近期，住建部開始就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見，該條例從多個(gè)細(xì)節(jié)上明確了出租人與承租人的權(quán)利和義務(wù)，由于在市場(chǎng)上出租人相對(duì)處于強(qiáng)勢(shì)，條例更多地約束出租人，并鼓勵(lì)雙方簽署長期租賃合同，鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。這是近年來首次以法規(guī)形式公開規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，雖出臺(tái)時(shí)間較市場(chǎng)發(fā)展速度略遲，但已是重大進(jìn)步，并邁出了構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制第一步。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年我國租賃市場(chǎng)租金已超過1萬億元，租賃人口達(dá)到1.6億人，預(yù)計(jì)到2025年，租賃市場(chǎng)租金接近3萬億元，租賃人口將達(dá)2.3億人。

事實(shí)上，在廣大一二線城市，近年來因缺乏明確的法律法規(guī)，租房市場(chǎng)一直亂象叢生，集中表現(xiàn)在中介破壞房屋格局、群租現(xiàn)象屢禁不止、中介以種種理由克扣承租人押金、出租人隨意上調(diào)租金等。承租人一般以剛畢業(yè)的大學(xué)生、外地打工者為主，承租人如果在租房過程中未遇到以上問題基本算得上是小概率事件，更有甚者因種種原因一年內(nèi)被房東攆出幾次也屬常見現(xiàn)象。由于承租人明顯處于弱勢(shì)，因而在遇到糾紛時(shí)多半選擇息事寧人。

另一方面，我國現(xiàn)行社會(huì)保障體制與居民是否有自有住房高度掛鉤，有無自有住房關(guān)系到能否順利落戶，能否順利落戶又關(guān)系到子女能否劃片就近入學(xué)。在租房處于弱勢(shì)且無法享受充分社會(huì)保障的雙重壓力下，買房就成了社會(huì)各階層的必選項(xiàng)而非可選項(xiàng)。

因而，擺在租房者面前的“租房還是買房”二選一的選擇題其實(shí)早就成了只能買房的必選項(xiàng)，不少家庭都是傾三代人之合力為子女購房，集中表現(xiàn)在近年來我國購房者平均年齡逐年下降并顯著低于發(fā)達(dá)國家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年，我國各省市居民平均購房年齡基本已下降至30歲以下，而全球發(fā)達(dá)國家居民平均購房年齡基本在30~40歲之間，如美國、英國為35歲，加拿大為31歲，日本為41歲。正是由于以上原因，加之近年來信貸過于寬松，才使得商品房?jī)r(jià)格連年上漲，住房已逐漸由本身的居住屬性過渡至社會(huì)各路資金炒作的**品屬性。

經(jīng)歷了住宅商品化這20余年，我國各地自住房擁有率與人均居住面積已經(jīng)有了大幅度的提高。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，到2010年，我國城鎮(zhèn)家庭住房自由化率已提升至75%。2015年，北上廣深四個(gè)一線城市人均住房建筑面積基本達(dá)到了30平方米。同時(shí)，我國住房租賃比例仍偏低，2010年租賃比例僅21%。而美國、英國、法國和日本等發(fā)達(dá)國家住房自有率分別在50%~70%，剩余由租房解決。

發(fā)達(dá)國家房屋租賃比例較高的主要原因一方面是政府在公共租賃房上投入較大，公共租賃房具有較強(qiáng)的公益屬性，主要保障的是中低收入階層，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定具有重要的促進(jìn)作用。比如德國，20世紀(jì)50年代至今，共建設(shè)約1000萬套租賃住房，可供近3000萬人居住，約占德國總?cè)丝诘?7%。近年來發(fā)達(dá)國家房?jī)r(jià)的不斷上漲使政府在公共租賃住房上的**也日益增加，在財(cái)政赤字吃緊的背景下，很多國家開始嘗試通過給予低息貸款、稅收減免以及補(bǔ)貼的方式引入社會(huì)資本進(jìn)行**。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國保障性住房計(jì)劃中，2013年政府出資比例約占7.60%，社會(huì)資本約占63.5%。

反觀我國，由于建設(shè)公共租賃住房需要地方政府投入土地與建設(shè)資金，相比建設(shè)商品房既獲得土地出讓金又可增加GDP與稅收，地方政府建設(shè)動(dòng)力顯然不足，這也就造成了我國租賃住房供給的嚴(yán)重缺位，廣大租房需求不得不轉(zhuǎn)向個(gè)人出租市場(chǎng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國住房租賃市場(chǎng)上個(gè)人出租約占整個(gè)市場(chǎng)的80%。

另外，我國當(dāng)前已經(jīng)處在人口紅利下降周期，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國流動(dòng)人口2.45億人，比上年末減少171萬人。而且，外出農(nóng)民工增長比例也逐年下降，從2012年末到2015年末，外出農(nóng)民工逐年較上年增長的比例分別為3.0%、1.7%、 1.3%及 0.4%。此時(shí)如果不能較好地制定滿足外出打工者租房需求的相關(guān)政策，那么對(duì)人口紅利的削減則更是雪上加霜。最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市平均房租以及商品房**回報(bào)率已呈下降態(tài)勢(shì)，這與房?jī)r(jià)上漲和流動(dòng)人口減少有著密切的關(guān)系。

綜上，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)僅僅是完成了構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制的第一步，未來在地方政府加大公共租賃住房**的同時(shí)，可通過設(shè)立補(bǔ)貼機(jī)制引入社會(huì)資本進(jìn)入，讓房屋租賃市場(chǎng)由個(gè)人出租為主逐漸過渡至專業(yè)機(jī)構(gòu)為主，以進(jìn)一步增加租賃房的供給。另外，仍需加大對(duì)學(xué)校、醫(yī)療等社會(huì)保障中公共產(chǎn)品對(duì)社會(huì)資本的開放力度，以有效增加社會(huì)保障水平，讓更多租房者也能享受到完善的社會(huì)公共服務(wù)。最終形成多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)供給體系，即高收入階層通過商品房解決，中等收入階層通過自住型商品房解決，低收入階層通過公共租賃住房解決。若有了完善的房地產(chǎn)供給體系，在家庭住房自有化率如此高的今天，住房回歸其居住的本身屬性也就水到渠成。