以往我們常說，剛需買房越來越難，種種保剛需的措施似乎都在傷害剛需。

沒搖號(hào)的時(shí)候，開發(fā)商要綁定精裝修，要全款的往里走，甚至為了不便宜剛需，整個(gè)項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)二手房銷售。

搖號(hào)的時(shí)候，關(guān)系戶先挑，公開預(yù)售的時(shí)候，重名一大堆。西安是個(gè)典型，關(guān)系戶被打了個(gè)出頭鳥。但這一切并沒有停下來，當(dāng)?shù)亓硪粋�(gè)項(xiàng)目4300多個(gè)搖號(hào)客戶，竟有400多個(gè)重名者，開發(fā)商說他們的電話號(hào)碼和身份證號(hào)均不一致，但一個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)近10%的重名者，這個(gè)解釋有人會(huì)信嗎？

搖號(hào)治標(biāo)不治本，專家們很清楚。陜西的房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)就說了，這是一個(gè)無奈之舉，只能治標(biāo)不能治本。西安今年估計(jì)要多100萬人，但西安今年全年預(yù)計(jì)只能供應(yīng)22.6萬套。短期和長期均不能滿足需求。

葉檀女士說，中國的房地產(chǎn)存在三個(gè)套利方式。第一個(gè)就是政策套利。

二線城市大幅放寬落戶門檻。樓市調(diào)控關(guān)住了大門，但人口政策卻開了個(gè)窗口，有錢人拿著全款去買房，開發(fā)商滿心歡喜，這些城市新房和二手房價(jià)格價(jià)格差超過了30%，買到即賺到。限售個(gè)三五年又有什么關(guān)系呢？人口大幅增加是炒房客最大的后盾。

天津是后知后覺的，先夸下�？�，但是被30萬人嚇壞了，之后的細(xì)則留了一手，來工作的人才能落戶。臉面是次要的，利益才是真，畢竟上面在盯著呢，要是再被約談，那可就不好辦了。

政策跌跌撞撞，自顧都不暇，首套房剛需似乎的確沒那么重要了。

一、這兩個(gè)城市值得點(diǎn)贊

不過在這里，我們?nèi)匀唤o這兩個(gè)城市點(diǎn)個(gè)贊。

第一個(gè)城市是成都。

昨天我們專門寫過關(guān)于成都的文章了，有興趣的朋友可以回去翻翻看。

成都通過5月份的調(diào)控遏制住了炒房客比例。更重要的是，成都大幅增加了供應(yīng)，僅6月份預(yù)計(jì)有70個(gè)項(xiàng)目上市，320萬平米，萬人搖號(hào)只是個(gè)別項(xiàng)目，整體已經(jīng)不存在了。

供應(yīng)的迅速增加，成都的炒房客恐怕要慌了。

不過已經(jīng)有部分炒房客打算先撤了。如果你關(guān)注過二手房掛牌量，你會(huì)發(fā)現(xiàn)從元旦開始，掛牌量迅速攀升，從18000套到目前的70000套 左右。

不多說，成都樓市未來會(huì)越來越利好剛需。

第二個(gè)城市是武漢。

6月份開始，武漢將首套房剛需優(yōu)先選房的比例從40%提高到60%。

武漢今年一季度明確單價(jià)18000元以下的項(xiàng)目，面積120平米以下房子要?jiǎng)澇?0%的房子給首套房剛需，現(xiàn)在該比例升級(jí)到60%，還是值得鼓勵(lì)的。

當(dāng)然更關(guān)鍵的其實(shí)在供應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，武漢2018年預(yù)計(jì)新增住房供應(yīng)3388萬平米，同比增加48%。下半年武漢購房難的問題將明顯得到緩解，在政策加持之下，首套房剛需肯定會(huì)更舒服。

數(shù)據(jù)顯示，2017隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，開發(fā)進(jìn)度加快，全年新開工面積2975.4萬方，同比增長4.6%。結(jié)合銷售面積對(duì)比來看，已經(jīng)結(jié)束2015年-2016年新開工面積小于銷售面積表明供不應(yīng)求的狀態(tài)，說明2017新建商品房新開工面積再度超過銷售面積 2018年供求正在趨于均衡。

這些二線城市調(diào)控在上半年遭遇挫折，下半年拿出了足夠的誠意幫助首套房剛需買房。新房限價(jià)的情況下，至少買到房的概率會(huì)大一點(diǎn)。

二、我的擔(dān)心

當(dāng)然，點(diǎn)贊之余，我們還是有點(diǎn)擔(dān)心的。治標(biāo)不管用，治本能抗住多久？

我的擔(dān)心來自于三點(diǎn)。

一是以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，變數(shù)太多了，很多好措施一遇到硬骨頭往往就不再堅(jiān)持。最典型的是住房供應(yīng)的善變。從廉租房到兩限房，到經(jīng)適房，再到共有產(chǎn)權(quán)房。這么多房子搞出來，倒像是和開發(fā)商玩PK，沒能真正幫助到剛需。

一是目前政策依舊在鼓勵(lì)購房。沒有多少需求轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)，旺盛的居住需求持續(xù)截留在購房市場(chǎng)。這給地方持續(xù)大幅供應(yīng)提出了極高要求。

二是租購并舉是根本，這是上面提出的。如果繼續(xù)地方持續(xù)幫助購房，租房豈不是持續(xù)短板下去？這些城市人口流入量可是非常大的，如果租房市場(chǎng)持續(xù)短板，長效機(jī)制會(huì)很尷尬。因它明確了以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，市場(chǎng)調(diào)節(jié)的根本是在房價(jià)過熱的時(shí)候，需求轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)，以平衡供需。如果要增加租房供應(yīng)，那么購房供應(yīng)還能繼續(xù)維持多久？

大幅增加供應(yīng)，我只能說，未來半年到一年時(shí)候，打算買房的首套房剛需境況要比之前好一點(diǎn)，把握住吧。