2017年的中報(bào)季接近尾聲，有厚積薄發(fā)者邁入千億，立在潮頭者也提出了更高要求。對(duì)于房企提出的調(diào)高銷售額目標(biāo)是否保守也成為被討論的話題。

上半年，房企銷售額普遍向好，但在樓市下半場(chǎng)的普遍認(rèn)知中，房企也開(kāi)啟了新一輪卡位賽。

經(jīng)營(yíng)效果上，利潤(rùn)率與負(fù)債率兩類財(cái)務(wù)指標(biāo)、以及土地儲(chǔ)備一直是房企的重要生命線，由此引發(fā)的行業(yè)洗牌效應(yīng)不可忽視。

而進(jìn)入資產(chǎn)管理時(shí)代，持有型項(xiàng)目如何布局、如何運(yùn)營(yíng)并擴(kuò)大規(guī)模，長(zhǎng)周期的項(xiàng)目該通過(guò)怎樣的路徑成為能夠支撐公司業(yè)績(jī)可持續(xù)發(fā)展的重要支柱，則成為另一個(gè)重要話題。

在24日萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上，公司董事會(huì)主席郁亮首度公開(kāi)萬(wàn)科新的業(yè)務(wù)分類架構(gòu)。在這些房企都在逐步滲入的領(lǐng)域中，在這場(chǎng)中場(chǎng)戰(zhàn)事之后，新戰(zhàn)役早已悄然打響。

導(dǎo)讀

上半年大型房企業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)背后，是行業(yè)集中度提升、兼并整合下的規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)加劇。面對(duì)已經(jīng)走到下半場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模房企開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展趨緩，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將成為新的競(jìng)爭(zhēng)賽道和利潤(rùn)來(lái)源。在商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等新賽道上，都將跑出新的王者。

8月中旬開(kāi)始，上市房企進(jìn)入密集的中報(bào)發(fā)布期。上半年，盡管調(diào)控頻頻，但大型房企和Top20房企基本都實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，多家房企還紛紛上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。

這背后是行業(yè)集中度提升、兼并整合下的規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)加劇。如果說(shuō)以前房企追求規(guī)模是為了卡位，那么當(dāng)碧桂園宣布今年目標(biāo)5000億，旭輝提出3000億目標(biāo)，富力、金茂將千億提前，房企的行業(yè)生存門(mén)檻，已赫然提到了千億級(jí)別。在這之上，才能談到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

對(duì)于行業(yè)已進(jìn)入下半場(chǎng)，大多數(shù)房企已沒(méi)有異議。龍湖、中海外更提出了周期轉(zhuǎn)換的概念，隨著城市化率接近60%的臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)的周期開(kāi)始轉(zhuǎn)換，在周期的右側(cè)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)趨緩，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將成為新的競(jìng)爭(zhēng)賽道和利潤(rùn)來(lái)源。

萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、中海外這些超大型房企早已未雨綢繆，轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)、城市運(yùn)營(yíng)，在商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等各個(gè)領(lǐng)域多有著力，而這些新賽道，都將跑出新的王者。

規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)的平衡

8月22日的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌宣布，公司年度銷售目標(biāo)上調(diào)至5000億，這是第一家提出5000億目標(biāo)的房企。

作為行業(yè)龍頭，碧桂園上半年的合同銷售金額約人民幣2889億元，同比顯著增長(zhǎng)131%，位列行業(yè)第一；而與碧桂園接近的萬(wàn)科上半年銷售2770億，恒大預(yù)計(jì)也在2000多億。這意味著，房企第一陣營(yíng)年度銷售規(guī)模將提升至5000億。

3000億陣營(yíng)則有中海外及尚未公布業(yè)績(jī)的融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)等房企；千億之上，有厚積薄發(fā)的龍湖，將年度銷售目標(biāo)上調(diào)至1500億。

更多的房企在追逐千億。中國(guó)金茂也提出2019年要實(shí)現(xiàn)千億；富力今年上調(diào)至800億，且2018年大幅提升至1280億-1380億。

規(guī)模戰(zhàn)爭(zhēng)的背后，往往也是土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)爭(zhēng)。今年上半年，各大房企積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、合作、城市更新等渠道，為規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┏渥愕呢浿怠?/p>

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉坦言，上調(diào)銷售目標(biāo)的最大動(dòng)力來(lái)自其土儲(chǔ)。上半年，富力已買入總建筑面積1140萬(wàn)平方米的土地，可提供超過(guò)人民幣1420億元的新增可銷售資源，以助集團(tuán)于2018年及以后達(dá)成更高的銷售目標(biāo)。

碧桂園的土地儲(chǔ)備，則讓一些中小型房企難以望其項(xiàng)背。上半年，碧桂園共獲取292宗土地，建筑面積約為5084萬(wàn)平方米；公司已摘牌或已簽約的土地儲(chǔ)備約2.1億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲(chǔ)備約1.35億平方米。

值得注意的是，規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。在資金全面收緊的背景下，不少房企都意識(shí)到防范風(fēng)險(xiǎn)的重要性，紛紛采取措施調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低凈負(fù)債率，增強(qiáng)現(xiàn)金回流。