房企爆雷，房價會跌嗎？

很多人會問，房企負(fù)債高企，房價是不是會下跌？

房企在貸款過程中，一般是以土地和在建工程作為抵押擔(dān)保的，這些貸款的還款來源主要來自于開發(fā)項目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

換句話說，開發(fā)商要在還款期限內(nèi)盡快盡多地高價賣出房子。

所以，房企必須要保證房價和地價不跌，而且土地還得持續(xù)賣，持續(xù)開發(fā)。用新開發(fā)的項目作為抵押品，來償還之前的欠債。

而目前地方政府債務(wù)非常嚴(yán)重，需要靠出讓土地來續(xù)命，因此也不會停止與地產(chǎn)商的合作。

今年以來，恒大依然在南昌、無錫、杭州等二三線城市補(bǔ)充項目。其他的大房企如綠城、碧桂園、中海、華潤等等也都在建房子。

這樣的操作邏輯，說白了就是房企被倒逼著將債務(wù)通過高房價的形式轉(zhuǎn)移到老百姓身上。

事實上，他們的邏輯是正確的。

在搖號購買、城市搶人、棚改貨幣化政策下和各種全款優(yōu)先、捂盤不賣的鼓吹下，買房的人越來越多，房價也會一直上漲。

據(jù)統(tǒng)計，1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%；商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點(diǎn)。

銷售面積增長 3.3%，而銷售額增長幅度卻達(dá)到13.2%。可想而知，房價漲幅有多大。

所以在我看來，下半年，就算房企債務(wù)高企，房價依然不會下跌，甚至還會繼續(xù)漲。

不過房價雖然不會下跌，但高負(fù)債的企業(yè)卻面臨生死時速，就看他們回籠資金的速度和到期債務(wù)之間如何平衡的問題了，也就是如何保障資金流的穩(wěn)定的問題。

今年以來，大型銀行已很少向50強(qiáng)以外的房企發(fā)放開發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強(qiáng)和20強(qiáng)房企。

所以，我認(rèn)為對于龍頭房企而言，雖然債務(wù)規(guī)模高，但融資通道相對而言還算通暢，回旋的余地比較大。

但對于中小型房企而言，那就麻煩大了。

在我看來，隨著償債高峰的來臨，信用債違約必然會增多，融資利率會上升，那么債券價格必然會下跌，而且中小房企在下半年必然會雷聲更響。

財小妹給一個良心建議：少碰地產(chǎn)股，少碰地產(chǎn)債，買房要小心買到爛尾樓。

2018年注定雷聲滾滾的一年。

在資金面緊張的情況下，高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)正游走在危險關(guān)頭。

接下來，我們會看到一批違約的開發(fā)商襲來……