4月份，上海房貸利率優(yōu)惠將從9折調(diào)至9.5折

雖然在滬房貸優(yōu)惠利率減少，但與廣州、武漢等城市房貸基準利率上浮相比，其房貸利率仍處于相對較低水平。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，至今年2月底全國有53家銀行支行上調(diào)首套房貸款利率，占比9.94%。

銀行研究人員認為，今年一些銀行房貸利率還有上浮的可能性，可能會適當減少房地產(chǎn)信貸的同時，加大對實體經(jīng)濟的支持力度。另一方面，有金融界高層近日指出，應(yīng)該對居民儲蓄率降低適當引起注意。

 對于今年以來一些銀行房貸利率的變化，央行副行長潘功勝近期表示，雖然房貸利率略有上升，但從長周期來看仍處于較低水平，商業(yè)銀行會實行差別化的住房信貸政策。分析人士認為，市場對房地產(chǎn)支持資金有所減少，樓市資金周轉(zhuǎn)速度可能會放緩，而看多樓市的預(yù)期，有望逐漸得到降溫。

二月房貸平均利率同比上升22.15%

在滬多家銀行房貸部門近日表示，從4月1日起各大銀行將上調(diào)房貸利率，最低優(yōu)惠從9折上浮到9.5折。一家大型商業(yè)銀行工作人員3月27日向記者表示，目前仍有9折利率，但4月后優(yōu)惠將上調(diào)到9.5折。“節(jié)前有些購房者能拿到基準利率就不錯了，如果現(xiàn)在能拿到9.5折利率就趕快簽。今年房貸利率會怎么走，還真說不清。一些支行房貸指標如果緊張，可能還會再上浮。所以有優(yōu)惠就早點拿，別再猶豫。”前述在滬商業(yè)銀行人員如是說。

因買房簽約、過戶、貸款等有一定周期，對于如何界定調(diào)整利率的時間，在滬一家銀行工作人員表示，執(zhí)行時間的節(jié)點主要以網(wǎng)簽和貸款簽約時間為主，申核通過后一般三周左右會發(fā)放貸款。

從9折變?yōu)?.5折，利息會多支出多少？如果是500萬元的純商業(yè)貸款，以30年等額本息還款計算，30年利息將多支出26.8萬元。 房貸利率優(yōu)惠減少，被認為是房貸利率的上漲。而上海房貸利率的上浮，并非個例。今年2月，中農(nóng)工建四大國有商業(yè)銀行在廣州的房貸利率，便上浮了10%，光大、民生銀行則上浮了20%，個別在廣州的銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)。有媒體報道，廣州目前首套房貸利率，在基準利率的1.05—1.1倍之間。

上調(diào)房貸利率的，還有武漢、南京等房地產(chǎn)熱點城市。據(jù)監(jiān)測，至1月底在武漢的工行、農(nóng)行等8家銀行的房貸利率，在基準利率上執(zhí)行上浮15%；而在南京的15家銀行分支、分行中，有13家房貸利率在基準利率上浮15%，還有2家上浮了20%。

從全國范圍來看，今年第一波房貸利率上浮的勢頭已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)發(fā)布的報告顯示，今年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當于基準利率的1.114倍，較今年1月環(huán)比上升0.55%。同比來看，2017年2月首套房貸款平均利率只有4.47%，這意味著目前房貸平均利率較去年同比上升了22.15%。

細分來看，在全國35個城市533家銀行中，雖然有469家銀行的首套房貸款利率與1月持平，占比87.99%；但目前已經(jīng)有53家上調(diào)了首套房貸款利率，占比9.94%，此外還有34家銀行分（支）行暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。

專業(yè)分析師認為，各家銀行的貸款額度在新年開始本該充裕，但今年各家銀行卻紛紛對房貸利率進行上浮，這極有可能意味著接下來銀行對房地產(chǎn)貸款額度會繼續(xù)收緊，暫停發(fā)貸的銀行數(shù)量也可能會有所增加。“在滬銀行4月對房貸利率調(diào)整后，預(yù)計未來更多銀行的支行、分行會對房貸利率進行上浮。”交通銀行高級研究員陳冀博士認為。

居民儲蓄率降低、杠桿率增加引關(guān)注

銀行界人士指出，房貸利率優(yōu)惠減少只是表象，其背后是房地產(chǎn)信貸支持力度的逐漸減弱。有研究人員認為，通過房貸利率逐漸慢降溫，應(yīng)該是為了平抑市場上過于高昂的市場預(yù)期。

在嚴格預(yù)售證管理下，去年以來雖然新房價格漲幅不大，但無論是開發(fā)商、投資機構(gòu)還是購房者，市場上看多樓市的預(yù)期仍相當強勁。“很多購房者想了解的信息從過去擔心房價會不會降，已經(jīng)變成在哪里買、買什么產(chǎn)品、能漲多少。”業(yè)內(nèi)研究機構(gòu)分析師認為，過去幾年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，令買家對樓市充滿了很高的期待。

值得注意的是，隨著居民買房熱情的高漲，居民儲蓄率出現(xiàn)了下降。有金融界高層在近日對此發(fā)表了其自己的看法。在3月24日的中國發(fā)展高層論壇2018經(jīng)濟峰會上，中國工商銀行董事長易會滿指出，居民儲蓄增速在2010年約在16%，而2017年已經(jīng)下降至7.7%，增速降至歷史最低值。易會滿認為，應(yīng)該高度重視居民儲蓄率問題，以防止因居民儲蓄率過快下降，而引發(fā)的可能的經(jīng)濟、金融風(fēng)險及連鎖效應(yīng)。

有媒體報道，從2010年到2017年這7年間，居民儲蓄存款增長與可支配收入的比率從25.4%下降到12.7%，下降了一半。在儲蓄率下降的時候，居民家庭杠桿率卻快速提升。2013年到2017年，家庭債務(wù)占GDP的比重，由33%升至49%。

另一個與儲蓄率相關(guān)的，是居民杠桿率。

據(jù)相關(guān)研究院今年1月的一份報告，1996年中國居民的杠桿率只有3%，2008年約18%。不過從2008年后，居民杠桿率的增長卻相當速度，在短短6年的時間里翻了一倍，達到36.4%。而至2017年二季度，居民杠桿率已經(jīng)高達47.4%，較2008年激增了約30個百分點。這與發(fā)達經(jīng)濟體60%以上的居民杠桿率水平，已經(jīng)相差無幾。

今年對房地產(chǎn)的信貸投放肯定會收縮。無論是對房企的開發(fā)貸還是居民個人的貸款，都相應(yīng)會有所減少。不過在樓市去杠桿的同時，將加大對實體經(jīng)濟的支持力度。對于金融機構(gòu)去杠桿，恒大經(jīng)濟研究院院長任澤平近日在一份報告中認為，今年包括信托、委托貸款以及資管計劃、基金子公司產(chǎn)品等通道業(yè)務(wù)，將面臨大幅下滑；而表外理財、同業(yè)存單等影子銀行資金來源，也面臨收縮。

一家咨詢公司研究人員向記者表示，在過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控中，市場逐漸形成了樓市穩(wěn)定為基調(diào)的預(yù)期。預(yù)計今年不會對開發(fā)商進行非常嚴厲的打擊，但卻極有可能形成溫水煮青蛙的效應(yīng)。

“隨著房貸利率優(yōu)惠政策減弱，居民購房的成本會增加，在減緩買家入市腳步的同時。”專業(yè)分析師認為，一些房企的資金由此可能會變得緊張。而經(jīng)過慢慢累積，可能會逐漸形成市場觀望的情緒，從而逐漸降低市場看多樓市的預(yù)期，以逐漸達到降低居民杠桿率的效果。