正值“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市銷(xiāo)售旺季，但全國(guó)各地卻掀起了新一輪“調(diào)控潮”。本來(lái)調(diào)控雖然尚未波及北京等一線(xiàn)城市，但從各大機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年北京樓市的“銀十”并未迎來(lái)更多新項(xiàng)目入市。截至9月20日，北京市的住宅庫(kù)存量也僅余4.7萬(wàn)套。

取證難影響純新盤(pán)入市

2017年10月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有11個(gè)項(xiàng)目入市。不過(guò)，其中包括國(guó)銳金嵿公館、西宸原著、領(lǐng)秀慧谷(樓盤(pán)資料 )等8個(gè)項(xiàng)目均為老項(xiàng)目后期，僅和光塵樾(樓盤(pán)資料)、通州萬(wàn)國(guó)城MOMA(樓盤(pán)資料)、京投發(fā)展璟悅府3個(gè)項(xiàng)目屬于純新盤(pán)。

亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2017年以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)月度開(kāi)盤(pán)量基本都在10個(gè)左右，即便是以往銷(xiāo)售旺季的“金九銀十”也未有改觀(guān)。供應(yīng)的減少也使得住宅庫(kù)存快速下滑，截至9月20日，北京住宅存量?jī)H余4.7萬(wàn)套，相比去年同期減少1.8萬(wàn)套。

相比庫(kù)存下滑，近期北京商品住宅的成交下滑顯得更為嚴(yán)重，截至9月20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商辦）僅實(shí)現(xiàn)成交1234套，相比去年同期減少59%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，今年北京住宅市場(chǎng)的供需均進(jìn)入了“冰凍期”。從入市項(xiàng)目特征來(lái)看，8個(gè)老項(xiàng)目當(dāng)中現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房多達(dá)7個(gè)。推遲入市已成為今年北京許多項(xiàng)目的普遍選擇。一方面是由于信貸收緊帶來(lái)的需求受限，成交低迷使得項(xiàng)目入市積極性下滑；另外去年延續(xù)至今年取證難的情況也未有緩解。

“調(diào)控政策當(dāng)中對(duì)于獲取預(yù)售證的限制，除去價(jià)格封頂之外，‘不高于前期銷(xiāo)售價(jià)格、不高于周邊產(chǎn)品價(jià)格’也是限制條件之一，這使得一些業(yè)績(jī)壓力不大的老項(xiàng)目選擇蟄伏。而對(duì)業(yè)績(jī)有要求的項(xiàng)目則開(kāi)始尋求在提升產(chǎn)品配置的前提下突破價(jià)格限制，加精裝、加科技等硬件的升級(jí)也導(dǎo)致了上市項(xiàng)目量的減少以及供應(yīng)周期的延后。”郭毅表示，從純新盤(pán)方面來(lái)看，“高價(jià)地項(xiàng)目”取證難的問(wèn)題依然存在，其中和光塵樾項(xiàng)目為2015年拿地，樓面地價(jià)在每平方米5萬(wàn)元左右，項(xiàng)目所在區(qū)域房?jī)r(jià)基本在10萬(wàn)元/平方米左右，該項(xiàng)目也一直在積極取證當(dāng)中。

不過(guò)隨著租售并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化，北京樓市對(duì)于預(yù)售的管控也有逐漸放開(kāi)的跡象，繼8月5個(gè)“8萬(wàn)元+”項(xiàng)目取證之后，9月截至18日已取證的6個(gè)住宅項(xiàng)目當(dāng)中，中信墅、觀(guān)承別墅、景粼原著三個(gè)項(xiàng)目均有樓棟取證價(jià)格超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，而地處五六環(huán)之間的棠頌別墅的取證價(jià)格也接近8萬(wàn)元/平方米。

后市供應(yīng)放量仍不樂(lè)觀(guān)

相對(duì)于新房市場(chǎng)的進(jìn)退維谷，北京二手房市場(chǎng)的情況也并不樂(lè)觀(guān)。截至9月底，北京二手房網(wǎng)簽量已降至三年最低，交易均價(jià)也出現(xiàn)了三年以來(lái)的首次下滑。

業(yè)內(nèi)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截至9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共網(wǎng)簽20626套，環(huán)比2017年第二季度下降43.7%，同比2016年第三季度下降73.7%，創(chuàng)下了2015年以來(lái)的季度最低交易量。

業(yè)內(nèi)人士表示，首付比例的變化、銀行貸款利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分巨大。從今年二、三季度的支付結(jié)構(gòu)可以看出，北京開(kāi)始加大對(duì)住房貸款的調(diào)控力度后，使用商業(yè)貸款的二手房交易占比已經(jīng)降至三年最低，全款反而成為占比最高的支付方式。

“在政策并無(wú)松動(dòng)可能的環(huán)境下，市場(chǎng)的回溫比較有限。由于前期漲幅較大，目前依然還有下降空間，如果政策繼續(xù)維持現(xiàn)有力度甚至加碼，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的可能性很大。”

在新房市場(chǎng)的后市預(yù)期方面，郭毅分析認(rèn)為，隨著9、10月份陸續(xù)有新項(xiàng)目的成功“過(guò)線(xiàn)取證”，大量高價(jià)項(xiàng)目也將進(jìn)入排隊(duì)獲取預(yù)售證的通道。不過(guò)基于整體市場(chǎng)價(jià)格的控制，雖然取證價(jià)格的“天花板”已有所松動(dòng)，但是總體放量仍將受到限制，預(yù)計(jì)到2017年底整體市場(chǎng)供應(yīng)總量都難現(xiàn)起色。