2016年10月1日成都市政府發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，并且自印發(fā)之日起施行。至此，成都拉開了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪最密集、最嚴(yán)厲的調(diào)控序幕。今天樓市調(diào)控迎來一周年，市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，回歸理性。

市場(chǎng)風(fēng)云變化，規(guī)范逐漸落地。政府的目的很清楚，規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展，抑制樓市泡沫，推動(dòng)社會(huì)全面向前發(fā)展。成都這一年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)推出密集的調(diào)控政策。全國(guó)的情況幾乎同步。2016年國(guó)慶期間，全國(guó)19個(gè)城市密集出臺(tái)新政，拉開了樓市調(diào)控的序幕。

2016年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了緩慢回升——爆發(fā)——嚴(yán)控——平穩(wěn)的發(fā)展過程，在這一年里，政策對(duì)于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的作用明顯。據(jù)吉信行市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，截至今年9月28日，近一年里共有52條和成都房地產(chǎn)相關(guān)的政策，涉及發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)管公積金、成都規(guī)劃局、成都市國(guó)土局、成都市房管局等部門。自2016年10月1日起，成都政府出臺(tái)限購、限貸、限價(jià)等政策，以期穩(wěn)定樓市。

近一年來，在經(jīng)歷了重啟限購、推動(dòng)購租并舉、上浮房貸利率等政策后，再加上限售政策的出臺(tái)，進(jìn)一步抑制市場(chǎng)的炒作氛圍。而就在調(diào)控政策不斷升級(jí)的過程中，各家銀行已開始通過提高房貸利率為樓市降溫。從取消房貸利率優(yōu)惠到上浮房貸利率，各家銀行近一年來對(duì)于房貸的逐漸收緊，使得炒房客成本飆升。

近一年的調(diào)控政策，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很大變化，特別明顯的變化主要體現(xiàn)在以下這些方面。

一、組合重拳出擊，樓市“虛火”大降

此輪調(diào)控的目的，就是迅速出擊降低房地產(chǎn)投資和投機(jī)的‘炒房暗火’，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，保證居民住有所居，抑制房地產(chǎn)泡沫膨脹，同時(shí)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展。

二、市場(chǎng)亂象得到遏制

在這之前，盡管市場(chǎng)調(diào)控一再趨嚴(yán)，但在房屋建設(shè)和銷售過程中，無論是項(xiàng)目前階段還是項(xiàng)目后階段，都存在一些不規(guī)范行為，且花式繁多，這也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)被調(diào)控的主要原因之一。政府相應(yīng)出臺(tái)了一系列政策，如2016年12月14日，成都出臺(tái)“加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)管，限漲幅”的政策，今年2月3日，成都出臺(tái)“交易資金納入政府監(jiān)管”的條款。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、宣傳推廣、價(jià)格制定、資金管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都出臺(tái)了政策進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)范。

三、樓市供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

首先，成都這樣的二線城市確實(shí)存在強(qiáng)勁的剛性和改善性需求。其次，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，本輪調(diào)控采取的是“邊調(diào)邊看，逐步完善”的原則，調(diào)控不是“畢其功于一役”，而是常態(tài)化和機(jī)制化。

四、土拍再規(guī)范，價(jià)值再升級(jí)。

土拍市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭更加掌控自如，成都的土地價(jià)值得到充分體現(xiàn)。9月19日，3宗位于溫江區(qū)的土地約208畝全部成交，成交最高樓面地價(jià)10100元/㎡，意味著成都近郊樓面地價(jià)正式邁入新的時(shí)代。

五、政府多方化解供需矛盾，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化。

“人才公寓、長(zhǎng)租公寓、無償移交、自持住宅”等是近期高頻詞語。如人才公寓地塊在出讓文件中明確要求建設(shè)為人才公寓，同時(shí)會(huì)明確戶型配比、裝修條件等規(guī)則，供應(yīng)對(duì)象則要求為向《成都市急需緊缺人才和高端人才目錄》確定的A、B、C、D類人才進(jìn)行定向銷售。其中，銷售價(jià)格更是要求原則上應(yīng)低于同區(qū)域同品質(zhì)同時(shí)期新建商品住宅的平均銷售價(jià)格，必要時(shí)可低于成本價(jià)銷售。

2017年9月7日成都推出五塊地，土拍規(guī)則由此前“競(jìng)商業(yè)自持比例+抽簽競(jìng)得”的3.0拍賣方式，再度升級(jí)，采取“配建并無償移交定量租賃住房+限價(jià)競(jìng)買+續(xù)競(jìng)配建并無償移交租賃住房面積”、“限價(jià)競(jìng)買+競(jìng)自持商品住房面積比例+抽簽競(jìng)得”的4.0版本競(jìng)拍方式確定最終的競(jìng)得人。

新模式的出現(xiàn)，土地獲取難度加大，項(xiàng)目開發(fā)要求更多，對(duì)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力或資金整合能力要求增高。

六、購買人群更加理性，自住用途更加明顯，投機(jī)完全抑制了，投資更加傾向于中高端產(chǎn)品。

與過去的調(diào)控相比，本輪調(diào)控范圍更大、力度更強(qiáng)、措施更嚴(yán)。“在強(qiáng)有力的政策作用下，非急迫性、支付能力有限的購房需求延遲，樓市交易量明顯下降，對(duì)緩解市場(chǎng)緊張情緒、抑制房?jī)r(jià)過快上漲產(chǎn)生明顯效果。更為重要的是，杠桿使用空間的縮小大大遏制樓市投機(jī)行為。

不斷推出新政，部分購買人群由購買變?yōu)橛^望，出手不再匆忙，同時(shí)購買物業(yè)時(shí)間相對(duì)分散，不像過去那么集中在幾個(gè)時(shí)間段。投機(jī)幾乎完全出場(chǎng)，投資得到很大限制，購房用途以自住為主。部分過去意向投資高端住宅的有錢人，由于購房機(jī)會(huì)有嚴(yán)格限制，加上豪宅具有獨(dú)特的保值、增值特性，轉(zhuǎn)而購買豪宅，使得豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)相對(duì)火熱的情景。

經(jīng)過一年的密集調(diào)控，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展方面非常明了，穩(wěn)步向前。

一、政府多個(gè)相關(guān)單位明確指示，調(diào)控是長(zhǎng)效機(jī)制，本輪調(diào)控的目的不僅僅是要把房?jī)r(jià)控制下來，更大的目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)形成平穩(wěn)的常態(tài)，消除一切不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素。政策將不斷完善，最終促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)仍然是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一。土地和房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)總量大，上下產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)的就業(yè)機(jī)會(huì)多。但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)中的分量將會(huì)有所降低，直到一個(gè)合理水平，并長(zhǎng)期維持下去。

2016年成都，全年房地產(chǎn)銷售金額超過3200億；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成2638.9億元，比上年增長(zhǎng)6.5%；全年土地成交總額約605.56億元，較2015年全年的賣地總額547.1億元上漲10.6%。

三、市場(chǎng)更加規(guī)范，信息更加透明，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)新的發(fā)展模式。項(xiàng)目開發(fā)模式研究、產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新、項(xiàng)目人性化管理等是未來房地產(chǎn)從業(yè)人員需要重點(diǎn)關(guān)注的一塊，進(jìn)一步提升產(chǎn)品本身的品質(zhì)，改善人們的居住環(huán)境。

四、并購升級(jí)大魚吃小魚繼續(xù)演繹，房地產(chǎn)“寡頭時(shí)代”悄悄來臨。房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)明顯變化，一些規(guī)模較小、融資渠道少的企業(yè)會(huì)主動(dòng)退出或被并購，企業(yè)數(shù)量會(huì)有所減少。強(qiáng)者恒強(qiáng)，大者越大，房地產(chǎn)“寡頭時(shí)代”特征顯現(xiàn)。

據(jù)吉信行統(tǒng)計(jì)，2016年房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為217宗，涉及金額為4012.5億元，同比上升44%。2017年前8個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為154宗，涉資2177億元。

2016年、2017年房地產(chǎn)典型并購案

六、市場(chǎng)多樣化，百花齊放新時(shí)代。長(zhǎng)租公寓、人才公寓等市場(chǎng)逐步成熟，政府的管理系統(tǒng)逐步完善。居住市場(chǎng)由過去的單一商品住宅發(fā)展為“商品住宅、長(zhǎng)租公寓、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)、短租公寓”等多種形式并存。 五、市場(chǎng)有序發(fā)展，房地產(chǎn)社會(huì)形象提升。自住客群，產(chǎn)品選擇多樣化；投資客戶，更加理性。通過政府目前的管理手段，廣告宣傳更加真實(shí)，銷售數(shù)據(jù)更加透明，購房者更加理性。

總之，成都房地產(chǎn)經(jīng)歷了一年的調(diào)控，市場(chǎng)更加規(guī)范，達(dá)到了政府對(duì)樓市調(diào)控的預(yù)期，市場(chǎng)逐步步入正常的發(fā)展軌跡。成都未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)值得期待。