外兩幅位于大興區(qū)舊宮的土地均于2017年4月13日被首開、中海、保利和龍湖聯(lián)合體取得,其中一幅用地面積為66379.53平方米、建筑面積控制在146035平方米,成交價為57.4億元;另一幅用地面積為85956.89 平方米、建筑面積控制在182033平方米,成交價格為69.8億元。
這些獲得自持地塊的企業(yè)主體中,除了河北眾美地產(chǎn)單獨獲得一幅土地,龍湖參與兩幅土地外,其他開發(fā)商均有國資背景,其中中糧、中鐵、保利、中海4家開發(fā)商均為央企,首創(chuàng)、首開、住總和天恒為北京市內(nèi)國有企業(yè),萬科為深圳市國企控股。
北京之外,上海和杭州等城市也在開發(fā)商自持商品住房方面進行嘗試,雖然自持規(guī)模、自持年限、自持比例不及北京,但結(jié)合2016年“930”到2017年“317”限購政策陸續(xù)出臺,意味著房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場變革,正如他所言,未來企業(yè)自持租賃型將會是一個重要趨勢。
繼北京出臺企業(yè)自持商品住房相關(guān)政策后,4月24日,杭州市住建和國土部門也聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理有關(guān)問題的通知》,其內(nèi)容和思路基本與北京一致。
在這種背景下,自持租賃型商品住房如何開發(fā)、運營,通過什么方式回籠資金和盈利,不僅關(guān)系著獲得自持地塊企業(yè)的自身利益,也關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)變革轉(zhuǎn)型路徑。