在限購限貸之后，“限售”也成為了樓市新一輪調(diào)控升級的必要手段。截至9月24日，全國累計已經(jīng)至少44個城市樓市加入到限售隊(duì)伍行列，最嚴(yán)厲的保定特定地塊，甚至要求10年內(nèi)不得買賣。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，限售一方面是樓市將持續(xù)調(diào)控的信號，另一方面則幫助樓市穩(wěn)定，進(jìn)而為推出房地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記等長效機(jī)制贏得時間。

業(yè)內(nèi)專家指出，限售城市在去年樓市9·30新政之后一周年之際擴(kuò)容，對樓市調(diào)控來說是一個明顯的信號，意味著本次的調(diào)控將有別于此前調(diào)控節(jié)奏，很可能將更為長期和堅決，而很多城市的樓市發(fā)展也將告別過去的階段性低潮——跳漲的重復(fù)性，進(jìn)入相對穩(wěn)定的階段，其中首次推出限售政策的石家莊樓市更為明顯。

短期震懾市場加劇寒冷

對于44個城市限售新政，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為對當(dāng)?shù)貥鞘械恼饝刈饔酶�明顯，而對于首次加入限售隊(duì)列的石家莊樓市來說，限售新政無疑加劇了限購區(qū)域（石家莊新四區(qū)不在限購限售之內(nèi)）樓市將維持弱市的預(yù)期。

9月23日，石家莊樓市推出限售新政，規(guī)定新購住房（含新建商品住房和二手房）五年內(nèi)不得上市交易，購房時間以交易合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)，同時還規(guī)定非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近3年內(nèi)連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房。

“目前石家莊整體成交量的確有下降趨勢，但是幅度不大，而之前主要是本土公司沖量，造成的成交量上升，比如中宏地產(chǎn)、西美地產(chǎn)、嘉實(shí)地產(chǎn)等。”大唯兄弟董事長苗向華對記者介紹道，目前石家莊樓市的的格局，主要是本土房企和全國大型房企合作，并且多以大型房企的品牌形象入市，比如融創(chuàng)、萬科等。

但是綜合比較限購、限價、限貸和限售這幾種調(diào)控措施，影響力比較大的還是限價和限貸，限價讓品牌開發(fā)商尤其是全國性開發(fā)商降低了價格預(yù)期，比如近期石家莊萬科翡翠公園的開盤價就比預(yù)期價格降低了2000多元每平米，包括融創(chuàng)裕華壹號之前的洋房產(chǎn)品也明顯低于市場預(yù)期。

“一般在售的按照去年10月份的均價，將近12000元／平米來申報預(yù)售和合同備案。”苗向華表示。

“今年3月份推出新政之后，到四五月份的效果就體現(xiàn)的很明顯了，客戶減少了很多，業(yè)主的掛牌價也普遍下降了2000元-3000元每平米，回到了今年2月份的水平。”建佳地產(chǎn)二手房經(jīng)紀(jì)人對記者表示，從5月份開始到現(xiàn)在，成交的房源一直都不是很多，9月份他只賣掉了國瑞城1套房，不過他建議現(xiàn)在是投資或者換房的好時機(jī)，業(yè)主接受議價的空間比較大。

防止資產(chǎn)拋售穩(wěn)定市場

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在限售的44個城市中，石家莊和南昌、重慶、貴陽此前都沒有出臺過限售政策，限售對這幾個城市市場后期的影響將是一個分水嶺的作用。

根據(jù)國家統(tǒng)計局和某研究院數(shù)據(jù)顯示，從2012年6月到今年5月份，石家莊樓市庫存面積經(jīng)歷了持續(xù)增長到逐漸縮減的過程，而到今年5月份，石家莊庫存面積5年來首次降到500萬平米以內(nèi)，另據(jù)《中國城市房地產(chǎn)的績優(yōu)股和潛力股——城市房價驅(qū)動因素剖析(報告II)》顯示，自2012年7月以來，石家莊市內(nèi)四區(qū)房價已從5年前的5000元/平米上漲至20000元/平米，5年漲了4倍，房價累計漲幅在統(tǒng)計的35城中排名第13。

數(shù)據(jù)顯示，石家莊樓市庫存去化速度從去年9月份開始加快，而從去年9月到今年5月這個時間段，也是石家莊房價上漲比較快的時間，苗向華告訴記者，這段時間石家莊房價“平均漲幅實(shí)際在一倍左右。”而當(dāng)?shù)刂薪榻榻B稱，石家莊新源燕府之前的單價已經(jīng)高達(dá)3萬元之上。

但是隨著石家莊樓市在今年開始進(jìn)入全國調(diào)控隊(duì)列，再到9月升級限購、限售政策，石家莊樓市的下一個5年或?qū)⑦M(jìn)入新的發(fā)展期，房價上漲幅度可能放緩。“從這個意義來說，此前想通過快進(jìn)快出、投資或者炒房的個人、機(jī)構(gòu)將會得到遏制，石家莊樓市也會進(jìn)一步趨穩(wěn)。”石家莊當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示。

根據(jù)記者采訪了解，石家莊當(dāng)?shù)囟嗉曳科笠约岸�手房中介公司普遍認(rèn)為，未來石家莊樓市有進(jìn)一步下滑的可能，但預(yù)計不會降到去年9月份的水平，尤其是新四區(qū)并未加入限購限售的范圍，這方面還是會給石家莊樓市奠定一定的信心。

據(jù)了解，目前石家莊新四區(qū)一手房的房價在8000元～15000元每平米之間，如智高常春藤均價13000元/平米、鹿泉健康城的洋房均價達(dá)15000元/平米。

“在前兩年樓市上漲周期內(nèi)，很多個人和機(jī)構(gòu)實(shí)際是加了很多加杠桿資金進(jìn)入樓市的，這個杠桿的期限一般為12個月左右，少部分24個月，而今年下半年剛好是去年上半年加杠桿入市資金到期的日子。”張宏偉指出，這些個人或機(jī)構(gòu)正趕上了現(xiàn)在的調(diào)控期，開始面臨資產(chǎn)貶值的壓力，因此限售在防止資產(chǎn)拋售方面發(fā)揮著穩(wěn)定市場的作用。

他預(yù)計，從去年10月份開始計算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下，市場從2016年9月份的高點(diǎn)開始下行的市場調(diào)整周期也至少是2年，在下行調(diào)整周期內(nèi)，面臨的最大最直接的風(fēng)險就是個人投資投機(jī)者與銀行，間接影響著投資渠道及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。”

張宏偉認(rèn)為，各地樓市2到3年、甚至5年“限售”的時間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時間并非任意制定。

“限售對于房價來說，實(shí)際上有助于實(shí)現(xiàn)更科學(xué)的房價管理模式，同時通過城市擴(kuò)張邊界的限制可以實(shí)現(xiàn)更好的房地產(chǎn)發(fā)展。”專家表示，從此類城市的城市規(guī)劃來看，總體上符合把控城市規(guī)模擴(kuò)張節(jié)奏的導(dǎo)向，所以是一種相對穩(wěn)健的城市發(fā)展模式。