一部分中小房企勢必會遇到資金的問題，比如曾經(jīng)的百強房企深圳奧宸已經(jīng)資金斷裂，甚至個別大型品牌房企也會遭遇資金斷裂的風(fēng)險，此時，正是大魚吃小魚、快魚吃慢魚的市場時機。

張宏偉有關(guān)下半年樓市趨勢，今年年中和去年年中有很大不同，去年年中很多人咨詢老張下半年趨勢怎么走，但是，到了今年年中咨詢下半年趨勢的人明顯少了很多。我想，大概是下半年樓市進入調(diào)整的趨勢大勢已定了吧，應(yīng)該不用再像去年年中那樣擔憂未來趨勢的變化。

但是，筆者仍然想聊聊下半年的幾點看法

土地市場：由于土地供應(yīng)原因?qū)е鲁鞘型顿Y價值與房企投資策略落地出現(xiàn)一定偏離，未來投資策略重點仍然是回歸核心一二線城市。

回顧一下過去幾年房地產(chǎn)市場歷程，我們發(fā)現(xiàn)，2011年核心一二線城市樓市限購限貸之后，房企做了兩個轉(zhuǎn)型：一個是轉(zhuǎn)型三四線城市，另外一個是大舉進攻非住宅物業(yè)尤其是商辦物業(yè)。幾年下來的結(jié)果也很明顯，大部分三四線城市由于供地量偏大，供大于求，很快出現(xiàn)去庫存壓力，于是2013年開始房企又開始重新回歸一二線核心城市布局。同時，由于各大城市大量商辦土地的供應(yīng)，也導(dǎo)致即使是北上廣深這樣的一線城市也出現(xiàn)商辦市場過剩的問題。

而當2016年10月份至今的樓市“五限”新政，2011年之后房企轉(zhuǎn)型的路線似乎正在重新上演。

首先，從今年上半年來看，大牌房企們在核心一二線城市尤其是東部三大經(jīng)濟圈（京津冀、長三角和珠三角）一二線城市“英雄無用武之地”，盡管這些城市還有地，當前也不是不想供地，而是因為當前樓市調(diào)控剛剛?cè)〉贸醪匠尚У碾A段，不能因為供地而導(dǎo)致“地王”頻出，從而削弱當前樓市調(diào)控的效果。同時，由于核心城市尤其是京滬深等一線城市供地量有限，大部分房企在一線城市拿不到地，部分房企也出現(xiàn)了策略調(diào)整：

1、為了補充京滬深等一線城市的貨源，品牌房企還是積極布局環(huán)上海、環(huán)北京、環(huán)廣深等周邊三四線城市，同時，加大對于東部三大經(jīng)濟圈內(nèi)部其他核心城市的布局，也開始關(guān)注中西部區(qū)域的核心省會，比如鄭州、武漢、長沙、西安、成都、重慶等等；

2、大家開始尋求更多的其他手段布局核心一二線城市，比如收并購二手項目，甚至正在銷售的被限價的新盤，存量物業(yè)更新也成為房企布局核心一二線城市積極考慮的對象；

3、中西部的三四線城市、東北區(qū)域的大部分城市仍然存在去庫存的壓力，這些城市仍然成為房企暫時規(guī)避風(fēng)險的重點區(qū)域。

從上半年來看，由于土地供應(yīng)原因?qū)е鲁鞘型顿Y價值與房企投資策略落地出現(xiàn)一定偏離，房企開始轉(zhuǎn)型三四線城市布局，甚至有些企業(yè)因為三四線城市地價短期內(nèi)也拍高而持續(xù)跟進。同策咨詢研究部總監(jiān)

張宏偉認為，這并非理性的合理的投資策略。原因如下：

1、并非所有三四線城市都具有長期戰(zhàn)略投資價值，當前短期內(nèi)布局三四線是為了短期內(nèi)補貨，戰(zhàn)術(shù)意義強于戰(zhàn)略意義，未來長期戰(zhàn)略投資重點仍然是回歸核心一二線城市；

2、大部分三四線城市市場人口有限、市場容量有限、價格上漲的彈性空間有限，即使有當前“地王”頻出，三四線城市很難像核心一二線城市樓市那樣很快消化地價帶來的成本壓力；

3、對于三四線城市來講，當前房企投資關(guān)注的重點是核心城市外溢較為明顯的周邊城市，比如東部三大經(jīng)濟圈內(nèi)的京滬深首先外溢的三四線城市，并且僅僅局限于東部三大經(jīng)濟圈內(nèi)的三四線城市，而并非沒有受到外溢影響的城市，甚至對于大部分房企來講，東北的、中西部的三四線城市也沒有長期的戰(zhàn)略投資價值。

其次，從今年下半年上海土地市場看來，是否有供應(yīng)量，供應(yīng)量多少成為今年下半年核心一二線城市土地市場走勢的關(guān)鍵。筆者認為，下半年核心一二線城市應(yīng)該會有一定供地量，下半年土地市場將成為大牌房企角逐的市場。具體來說：

1、上半年核心一二線城市，比如北京、上海、深圳、南京、蘇州、廈門等等并沒有太多的土地供應(yīng)，按照每年每個城市都會出讓土地而獲得一定土地出讓金的假設(shè)，下半年勢必會推出一些地塊。此外，按照往年經(jīng)驗來看，下半年的土地放量往往比上半年多。

2、下半年調(diào)控導(dǎo)致市場進入深度調(diào)整階段，屆時，房企拿地會比較謹慎，盡管大部分房企仍然看好核心一二線城市土地市場，但是，不至于像去年9月份之前那樣積極制造“地王”，更何況，非自有資金不能拿地、現(xiàn)房銷售、自持面積要求、限房價競地價等措施限制了參與競拍房企的對象，只有大牌房企才具備競拍資格。對于央企來講，約談后不能拿“地王”，對于中大型民企來講更不能拿“地王”，由此可見，下半年土地市場將處于平穩(wěn)階段，不再受制于調(diào)控政策而因素，核心一二線城市有可能會積極推地。屆時，核心一二線城市將成為品牌房企角逐的市場；

3、雖然供地量增加，但是京滬深等一線城市供地量因城市規(guī)劃、人口控制等因素不可能大幅增加，這些城市當中存量項目、二手項目仍然是下半年樓市調(diào)整期積極關(guān)注的重點；

4、“買地太貴就買上市公司”，下半年房企項目并購會更多，甚至?xí)�出現(xiàn)大型房企因資金鏈斷裂而被收購的現(xiàn)象。

同策咨詢研究部總監(jiān)

張宏偉認為，就今年的土地市場而言，即使在樓市調(diào)整期，要想在北上廣深等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心熱點拿到地也不是那么容易，因此，從典型品牌房企來看，已經(jīng)將觸角伸向二級市場進行項目或項目公司股權(quán)收購。從最近兩年來看，由于獲得土地儲備或項目的成本相對較低，股權(quán)收購的案例越來越多。

比如，近期融創(chuàng)、恒大、融信、陽光城(000671,股吧)等等系列的收購動作頻出，以恒大收購嘉凱城等房企的股權(quán)為例，恒大通過收購房企股權(quán)獲得長三角、京津冀土地儲備，完善了城市布局。由于通過直接收購房企的股權(quán)的方式成本相對較低，并且布局核心戰(zhàn)略要地也更為迅速，因此，對于提升恒大的銷售業(yè)績而言也更為直接。

在今年下半年由于市場進入調(diào)整期，一部分中小房企勢必會遇到資金的問題，比如曾經(jīng)的百強房企深圳奧宸已經(jīng)資金斷裂，甚至個別大型品牌房企也會遭遇資金斷裂的風(fēng)險，此時，正是大魚吃小魚、快魚吃慢魚的市場時機。筆者預(yù)計，在今年下半年，“買地太貴就買上市公司”這種方式還會受到善于資本運作的品牌房企的歡迎，比如像恒大、融創(chuàng)這樣的品牌房企。

張宏偉 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監(jiān)